10月份济南楼市比较平静，5000万的购房优惠券，并没有让10月份的新房成交量增加多少。
进入十一月份，貌似整体跟10月份差不多的感觉，平静的济南楼市偶有水花，但是掀不起大风浪。
1、
2023年要说最热闹的片区，真的算工业北张马片区，整个片区在售楼盘算是济南最集中的，竞争压力比较大。
先是有山钢锦城园8、9月份低价格入市，12000-13000+元/平米的价格，吸引一批刚需购房者。
后来就是中建蔚蓝之城10月份部分准现房特价房，13000——15000元/平米的价格，也是非常吸睛。
再看天鸿万象东方剩余部分楼座的低价房源，也是12000-13000+元/平米的售价。
另外最近传闻张马片区魅力之城的部分安置房源也要入市，虽然位置的确算是比较偏北但是门槛比较低，64m²、72㎡、99㎡、101m²、105m² 、107m²、148㎡面积段，价格12000-14000元/平米。
此外片区在售项目还有绿城春风心语、大华公园荟、瑞马国风等楼盘在售，而工业北路南侧的历城控股文誉城也已经入市。
除了以上在售的期房、准现房之外，大家不要忘了整个张马片区还有大量的二手房，都是次新房，挂牌价格也不高。
所以你知道整个片区为何整体上不去吧？供应量大，开发商低价销售，二手房东降价卖房，只有这样才能保证销售速度、变现速度。
2、
另外让大家大跌眼镜的片区得算奥体片区和龙鼎大道了，在城投东城逸家，龙鼎大道西江华府两个大盘存量现房释放之后，两个片区的房价发生了显著的变化，也造成不少本来想在片区内买房的购房者加剧观望，而本来想卖房的房东更是难受。
这两个片区都算济南东城的核心片区，不曾想还有这么多的存量现房没有分配，现如今直接以商品房形式供给市场。
周末一位粉丝为了孩子上学，买入一套东城逸家三室的二手房，是个顶楼，合着单价是21000+，这价格恐怕是2022年谁都无法预料到的成交价格。
再看周边中海奥龙观邸、济高舜奥华府等这种高层+小高层社区，房价也跟随有了向下的调整。
龙鼎大道的西江华府尽管才开盘一次，就遇上了销售一般，这也是让本来想置业这个片区的购房者更犹豫的原因。
几千套的这种老产品现房入市，跟新开发一个楼盘完全不是一个概念：
新开发一个楼盘，产品好，开盘价格高，是拉高片区价格，最起码短期看肯定没有副作用。
而这种老产品现房销售，销售期影响片区房价，销售完毕，有可能1-2年对片区房价的影响也会存在。
现如今两个项目销量都下来了，抢购更是不存在了，这必然会影响后市价格。
在他们砸盘的这个阶段，感觉这个周期时间会比较长，所以可以先观望一下。
3、
再说说历下盛福片区，现如今盛福片区算是进入可开发后期，仅剩余在售的中建星光城市二期、三期，海信君和，保利公园上城。
这个片区的优势就是距离高新区、CBD比较近，在售房源单价、总价可控。再加上产品的确比2010年左右开发的中海紫御东郡、历城百合花园、盛景家园、力高国际等楼盘好太多了，比高新区不少次新房也是好太多。
所以盛福片区的二手房对新房冲击不大，反倒是不少盛福片区的居民卖掉之前小房子置换到盛福的在售新盘。也有高新区海信慧园、茗筑美嘉等小区置换到盛福片区，这都是实实在在的自住需求。
4、
大家再看济南楼市几个热点片区，哪些房子价格上不去？有没有发现共同的特点？
我给大家简单总结一下：片区供应量超大，产品同质化严重，没有差异化。
相反那些新房卖的好楼盘，二手房也受欢迎的房源，明显特点也比较明显：
产品有差异化、相对的稀缺性，购房者的需求是不断升级的。
你看张马片区低密度的洋房、小高层就比高层好卖很多，你看银丰御玺洋房，瑞马国风洋房就很好卖。你看唐冶的华润润府、雪山万科城的洋房，比周边刚需盘卖的贵，还卖的好。
就算你产品一般，但是你在片区内是新房，独一份、稀缺那也不愁卖。
你看和平路、解放路的几个新楼盘，产品一般的新房、次新房，相对比周边老房子流通性就好。
不同片区存在一些差距，未来购房者不管是买新房还是二手房，随着信息越来越透明，大家的选择自然是越来越多，不管开发商在设计之初还是我们购房者购入之时，都应该考虑5-8年的升级需求，别设计、买入落后产品。
5、
进入11-12月份，基本到了开发商冲击2023年度任务最关键的时间，我想从本周开始，如果你打算年前买房，你就该关注意向楼盘的动向了：
比如上周末雪山万科城的特价房就很合适，14000+的顶底，还要什么自行车啊。
除此之外，大家会发现各个片区都有性价比高的次新二手房出来，也是非常合适的选择。
每个片区都会有适合你的新房、二手房存在，关键看你是不是真心想买。
留给开发商的抢客户时间的确不多了，留给改善购房者的淘房时间也不多了。
6、
青岛市住房公积金管理中心关于展开商转组合贷款业务的通知，
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为青岛点赞！减轻购房者负担！
未来一年中，个人觉得房贷利息还有向下空间，且减轻购房者负担的政策还会不断出台。
个人观点，仅供参考。
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