1.

房价，是怎么涨上来的？

在不考虑通胀的情况下，我们可以用简单的供需模型描述：

某区域/城市内，供应1000套房，需求1200套房（包含自住和投资），此时价格为a；

假设一段时间内区域/城市内没有新的楼盘开发，即供应不变；但因为种种原因，需求增长到2000套，

这时候价格就会上涨，比如涨到1.5a。

带来需求增长的原因，通常是因为区域/城市内有重大利好，比如产业或者轨道交通规划。

利好释放消息前后，投资客入场；

利好兑现时，吸引一批有实际居住需求的买家。

—— 只有后者数量高于前者，投资客才能赚到钱。

不然就只能勉强跑赢通胀这样子，甚至还要亏。

所有的房子，最终必须要有一个“实际居住”的买家来接盘。

投资客撑不起房价。

可以说，一个城市潜在的、有实际居住需求的买家的购买力，就是她房价上涨的动力。

十公子找了一份数据，可以比较直观地量化这个动力：贝壳研究院发布的《城市购房动能指数》。

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2.

城市购房动能指数的计算，主要依据三个维度：

城市住房自有率：即一个城市有自有住房的人的比例。自有率越低，说明买房的需求越强烈；

产业发展和基础设施完善度：用于衡量城市人口吸引潜力，也就是潜在刚需的规模；

房价收入比：用来衡量刚需入市买房的难度；

另外，通过城市二手房成交占比、换房群体所占比例以及政策对换房需求的压制程度，来衡量刚需入市带来的换房规模。

计算的方法和过程非常复杂，这里不作解释，我们直接来看最终的结果：

(数据来源：贝壳研究院)

得分越高，说明城市未来购房的潜力越大。

其中，排名第一的是深圳，0.63分。这也算意料之内：

深圳城市年轻，超过50%的人口在深圳无房（而同为一线城市的北京、上海则不到40%）；

同时外来人口增长较快，城市吸引力较大。

其次是北京、上海、杭州和广州；苏州、南京和武汉得分也都超过了0.50。

综合来看，排名靠前的，除了重点一二线城市，就是长三角、珠三角的重点城市，

如常州、珠海、东莞，都排进了top 30。

——这也跟我们普遍认为的、有房产投资价值的城市一致。

3.

再往细了说，购房动能又可以分为“刚需购房动能”和“改善购房动能”。

明确一个城市城市房子的需求，是以刚需为主，还是以改善为主，非常重要。

内陆的房地产发展时间比较短，我们可以参考香港的先例：

在1995年的一波房价暴涨中，交易量和涨幅最大的是二房，

因为这时楼市最大的动力是上车和刚需一族；

而到了2004年开始复苏时（1997年香港房价崩盘），则是改善、豪宅等大户型涨幅超过了刚需小户型，

因为此时楼市的主要动力，变成了本地的“换房”以及内地有钱人的“豪华置业”，

如此，市场上大户型买家增多+小户型卖家增多，小户型自然涨不过大户型。

—— 我们常说“地段”、“户型”、“规格”三位一体，实际上，前面还可以再加一个“城市”：

在刚需购房动能强劲的城市，适合买低总价的上车盘、刚需盘；

相应的，在改善动能强劲的城市，则应该尽量选择大三房、四房等改善型住房。

4.

来看榜单给出的结果：

(数据来源：贝壳研究院)

（数据来源：贝壳研究院）

呐，两张表一对比，结论就出来了。

比如深圳，刚需购房动能0.66，排第一；改善购房动能0.42，排第42，

说明深圳的刚需和上车需求，远远大于改善需求，

投资的话，买刚需小户型更合适；

再比如重庆，刚需购房动能0.42，排名第30；改善购房动能0.54，排名第8，

这说明，重庆的市场是偏向改善的，单纯求得一个落脚之地的刚需族相对不多，

因而更适合投资改善大户型。

刚需和改善动能相差不大的城市，比如珠海（分别是0.42和0.44），则可优先选择改善类房源，一步到位。

5.

一个城市刚需动能大，意味着有源源不断的底层新生力量加入进来，不断巩固金字塔的塔基，

比改善动能更能体现城市吸引力。

如果一个城市刚需动能很低，则有“源头枯竭”的倾向和隐患，

或者说，接盘侠没怎么有补充了，韭菜苗不够多了…

（但，肯定比刚需、改善双低要好。）

这个问题最突出的是石家庄。

表单中，石家庄是刚需购房动能指数排名最低的（第69）的二线城市，甚至低于一大批三四线城市，如丽水、绵阳等，

这可不是一个好信号。

单从这个表单的数据看，投资石家庄的刚需小户型，可能需要更谨慎一些。

ps，

以上只是基于“城市”这一个维度给出的参考，

具体到买房选筹，还要再加上“地段”、“户型”和“规格”的因素。

来源：网络