陪客户去办手续，忍不住感叹他运气真好，赶上利率又降了
他也很高兴，买房了免不了和周围的人讨论，一圈下来，自己的公积金利率商贷利率都是最低的，就感觉占了极大的便宜
等待办手续的时候，他跟我说了两个朋友的事情，想让我帮着出个主意
两个朋友是17、18年那会儿买的房子，房价高、利率也高，偏偏当时房子还少，好容易买到房了，就开始眼睁睁看着房价跌
然后利率也下调
那种心情真的是，吐一口老血，拌拌米饭接着吃
两个朋友的情况都差不多，只是房子位置不同，在这里我就说其中的一位
这个朋友是18年买了新港那边的阳光邑上
自己在初村工作，为什么买在那儿了呢，现在想想都是被当时的氛围裹挟，房价一个劲儿涨，市场上又没有多少房子，就怕现在不买过后更买不起，就赶紧买了
我理解这种情绪，咱都是凡人，谁在那个环境里也超脱不了
房子买了不久，旁边又出了一个新项目悦海锦府，不论是户型、小区设计还是楼体外观，都比自己的要好太多
更重要的是，价格还比自己的低很多
当然了，自己选的路跪着走完也就罢了，毕竟是刚需，想一想都是房子一样是住
可是，自己在新房住了一段时间发现上下班用时太长，时间都耗在路上了，受不了，便在高区租了房子住
现在是想把这套房子卖掉再买，但又觉得卖不上价
或者是不是先租出去，等好卖了再卖
他们买的房子，确实是天猫价买了个多多货
当时的市场情况就那样，万科万达金茂还没出来，没有对比还不知道何为伤害
在那之后大横厅、三叶草户型、人车分流就呼啦啦横扫而来
在很多人看来似乎不是潜移默化步步为营，而是一刀切，突然就都变了
怎么昨天刚买的新房，今天就成了传统的落后的呢
打个比方，这心情就像是听说某公司要上一个很牛的新项目，跟风买了股票，眼看红线一路飙升，计划着买车买房娶白富美，突然红变绿，线条陡转直下，原来是人家要跑路前设的局
房子这事虽然不是什么局，但心情也差不多
自己去新项目看看，那对比冲击太大了
再看看现在新项目的价格，伤害度+101
一方面，购房负担相对很重，付出越多期望越大这是人之常情
但可惜的是，另一方面，实际得到是的相对较差的户型、相对较高的梯户比、相对较高的容积率、相对很不友好的小区规划……
所以，亏是肯定的，很多时候，真的是时势比人强，没办法
（写下这句话也真是需要力气，咨询我这个问题的人不少，很多一听我说得亏着卖就生气，跟我算账，算他花了多少钱，有的还直接把我拉黑，我真的是很脆弱的小女子，两次就搞得我有阴影了，这次写这篇文章也是想了很久，毕竟很多人确实有此问题，希望能多少帮到大家）
只是，还有个亏多亏少的问题
现在是买家市场，如果选择这个时候卖出，可能亏的比较多
但是，这句话并不是说你应该等一等
咱得具体问题具体分析
你首先要做的是，评估一下自己的房子的价值
像是上面这位朋友，他的房子，其地段、配套、小区、房子本身来说，价值都是不占优势的，那么你抓紧时间赶快处理掉是好的
因为现在你的房子是跌了，但同样的好房子的价格也跌了
你把你这高房价高利率的房子卖掉，再买一套核心位置的低房价低利率的好房子，用好房子的涨幅去平掉你这套房子的亏损——就市场趋势来看，即使好房子不会怎么涨，但不好的房子一定会接着亏，明显是现在置换更划算
其中一位朋友房子现在是出租状态，这也是常见的情况
毕竟都不宽裕，一边还着房贷一边交着租金，想着尽量减轻一下负担，就把房子租出去了
如果真决定了卖房，一边出租一边卖也不大合适
一来每次看房都要联系租房，多一道手续多一层麻烦，我在实际看房中就经常遇到客户因为等开门不耐烦而干脆不考虑这套房子的
二来很多租客都不会珍惜房子，遇到什么样的租客完全就是靠运气了，毕竟没有一位租客会在想租房的时候跟你说我的猫会把窗帘挠成流苏，我的娃娃会把白墙化成涂鸦墙
人都是感性的，同样的户型，你看样板间跟看毛坯房感觉是完全不同的，所以基本上每个售楼员都会拉着你去样板间
还有很多中介收了房子，为什么会先重新装修，也是这个原因
你跟客户说这墙没问题，你刷刷花不了几个钱，跟客户看着整洁清爽的房子那完全是两个概念
及时止损这四个字谁都会说，但能做到的真不多
从成交的角度讲
现在的二手房业主可以分为两种类型
一类就是佛系，我挂出去就不管了，就等着中彩票一样，哪天有人撞上我的房子
再一类就是主动进攻派，速战速决，从挂牌到成交十来天搞定
业主的性格对房子售卖的速度也是有极大的影响
佛系的，一般都会错过出手机会，挂牌挂了好几年，好不容易有个客户，自己心里却要盘算一下是不是卖便宜了，一盘算客户走了；如果一直乏人问津，就会去找中介，犹豫着说要不我降点价，两千、五千、五千、两千，没拧紧的水龙头一样，偶尔滴答两下
虽然我理解你割肉的痛苦，但没有客户会去理解的
降价也有降价的方法，人家一看你过两个月降点过两个月降点，不痛不痒的金额，直接忽略了，就连系统也是，会把降价幅度大的往前面推，就是说，一次降五万十万的肯定比你降几千的排名靠前
这些业主经常会说：当年有人出多少多少我没卖，现在……唉
房子卖得快的业主，一般都是反人性操作
我就遇到这么一位，他的房子在华夏山海城，其实从小区品质还是户型来说，都不算好房子，难的是他自己很人间清醒，我给他找出同小区房子的挂牌价成交价挂牌数量等，他立刻就给出一个低于市场的价格，而且主动说愿意给成交的中介封红包
在这里，两位朋友都是需要卖了再买的
因为是在恐慌时期买了不合适的房子，现在又确实需要一套房子
说是刚需并不为过
所以我想再说一点现在置换的好处
不知道大家有没有注意到一点，现在市区的新项目朝着改善大户型走的趋势越来越明显了
大户型意味着总价高，不管是首付还是贷款都会压力比较大
改善意味着更有优势的楼层高、更好的小区规划、更优质的物业，当然这些也会推高价格
新出的项目无不在明示这一点
这对价格敏感型的刚需来说，是不大友好的
所以趁现在选择还多的时候下手，没什么坏处
还有一点，比较微妙，但确实是有用的
如果卖房要讲究时间点的，现在这个时候能算进去
新房和二手房是存在竞争关系的
如果新房很多，必然压缩二手房市场
现在市场的情况是，上一批新房的库存正在减少，而新的项目还没有出来，这是一个难得的空档期
抓住这个新房供应的空档，相对来说竞争会更小一些
对自己房产价值进行评估，如果价值不错，完全可以耐心地等一等，不用自乱阵脚，尤其是很多办房证还不满两年还有大税的，卖掉再买入这中间的交易成本着实不低，房子好的话就没有必要急于这一时
今年要卖房确实是难
所以大家更要多花一点心思