1、
这个表是我8月份交流会跟粉丝们分享的，大家看一下近些年来的房地产商品房年度销售额，2021年达到历史最高点18.19万亿之后，近两年是持续收缩下滑的。
今天国家统计局发布数据显示：
1—9月份，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%；其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%。1—9月份，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。1—9月份，房地产开发企业到位资金98067亿元，同比下降13.5%。其中，国内贷款12100亿元，下降11.1%；利用外资36亿元，下降40.0%；自筹资金31252亿元，下降21.8%；定金及预收款33631亿元，下降9.6%；个人按揭贷款17028亿元，下降6.9%。
按照大概推断，那么今年的商品房销售额差不多是12万亿规模。
还是之前我说的房地产整体总量规模收缩，大部分开发商的规模自然也会是收缩的。
再看下面两张表，是济南楼市近些年以及今年的成交数据，与全国大趋势基本上是吻合的。
2、
总量收缩已经是事实，未来我们全国商品房销售额会稳定在10-12万亿的规模，其实也算很健康的了。
前几天我文章中有这么一段话，继续拿过来分享一下：
楼市中的此消彼长。
为何过去20多年我们的楼市销售总量能够一直上涨？为何现如今销售额总量下降、楼市分化行情？
城市化加速期，原先是大量资金投入到房地产这个行业，很少有资金流出，一直保持净流入的状态。
现如今是很多人意识到了房地产进入一个新时代，总量资金在流出。
净流出的行情下，大部分房产就缺少了支撑，缺少了接盘者。而同时一部分的卖旧换新资金+新流入资金又去追逐核心城市，核心区域的改善房产，这就又导致了其余房产加速的向下行情，尽管有大量的政策出台，但是分化的趋势根本就改变不了。
这是我对当下楼市此消彼长的理解。
只有你理解了这个大行情、趋势下，你才不会做出错误判断，更不会抱有大部分房产还能回暖的幻想。
3、
早在3月份我公众号文章：要接受济南乃至全国房产未来长期的二八分化走势，买普通住宅很难赚钱了！ 提到过下面的共识结论。
跟几个房地产业内朋友聊天，达成了如下几个共识，分享仅供参考：
1、民营房地产企业很难再有扩张的想法，未来几年内会整体规模收缩30-50%，也就意味着30-50%的人要么选择早点跳槽到国企开发商，要么等待裁员，自谋出路。
2、看济南整体楼市并不缺房子，存量二手房+在售新房，是能满足居民正常居住需求的。
3、缺房子、缺好房子的区域，集中在东城核心区域，市中、历下老城区域。
4、大量房子充足，价格3-5年没波动的刚需片区，新房、二手房房价基本都很稳定，比如张马、新东站、西客站、唐冶等，这种稳定是长期的，不要指望在这种区域投资赚钱，甚至都不如拿钱租房划算，因为你一旦买不对，很可能以后流通性会比较差，原价买、原价卖，还要赔上利息。
5、今年济南市必然要出让大量土地，不卖地哪来的钱搞城市建设？但是绝大多数土地供应还是分布在外围区域，外围刚需区域的库存继续增加，存量+新增量，持续稳定片区房价。
如果这你还看不懂，还被某些人忽悠买错房子，那我真的救不了你了。
4、
从城市发展角度，从总量触顶下行角度，都可以更客观的理解济南楼市。
济南城市发展有边界，济南片区发展会更分化，济南房价向上有天花板。
如果你能想明白上面说的边界、分化、天花板，才会少一些幻想，才能敬畏这个市场，那么就会少被忽悠，踏实买房自住的想法就更理性了。
2023年了依然还有人问我黄河北能不能买，我借用别人的观点， 修改一下，希望能够帮助对远郊新区短期依然抱有幻想的人们：
“1、发展新区新城需要巨大的人口和财政推力，但因为接下来人口、财政和转移支付的难以延续，大量新区新城会停滞衰败。
2、并不是说所有新区新城会落败，反而，因为缩减规模，丢掉包袱，城市会“集中力量干大事”，将所有财力集中导入到“确定性较高”的新城新区，分散价值转移到集中价值。
3、这种新区一定会满足几个条件：距离主城区近（最好接壤）+在城市的发展主轴上+拥有一定的产业基础+入住率大于50%+板块配套成型+改善级密度。”
碎碎念这么多，个人观点，仅供参考。
买好房，找几楼。
周六晚7:30直播再聊，全干货分享，预约收看，无回放视频：
几楼好房开设线下门店的目的就是想让粉丝能更省钱买到好房子，所以我们坚持二手房中介费只收1%，这个原则不会变。如果你有买卖新房二手房的问题，可以到店登记、咨询了。
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