央行发文：
自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。此外，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。
昨日，诸多人民银行分行发布各地市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限数据表。
中国人民银行山东省分行发布山东省各地市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限数据表：
前几年高利率买房的购房者盼星星盼月亮，终于盼到了存量房贷可以下调的正式文件。
我给大家好好梳理一下：
1、哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率?
央行表示，符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
你之前买的房子是首套房，那时候利率加点比较多，现在可以申请降低利率。
你之前买的房子算作二套房，但是你卖掉首套房或者之前贷款结清，现如今按照济南政策，你这套房子可以算作首套房，那你就可以申请降低利率。
2、济南的存量首套住房贷款利率能降到多少？
重点理解这句话“但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”
我们精简一下：
加点幅度，不得低于，原贷款发放时，所在城市，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
这就用上人民银行山东分行刚发布的这张表了：
2022年5月14日之前，我们济南的贷款利率政策下限就是LPR+0基点。
所以在这之前的高利率住房贷款最低只能调整到：
最新 LPR，也就是4.2%的利率水平
最新首套贷款利率下限=最新 LPR+当年浮动幅度区间最低值加点数
很多人说这个LPR要执行放款时的LPR利率，这一点显然是错误的，因为如果这样那上图中蓝色部分，政策前半句必然要加上“发放时”这个定语。
上图为我的一套住房贷款，我拿我自己的贷款举例：
2019年我是二套房，现如今跟随LPR调整到5.135
=LPR4.3（我4月份刚调整的）+83.5基点
我首套房早就卖掉了，现如今按照现在济南楼市政策，这属于我的首套房，所以我可以调整到的利率为：
最新LPR4.2+2019年时浮动幅度区间最低值加点数0
4、很多人问我2019年之前的贷款怎么调整，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
参考这篇文章：3月1日起，你的房贷利率要产生巨大变化！
之前的早期贷款早已换算成LPR+加点基数了，当然你就要按照新的方法去执行政策，所以依然是按照我上面说的换算政策执行。
5、9 月 25 日开始，贷款人向银行主动提出申请。如果你不提出申请，大概率银行不会主动找你下调。
6、利率可以自主协商，就是说不同银行不一定按照下限给你调整，有可能适当给你加点，这个需要看各银行怎么出具自家的执行细则了。
7、公寓、写字楼和商铺贷款不在调整范围内。
这是我的理解，供大家参考。
如果按照上面我的理解，的确是很多购房者都能省很多利息钱了，加鸡腿、多消费，为内需做贡献！
本轮政策调整集中、密度大，看来真的是要托底楼市。未来几个月虽然济南市场不见得会升温多少，但是会为明年市场积蓄动能，这几个月的确是淘换好房子的窗口期。
个人观点， 供您参考。
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