文丨CK-house
有人说二线城市，岌岌可危
相比一线城市，二线城市没有那么好过，在沉寂多年才报复性上涨之后的二线城市，唱多唱空各占一半，以合肥、郑州等上涨比较早的城市为例，在经历了近乎翻倍的房价上涨之后，迎来的便是无情的限价，但限价背后的房价却不像一线城市那般扎实。不仅仅是这些城市，诸多国内二线城市没有并没有上演诸如成都、杭州之类的明星城市那样的一二手房严重倒挂。相反却是一手房限价多少，二手房就降到多少，甚至为了能出手，还要再低一些。几年才迎来的楼市春天，在高位没有站多久，就已经滑到限价以下，别说突破限价，大部分二线城市在这个阶段，贴着限价也很难快速去化，从开发商的角度来看市场岌岌可危。
生活如是，房产如是
听到这些言论之后，对于房地产市场，很多朋友已经摸不透了。我觉得还能跌，结果涨了，没买到，我觉得还能涨，结果跌了，没卖出去。
今天的房产市场来讲，被套和赚钱的概率都是一样一样的，是一场防守战，守不守得住，就看你配不配得上你想要的财富了。
其实房产投资赚了赔了的，都是生活的一部分，在房产上，你也不可能买一个赚一个。
但请记住，只要你在路上，恰巧你又不是个笨蛋，你只会越来越好。
最近市场声音特别多，到底是该入手，还是继续观望。
新房又开始火爆
中国的房地产市场永远都有两种人，多军和空军。在重庆市场上稍稍有一些转变，在没有经历过这一次三连涨得楼市之前，重庆人绝大部分都可以归纳为空军。
以前也很少谈及房地产，楼市，买房什么的。自从16年重庆房地产启动之后，加上经历了三连涨，而且幅度还真不错，前所未有，搞得大家情绪亢奋，没有办法再把房地产，房子摆在生活之外了。
你看楼市小阳春，重庆3月开始慢慢走出那一季寒冬。华融现代城3.23开盘，推出408套高层，据说当天售罄。
What！这火爆的楼市，好像跟我们已经久违很久了，重庆市场是否会再次发力，这是后台以及知识星球朋友最近问的比较多的问题。
一个楼盘卖得火，肯定是有原因的，比如地段好，品质好，配套好，单价低。而华融现代城卖得比较火爆的原因，主要是长时间蓄客，单价低，以及刚需小户型的稀缺和次二三级联动。
对于这个楼盘，我个人觉得比较适合重庆各区县入城的选择，一是相对单价便宜，二是刚需小户型，首付，月供都不算很高，上车还是比较容易的。山负债者恒富，用足杠杆，即便以后随大市，在杠杆的撬动下，对刚需来说够了。
火爆的楼盘还真的比较多，就不一一举例子了，有兴趣的朋友实地看看，感受一下，主要集中板块也就龙洲湾，茶园，以及土拍炒的比较厉害的西永蔡家等，我们据需说说土拍这事。
重庆的土拍火得很
之前预测的一城一策似乎已经发生功效，小阳春倒是整体的，当然目前来看仅体现在新房市场。
一城一策意味着地方ZF可以根据自己实际情况来调节楼市政策的松紧程度，比如最近重庆土拍看上去的确有些火。
西永：楼面价7137元/平米，因此有人说重庆向西了，因此西区某些楼盘还真的妥妥的火了一把，虽说不排除有部分群演。蔡家：楼面价7378元/平米，一路向北势不可挡。水土：楼面价6200元/平米，昨天蔡家，今天水土。西永：5797元/平米、5934元/平米，只选对的，不选贵的
这是罗列了近段时间二三级联动下的热门市场旧闻，土拍时间顺序依次往下，由早到晚。那么，问题就来了，土拍口号我们已经说出来了，就对比一下西永土拍。
起先是西永楼面价7137元/平米，重庆向西了，然后是西永楼面价5797元/平米，单从数字看，越来越低的土拍价格，但是段子手很厉害，一句“只买对的，不买贵的”药单解药就有了。
这个我们就不做评价了，市场声音本来就三七定律，三分真七分假，说到这里，别钻字眼，楼面价假都整起来，那就更尴尬了。
其实新房火爆，土拍都是属于一城一策下的一个市场表现。图片我们真不好意思贴出来，大家网上去搜一下吧，应该会有的。
去年财政收入为负，开发商高价拿地，又加上半年寒冬，开发商资金收紧，即便是年底冲量，销售怎样大家心知肚明。今年3月楼市小阳春，开发商资金回笼还算可观，酒席上和政府部分，喝喝酒，聊聊天，一商量，再次拿地，一石三鸟，房子卖出去了，市场造就不错，地方财政缓解。
要知道城市的成本，能够被足够覆盖的土地是有限的，而没有溢价的土拍，房价就没有未来。就像一个病入膏肓的人，病根一定不在吐血上，这都只是表象。
去年官网就公布了接下来重庆土地公里计划，我们当时非常高兴，因为重庆终于开始从之前的天量供应慢慢逐年缩减，你不妨看看下面的图，有图有证。
我们把19年单独抽出来看，计划供应2万亩，但是根据目前2019年的土地推介会来看，各个板块土地供应加起来，似乎已经近万亩。这才三月份呢，第一个季度还没完，这戏该怎么唱。
就我个人而言，重庆土拍价格越来越高，而且是距离核心区那么远的地方，这样来看的话，远郊都能出高地，重庆楼市在漫长的路上肯定是一路走高。
你为何不趁着远郊都那么余情未了时，核心区建仓呢，这样的机会可不是随时都有哦，失去了就再也找不回来了，重庆楼市照这样的趋势下去，不过是重演一线城市的历史而已，而且脚步越来越近，之后核心远郊不会雨露均沾，毕竟流动性完全不一样。
投资买房如何选
3.18-3.24,2019年的第12周，重庆商品房供应80.57万方，环比上涨55%；成交55.11万方，环比上涨13%；成交均价10938，环比下跌5.37%。（受南区及西区刚需产品成交影响，导致整体成交均价下滑，实际与上周下滑1043元/㎡。）
供应方面，主要以巴南区、两江新区及北碚区供应为主，成交上，主要集中巴南区、两江新区及沙坪坝区。整体上把成交均价给拉下来了，所以，问题很清晰，楼市小阳春，低单价成为主要吸引点，可谓是价格真就是王道。
相比这些重庆本土情况，网上也有一些北京市场回暖，成交量上升，二手房交易量上升。但是据网友线报，3月25日，北京二手房涨价96套，降价467套，涨跌比为1:4.86，降价房源数量仍具绝对优势。
天津方面，有朋友说，现在很多新房及二手房已经跌20%不止了，可以出手吗？中心城区二手和同价位市区边上的新房哪个好呢？
这问题很尴尬，毕竟天津的行情真实怎样，我们并没有实际去踩盘，如果后台有天津的朋友，不妨留言处评论出来。但不管怎样，天津目前这样的新房和二手房取舍问题，也是目前重庆市场对于绝大部分投资朋友来说，同样存在的。
我们才说，重庆成交量新房上的确有所回暖，但是整体成交均价被拉低，问题就出在大部分成交新房都处在远郊，整体价格相对略低。
二手房市场方面，虽说部分业主在价格上有所提高，但是就成交量来看，暂时还不能用“小阳春”来形容。当然了，重庆并没有像天津一样降价20%。这一点的确也不太一样。
西南地区，成渝城市群为主体，两个城市目前是处于虹吸状态，而并非被虹吸，再加上直辖市的定位，本身价格都不高，这样的降幅没有理由存在。
简单的说，因为重庆比较大，市区的涵盖面积也是比较大的。但就房地产历史经验的调整来说，调整大约15%左右，这样的比例就差不多可以进场了，就好比18年后半年的市场，的确是一个非常容易淘到优质房子的时期。
当然，调整差不多的意思，并不是意味着说他马上就要上涨了，这是两个概念，就好比目前能代表房地产市场的二手房一样，在金融政策的压制下，还是显得有些吃力。
至于说是中心城区的二手房和外围的城市区外边的新房，同价位的，我个人觉得房地产趋势，和谈恋爱，结婚还是有区别的。房地产，其实色相的好坏，并没有那么重要。当然产品，楼龄还是需要控制的前提下，位置还是最重要的，你现在外围买的房子，再过十年，20年也是二手房。
一个城市，地方政府靠卖地来攻击财政，然后不断推高地价，这种制度呢，屡试不爽。随着外围地价不断走高，只会更加程度上的提高核心区的价值，而这个时候核心区还有这样的契机。但是，在那么远的新区，或许会毁灭掉这一种制度创新，毕竟当新区炒土地之后，我们在新区买的房子要再次变现，而且是在我们自认为可以达到的某种预期变现，靠什么呢，城市不断继续往外围拿地吗。
即便如此，周期就相对较长，或许这样的周期，核心区已经换手2-3次，实现房产的裂变了，而远郊的新区还在等待，等待远远郊的蓄力发热。要知道，北京这样的一线权利之都通勤距离也无外乎30KM，你去看看水土等新拍的板块，距离核心区到底有多远。
如果基于此的话，我对那么远的一些新区的房地产市场，相对来说还是持有稍微谨慎一点的态度。也许未来，这些远郊的新区会受益于核心区房价的拉动和溢出，房价也会比今天好。但是从房子的流动性，从人口的这种流入，以及产业还在受孕期这样一个逻辑来看，核心区还是应该作为投资朋友的首选。
因此，在重庆整体价格都不高的情况下，为了保证成长性和流动性的情况下，还是不要买那么远了，死在潮水期内，那就麻烦了。