很多人第一次买房不是输在技巧上，而是输在魄力上
这位购房者是主动联系我的，说是一直看我写的东西，相信我，现在终于要把买房这件事落实到行动上了，第一时间就联系我了
说实话，很荣幸也很感动，现在大家获取信息的渠道多，对我们这个行业的信任度也是非常低，遇到过太多购房者同时约不同的房产经纪人看房、或者跟着房产经纪人看了一大圈又找了自己某个亲戚朋友的买的，所以这种信任非常难得，不由地先存了好感
01
第一次买房
这个女生是准备买婚房，人生中第一套房子，而且准备长期居住。
现在换房成本太高，这套房子应该是会长期居住（女生说，她和对象都是上班的，除非中彩票，否则近几年换房的可能性太小了），所以这套房子打算买套大点的、好点的、住着舒服的。
大点的就是：以后有孩子了，肯定得家里老人来带，三室是基本的，还有一点是要两个卫生间，要不然早上肯定会争，每天都这样就太头大了
好点的就是，要有品质，不管是房子的质量还是小区物业都要好
再就是周边的配套，得生活方便、学校好些
两个人已经商量好了，首付男方家里出，婚后两个人一起还贷
02
楼盘对比
两个人的工作地点，一个在蒿泊，一个在戚家庄，所以选房的区域也要围绕这两个区域，最好是能两点兼顾。
盘点一下可做选择的楼盘：
凤集·金茂悦，一部分已经交房办证，剩下的也是准现房，119平的还有不少可以选择的；
万科·翡翠公园，次新房，95平的、125平的、136平的
三盛·迪尚·璞悦府，90平、108平、120平
金地华发峯范，8层到10层的小高，有128平和143平的；17层18层的小高，有110平和125平的，还有精装的高层140平和160平
万达风雅颂（住宅二期），有104平、125平的
还有望府公馆和春和里，但望府公馆现在剩的最小的面积也是131平，总价160来万
春和里就总价更高了，超出预算了
万科·翡翠公园的优点是买了就能住，小区品质、室内装修都不错，旁边的西苑学校进度很快，小区自带幼儿园，自带康养医疗，家里有老人有孩子的都很方便；统一南路现在能走车了（还没有最终修整完工），出行也更方便
缺点是价钱不低，挂出来的价钱大多都在一万三以上，还有大税好几万，比市场上在售的大部分项目价都高
金地华发峯范是难得的8层的10层的，两栋高层能看海；凤集金茂悦是央企品质；但这两个都是学区比较弱
配套和学区综合考虑的话，万达和三盛璞悦府都可以
一番对比之后，客户选了万达
03
一号楼
万达住宅项目位于统一南路和仙姑顶路交汇处东南
望岛河南岸，天气晴好的日子，在高层，往西能看到仙姑顶，往东能看到海
望岛河北岸就是万达广场
当前划的学校是望海园中学，很多客户都是冲着这一点来到
这个客户第一个跟我联系是年前，当时万达在卖二期的1号楼，边户120平，中间户100平，1万2左右起价，均价1万3左右，精装交付
去售楼处的时候，大屏上正在滚动播放一号楼的风景，一号楼北面就是望岛河，再就是万达广场，没有什么遮挡，往东能看到大海，看图片，风景真是不错
客户感觉也挺好
不过万达交房要明年9月，一边交房租一边交房贷，明年9月这个日子就显得特别长了，客户就有些犹豫了
这一犹豫，再次联系就是年后
04
采光
客户说和家里人讨论了几次，觉得还是要选万达
但又说抖音上刷到万达一期采光很差，这次过来特意看了一下，这是从统一南路拍的照片：
确实采光很让人担心
为了确定采光这个问题，我们先去看了沙盘，1号楼南面的楼间距有77米，比一期楼间距大多了，一期采光差还有个原因是它是倒阴坡，北高南低，所以更影响采光，而二期都是平地，也不存在这个问题
之后又实地去看了下，一号楼东面是四十大道的两栋楼，挺高的，早上看日出的话是不大可能，但十点来钟之后就不会有什么遮挡了
05
顶账房
采光问题解决后，选楼层选户型
一号楼边户120平，中间户100平
120多平的是三室两卫，最能满足客户的需求，但是总价高，即使低楼层也要一百五十万左右
100平的也是三室，不过只有一个卫生间
在钱这个最大的门槛面前，只能放弃两个卫生间的要求了
楼层方面，楼层越高视野采光越好，价格自然也越高，按照客户的预算，20层以上单价都要一万四五，没法考虑
太低的楼层，客户又不接受，所以只能从中间楼层选
先看了8楼，单价一万三多，总价一百四十万左右
客户一看这个价钱，不能接受，觉得这个价钱虚高
她拿出在朋友圈看的信息，万达的房子一万二左右
我们一看，原来是中介发的顶账房
顶账房是开发商拿出来抵工程款的房子，被顶账的单位可能会委托中介来卖，如果急着回收资金，价格是可能比售楼处的价便宜
但这里面存在一定的风险，从表面上看你钱交给中介，然后由中介去操作之后的事情，相对来说，这整个过程就是不透明的——你在售楼处买了房交了钱之后当场就签合同，然后就去备案，这就从法律上有保障了；而中介那边何时签合同，怎么签，这些都有很大的不确定性；尤其是那种说是改名的，就更得警惕了，威海房产监管严了之后，改名基本是不可能的
不过还有另一种情况，去年以来市场愈发冷了，一些项目搞出了工抵房的名头（跟顶账房一样），但实际上他是变相降价，所有手续都是在售楼处正常办理，之所以用这么个名头，一是维护自己的名声，担心降价了说不去不好，二是担心之前买房的业主来闹
关键是要有甄别能力
这一点说清楚之后，我又找来销售经理，当面说明，现在市场这个情况大家都知道，尤其是万达这样的大开发商，不像本地的一些小开发商守着一个盘卖好几年，大开发商讲周转速度，只要你诚心买这个楼盘，价格会尽力给争取的
06
多少才不贵
顶账房的问题解释清楚后，客户决定还是在售楼处买
这之后就是围绕价钱转了
客户说觉得价钱高，回去和家人商量一下，毕竟是父母出钱，商量也是应该的
但这一商量，8楼这套房子就没了
这时候退出一套14楼的
买14楼的客户是在去年12月这栋楼刚开盘的时候定的，价格非常低，是104平，楼层比8楼还高，总房款比之前算的8楼还低一点
我当时一算这个价钱，自己都激动了，对客户说很难得，被我们碰上了，赶紧定下吧
我激动，客户却冷静得很，问我，这价钱能不能再低些
我想了想，也是，我是一直关注楼市关注房价，我知道这个价钱是低是高，但客户不知道，我就把万达的房价跟客户详细捋了一遍：
万达是19年首次开盘，一期的房价就是一万三四，之后这个项目就一直以高价闻名，市场不好，别的项目要么往下调价，要么送车位送家电礼包的，而万达是越卖越贵
到二期，位置、地形、园林等都比一期要好，它的6号楼7号楼也一度卖到一万七八
万达守着商场，生活配套方便，对应的又是重点学校，所以这个项目虽然价格很高，但关注的人一直不少，去年12月推出1号楼的时候，1万2左右的起价，大家一看就觉得太合适了，所以到现在这栋楼已经卖出去不少，咱现在只能看哪些楼层还有，而不是自己想挑哪层就挑哪层
我特意强调了一下，万达的房价也很好查很好打听，一问就知道了，现在这个价钱确实特别优惠
客户听我这么说，点点头，说回去准备准备
这一准备又是好几天
现在写下来这段经历只是几句话，但客户每次商量都是短则几天长则一个多周，经常因为她对象出差加班什么的，一拖再拖
不用怀疑，14层就是这么又被其他客户买走了
不得不说，这位客户真的是运气太好了
我们最开始去看的时候，13层是有客户交了意向金，但没有交定金
那位客户又不想要了，这样我的客户就得了这个机会
然而，也不用怀疑，我们再次陷入讨价还价之中
更准确地说，在客户一进再进
刚好赶上万达他们交业绩的关键时刻，为了成交，甚至还给出了家电大礼包（大家看家电大礼包可能无感，毕竟很多项目都在送，但这个确实是分项目的，具体到万达，还真是几乎没有送过）
大概是客户见售楼处一退再退，觉得还可以再降，竟端起来，觉得还能再抻抻
就这样13层的也被别的客户买走了
把这个消息告诉客户的时候，我已经不知道该说什么好了，浑身无力的感觉
客户竟然来安慰我：没关系，不是还有四号楼吗？
我保持着职业微笑，对她说：四号楼肯定比一号楼贵
这句话之后，她再也没有给我发信息了
我想，她一定在怪我，她和她对象，他们一家人，都在怪我