十月过了三分之二，可以聊一聊这个话题了
主要是今年的这个走势有点儿出人意料
以前每年都说金九银十，主要的业绩要靠十一的小长假，十一假期一过，各个售楼处就会静悄悄的，形成鲜明对比
对今年，我其实是没有抱多大想法的
毕竟经济形势摆在这里，买房子靠什么，一靠兜里的现钱，二靠对收入的预期，手头的钱够不够决定了有没有钱付首付，以后是不是能保持比较好的收入，决定了能承受多少的贷款
现在大家对花钱这件事都比较保守，以前看牌子现在看性价比，以前旅游动不动就出国，现在开口就是周边游，所以旅游人数虽然增长，但花的钱却没呈现同样的增长，憋得久了都想发泄发泄，但不管怎么发泄都是暗暗地留了底线的，花西子的眉笔都无法伸手，这么大一笔钱买房子当然要谨慎再谨慎、理智再理智
所以当下楼市的这个表现就很让人觉得有意思，十一期间好多项目都是十几二十几套卖出去，就连假期过后还保持着，虽然是涓涓细流但确实是成交没有断过，不像以前假期过后就一片沉寂，这让我一度怀疑自己对人们的消费能力有所误解，跟几个客户聊过，大家表现得都很淡然，现在需要嘛，所以就买了，一来感觉是新房这个价格也挺稳定的，二来好项目不多，等到交房了再买恐怕选不到喜欢的楼层房号
表现好的项目主要是我们平常经常唠叨的几个，像是位置好户型好小区规划好的威新瑞璟，价格低小区品质高的七彩城，配套好位置好的云庭壹号，经历风雨屡屡搞微操的龙湖项目也卖的有声有色，主打一个低总价低门槛的万象一品证明了存在都是有道理的，爱其产品怨其位置的碧水芸天都在准备二期了
当然，这只是大象的一部分
如果你这段时间接触的是二手房市场，定然要说我在睁眼说瞎话了
月初假期期间接触的一个客户就很有代表性
万象城出来一套性价比比较高的房子，房子比较新，因为没怎么住过，当初装修还花了大价钱，带着家具家电一起卖，属于买下就能拎包入住的那种，房东比较着急，要的价在整个小区的价格体系中处于低位，房子一出来，看房的就络绎不绝（确实有很多人在蹲高价性比的房子）
这位客户也是长期关注这个小区的，对这个小区每期房子的具体情况，乃至在售房源的情况都比较了解，这样一套房子出来自然不能错过，他也去看了，第一次看得很满意，第二次是一家人一起，还带着卷尺，已经在商量这里打个什么家具那个做个什么摆件，看的出来他是真看好这套房子了，而且他看房也很用心，为了观察这套房子的采光情况，自己带来一把小凳子，愣是在楼下干巴巴坐了大半天，仰头看阳光的移动，还去物业打听邻居的情况，这位家住在乳山，是给孩子买房，单是这套房子就来来回回跑了好几趟，几百上千公里的路
功课做到这个份儿上了，想要确认的都确认了，按理说下一步就应该谈价格了，但是，他不
客户的理由是我不着急，现在有几个买房的，我要熬一熬房东，他着急用钱，我不着急，我要等到他降价
跟他说这套房子看的人很多，绝对会很快出手的，他也不相信，乜斜着眼睛看我，余光里全是台词：你莫把我当傻子，现在有几个人买房啊，你那套销售的套路对我不管用
大家都讨厌自己被信息茧房包裹，但实际生活中我们又常常安于待在自己的茧房里，这一点在楼市上表面得尤为明显，接触的客户多了，各种表达汇聚其异彩堪比镜花缘
遇到这样的客户我通常是没有办法的，说服不了，一般情况下这段带看也就到此为止了
这位客户的不同之处是，他不愿意就此喊停
房子卖出去之后，这位客户很激动，质问我：我都看好这套房子了，我连打家具的都找好了，我是肯定要买这套房子的，你怎么能背着我把房子卖给别人呢
我真的好冤啊
您连价格都不谈，我建议约房东坐下聊聊，您不，您要熬房东
我说看房的人多，您不相信，说我在套路
我还能怎么办，我总不能拿把大刀逼退那位要签约的客户吧，可我为什么要这么做，我是你的守护天使吗，我说我是，你还不认呢
至于说客户为什么会有这样的心态，也是有原因的
威海的二手房市场在这个阶段发生了变化
最明显的一点，前面说的万象城，还有威海湾九里、华发九龙湾等等这些个一直处于二手房乃至整个威海楼市价格最上层的小区，价格都有明显下滑
前面的文章我多次说过，威海的新房和品质二手房是价格倒挂的，买新房真的是性价比很高，只是二手房占据了地段优势，还是很得相当客户的青睐
（二手房还有一个安全性优势，也是很重要的点，在我看来，新房之于二手房，最大的不利在于安全性，这是一个一说出来很多人都会觉得老生常谈以至于左耳进右耳出的问题，但真的是遇到了这个万一就是一万个草泥马也无济于事，万达二期、富力星光天地一个个的还沉默着，那么大的伤疤还裸露着，偏偏有些客户就是不信邪，就是很多人有一种迷之自信，相信自己是天选之子，相信倒霉事一定不会落到自己头上，相信不幸都是别人家的，我为什么这么说，是我真的遇到不少这样的客户，我说这个项目进度有问题，他大手一挥说不会的，我说这个开发商明显不是认真卖房子的，他选择性不听，我说这个项目不安全，他说自己知道，现在国家保交楼，肯定没有问题，趁着价格低现在买到就是赚到，这清奇的思路啊，每个项目的复杂性就是我们这些常年密切关注市场的人都无法全面掌握，更何况为了买房短暂地去过几个售楼处的客户呢，都是辛辛苦苦的打工人，我愿意多念叨几遍）
然而现在的这个经济形势，不管是大额消费还是小额消遣，大家都越来越注重一个性价比，价格差得太大，需求必然就跑了
就说一个很显眼的例子，万科翡翠公园南区交付北区还没有交付的时候，楼下底商就被很多中介门店占据了，显眼的位置几乎都是中介门店，大的小的各种牌子的都有，但是现在你去看看，还剩几个，就那么一两家了
为什么，因为价格上去了，这个小区业主当初买的价格就不低，除非是急用钱或者因为各种原因着急出手的，谁会愿意赔钱卖呢，等到这一波业主出完了，剩下的房子都那么贵，单价动不动就是一万四五，小区西面就是宏达锦云里，一个外立面和万科翡翠公园一模一样的新项目，单价只有九千多一万，对比这么大，怎么下得去手啊，谁的钱都不是大风刮来的啊
华发九龙湾、威海湾九里很多低价出的业主也是经济原因，我跟很多房主聊过，很普遍的情况是，之前高价买的房子，一个月的月供就几千上万，买房的时候觉得一切欣欣向荣，自己会挣得越来越多，没想到苦苦熬过疫情三年，熬到现在更难了，压力实在太大，累了，不想背这大包袱了，便选择低价出手
还有的外地客户认房不认贷等政策出了之后，想把威海的房子卖掉去买一二线大城市的房子
果然是不能小看蝴蝶翅膀的扇动，当初这一波政策出来，觉得跟威海没有什么直接关系，现在间接影响开始体现出来了，威海这一批二手品质小区里，外地客户的占比还是相当高的
由此，新房二手房之间的对比也在悄悄调整，很可能现在才刚刚开始