1、
最近整个市场真是没什么好消息：
房地产市场不好，股市歇菜，离岸人民币跌破7.3……
今天公布的前7个月全国房地产开发投资67717亿元 同比下降8.5%——
国家统计局数据显示，1—7月份，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；其中，住宅投资51485亿元，下降7.6%。7月末，商品房待售面积64564万平方米，同比增长17.9%。其中，住宅待售面积增长19.5%。
整体楼市销售不畅，库存又在增加。
无解的局面，即便是降低利率也很难有本质的改变，因为时间节点，的确又晚了。
2、
上午央行对外宣布，麻辣粉(MLF)降低 15BP，这是年内第二次降息，市场定性为“远超预期”——
6月份刚降息了，这次时隔 2 个月又降息；之前降5-10基点，这次降了 15基点，可见真的是无可奈何，必须要拉拉房地产了。
我们的房贷利率LPR=MLF+加点
所以本月20日，大概率5年期LPR由4.2%下调至4.05%。
5年期LPR直接影响房贷利率，银行实际执行首套房房贷利率是在5年期LPR的基础下浮20个BP。这意味着济南首套房房贷利率即将降至3.85%！济南历史最低房贷即将到来。
3、
昨天，几个二线城市福州、厦门、成都等放风要调整二套房首付比例。
降低首付款比例，也仅仅是解决短期问题，长期问题还是利率不够低，预期继续下行、悲观，市场分化之后加速集中在某些城市片区房产。导致绝大数百姓买房不赚钱，那买房的意愿自然就没有了。
我们大济南早就把楼市政策放松到底了，那现如今楼市怎么样？
涨价的基本上就是核心区改善房，那些刚需房买了就赔钱，只能解决自住安家置业的问题。
网上砍价视频，赔钱卖房视频一大堆，加速了普通购房者对于楼市的悲观情绪。
利率继续打个折，让利给老百姓，让百姓的买房、持有成本降下来，才有可能挽救、延缓现在楼市的颓势。
说实话真的挺难的，政策现在出来，个人感觉如果火爆，也是明年春天，很难是今年秋冬天。
4、
这一轮刺激楼市，如果想有效果重点是中产消费群体，而这一波提前偿还贷款最多的也是中产消费群体。
刚需已经无法负重前行，身上不能再背更多的债务了。
社科院房地产金融研究中心主任尹中立接受采访时曾表示，今年上半年提前还款的数量高达 2.5 万亿。
——能加杠杆与能提前还款的是一个群体。
而相对收入预期稳定的中产，如果资金成本低，其实还能冲一把，做个向上的置换、投资保值。
这个群体进可攻退可守，不是喊喊口号就能撬动的，得抓紧出政策，还得有诚意。
你比如我自己的住房贷款，利率5%左右的还有两百多万，我不把这些高利率贷款置换成低利率的，我是不想再买房的。
后面完全看存量的高利率住房贷款何时调整了，越快越好，越慢大家将会愈加提前还贷，减少消费。
这一波指望刚需撬动楼市，是痴人说梦。
5、
再说说最近的济南楼市，近期三个国企楼盘搅动了三个片区：
奥体东城逸家，工业北山钢锦程园，南北康市中望岳城……国企用实力砸盘，让利购房者，别的开发商你们跟不跟。
东城逸家2室的房子22000-24000，直接将周边中海奥龙观邸、舜奥华府的小户型二手房价格也拉下来了，而且后期不断放量，势必影响整个片区的房价。
奥体西工业北山钢锦城园首开3栋楼整体均价1.25万左右，这价格直接把张马片区带沟里了。这小区容积率2.4，尽管规划两栋24高层，其余全部小高层，刚需购房者真是下半年捡福利啊。
张马片区售价15000-17000左右的房子怎么卖？
再看南北康片区，本来这个片区内的楼市相对平衡，新房有市中万科城，再加上绿地新里城，周边还有立天唐人、领秀公馆、万科山望等二手房。二手房价格16000-21000，新房价格17500-30000都有。
市中望岳城的入市，9月份可能首开，小高层价格17500-19500，这价格也是相当有诚意了。势必打破片区的原有格局，房价继续企稳。
对于购房者来讲价格稳定是好事情，但是对于经济循环来讲，一潭死水就是最麻烦的事情。
对于大部分片区的看空，就会导致核心区域的房产继续被堆高，分化继续加剧，直到涨到一个绝对的新高度，迎来一次横盘或者回调。
不管今年出不出政策，不管出什么政策，济南楼市刚需片区的平淡、冷，与核心片区的火热还会继续，更是不排除部分刚需片区继续有降价楼盘出现。
6、
2023年8月26日下午2-4点，我打算做一场线下交流会，地点在海信君和的营销中心，面对面与粉丝们一起聊聊2023-2024年的楼市，下周有时间的粉丝可以找我报名，今天就是发个预告，告知大家有这么一个事情。
以往的确每年做一次，去年疫情原因没有做，今年这样的市场环境下有必要一起聊聊，分享我的想法，大家互动一下。
今天就闲聊这么多，个人观点，供您参考。
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