济南市将筹集保障性租赁住房20.5万套！

7090指导政策，是政府当初为了保护刚需而推行的一项政策，是为了满足大量想留在济城市中年轻人买房，引导开发商降低置业门槛的政策。

这政策，与当下我们的保障性租赁住房、共有产权房等加大供应，都有共性。在房价不算低的前提下，尽量提供更多的保障性住房，让年轻人先在城市之中住有所居。

但这显然也会导致城市住房供应结构的变化，那就是这么多的同质化租赁住房，未来怎么处置？一直用于保障性租赁住房？未来卖给真正的纯刚需购房者，变成共有产权房？……

不管怎么变，大量的同质化租赁住房+大量的同质化存量刚需住房，这些在未来济南存量房市场中将会大量存在。

02.

错配

同质化的房子会越来越多，作为我们普通购房者，不仅要现在买满足自己当下居住需求的房子，也要有预见性，为自己所购住房未来的流通性做前瞻性规划。

再看下面这张图：

当下我们济南的住房供应结构，是符合当下购房需求的，但是与未来的住房需求显然存在时间上的错配。错配之后，会引起什么样的后果，只能若干年后才会显现。

济南发展到现在，我们当下的需求早就从2室起步过渡到3室起步，而之前买2室的人，现在的需求也已经不是三室了，而是四室房子，因为这些人人到中年，上有老下有小，三室只能满足居住的需求，一旦有二胎，四室才是基本，即便没有二胎，一个小小的书房也应该是必备的功能空间。

近5年买3室的刚需客户，再过几年，他们的需求大概率也是四室的功能需求。

03.

应对

大家是不是已经猜到，未来的购房需求了——

普通小区，紧凑四室将会非常畅销。

当然不同的小区因为户型规划占比不同，且户型面积段千差万别，我就说一个大概率的规律，具体我们还需要分析：

1、刚需小区，三室、四室还是会很畅销，但是要控制好购入房源面积。三室相对紧凑就挺合适，110如果能做到三室两厅两卫，未来流通就不错，130的三室大概率不如110的流通性好，130-145左右的四室相对流通性会不错，刚需小区四室户型没必要超过150，如果旁边一个小区140+四室，你这个小区150+四室，你想想哪个流通性好。现如今如果哪个刚需盘内规划140-150㎡的三室户型，垃圾！

2、普通改善小区，三室、四室畅销，同样要控制好面积段。普通改善小区，是大部分购房者的置换归宿，未来这样的小区大量存在，普通改善小区相对大家的购买力没那么“壕强”，户型相对舒适就够了，140-160㎡四室，我认为完全满足居住需求，你弄个160-200㎡的大户型，未来有钱的改善看不上，普通改善买不起，何苦呢？另外这种小区，如果位置好，规划少量2室也不是不可以，部分家庭还是想跟老人居住在一个小区内的，老人住两室也够了，可以是4+2的搭配。普通改善小区，千万不要买超大户型，要不然你会死很惨！

4、高端改善小区，四室起步比较稳妥。现如今看很多定位高端的改善盘，起步面积都不小，130起步、150起步很正常。很多人喜欢大三室、很多人喜欢小四室。高端改善盘的购买人群相对比较“壕”一点，就想住的舒服一点，要求面积可能大一些。但是还是要明白一个道理，大部分人还是会将房子出手的，而你出手时买你房子的人，大概率是从普通改善小区置换来的，那么他们的购买力不见得就特别壕，所以要充分认识到自身小区片区天花板、房源稀缺性，产品力是否值得别人花重金购买，充分认识到小区内各户型占比。所以我认为这种小区150-170的四室会相对流通性更好，如果小区内180-220平米户型占比不高，那相对会成为香饽饽；而如果180-220平米户型占比过高，那流通性就差一点。当然还要看楼座位置、户型差异、景观轴等因素做进一步判断。

5、真豪宅，无限制。真豪宅在我的定义里面就是整个片区内不可替代的房子，最起码得是前3甲，10-20年内，即使有新楼盘出现，位置、产品、物业等均不能颠覆的房子，才算真豪宅，除了贵，相对普适的好房子……好位置、真独栋、真洋房、大品牌、好物业，即便房子经过10-20年的老化，业主们凑凑钱换个外立面、管道、电梯的小区……

我对未来一二线城市的房价理解为：

调控大政策是公平化，削峰填谷。打破之前那种买房就赚钱的惯性，让大部分房产的投资属性逐渐淡化；同样会让购买商品房的购房者承担更多的社会责任，利用这部分资金去建设更多的保障性住房。

政策是好政策，但是对于不同需求的购房者，我们如果还不明白应该买什么？应该如何提前优化？那就真的怪自己了。

个人观点，仅供参考。

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