1、
济南楼市又进入一个瓶颈期，但是从我理解来看是黎明前的黑暗。
然而黎明只属于一部分人，大部分人还是依然处于楼市的黑暗之中，就看接下来你如何买、卖房产。
这段时间根据我对济南楼市的观察：
市场正在酝酿一波购买力释放，而这一波购买力是以开发商的促销，加上政策不断吹风，以及大家对明年楼市预期的复苏叠加产生的。
市场成交量增加是整体的 ，因为购房者大部分都是跟随者，看到市场火了冲进来买房，而往往这样此时最容易犯错，买错房。
比如我们身边很多人都是在市场最火的时候买房：2018-2019年高位站岗的大有人在，现如今利息赔了，房款也赔了一部分。
一是你盲目跟随买房，二是你买错了房子。
而这一波，又会重复一波买错房的人。
2、
今天，住建部消息：超大特大城市城中村改造将分三类实施，已入库城中村改造项目162个
一类是符合条件的实施拆除新建；
另一类是开展经常性整治提升；
第三类是介于两者之间的实施拆整结合。...
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怎么理解这种城中村改造的意义呢？
感觉到了无解的时候，政策方面又都不得不重复之前救市的老路，这次重复老路是一部分重复，效果比之前还要差，就看个人操作，趁着这一波局部的假行情能不能解套儿。
从我的理解来看，这是造势，再叠加之前的各种购房政策，会出现上面第一条我说的黎明。
然而这种黎明在开始，大部分人会认为是整体楼市的行情，最终还是核心城市、核心区域、改善房的行情，所以与大部分人无关。
之前我说过一个词，这是假行情。
结合一套房产从买入到卖出3-5年的周期，去理解你就会明白了：
比如2018-2019年的西客站集体涨价，那时候的市场火热，涨到18000元/平米-20000元/平米，现如今那些楼盘回归到12000元/平米左右的房价。
这就是阶段性的假行情会套住一部分人，最终没有持续的购买力、产业、商务支撑，房价就要回落。
3、
再回到我们的济南楼市，其实很多我们地产人的共识就是：
济南楼市，好多片区的房子买了就赔钱……
是整个片区，这真的是无解。
你在某个片区买了房子，从买入那一刻开始就注定是赔钱的最终命运，这些话大部分给你推荐房子的人是不会告诉你的。
然而咨询我的很多粉丝，我们是要把这些说在前面的，避免你在初入楼市就要被残酷的市场教训一顿。
你看开发商都不想拿地的区域，开发商的预期都赚不到钱了，你赚到钱的概率就更低了。
上周直播我分享过：
北京二手房挂牌量创新高，16.6万套，二手房挂牌量在一二线城市政策放松后，屡创新高代表什么？
代表资金在跑出地产，同时很多人也在优化房产。
代表很多人接受了楼市的二八分化，开始付出行动去卖、去换。如果你还心存幻想，手里老房子会涨价，那梦可以醒了。
4、
所以当你把前面三条读明白了，你应该做什么？
A：不乱买，济南核心区的改善房，可以在行情来之前，从现在到2024年1月份好好淘换，这是窗口期。
B：行情来了， 把不好的房子，趁着假阳行情处理掉。
C：很多有争议的房子，自住可以买；但是你要是投资，宁可不买，不能为了投资乱买。
关于买哪里，什么价格买入，可以一对一咨询我，这是收费的，自己选择问还是不问。
这段时间不少粉丝咨询我老房子的问题，问我卖多少钱合适，我真心不知道，我只能说你得先挂一个有人来看房的价格，有人看，才有谈价可能。
如果你的房子不好卖，你挂牌价格参考小区同类房源，应该挂到中低价格才能有人看。
你要是舍不得，不甘心，你就挂高了，反正也就是个心理安慰，别怪没人问，没人看！
济南7万左右套的二手房，大部分房东的挂牌价格真的是很无奈，每个人都想卖个好价钱，如果你是好房子，中介求着你挂出来，但是绝大多数是不好卖的房子，你挂牌价格高，中介根本没法推荐，人家也不能把购房者当傻子，带着去看明显价格挂高的房源吧？
而现在中介把控客户端，你得加他们服务给他们钱才可能有带看，你也不给他们钱、你再挂个高价格，你说谁看？
如果你诚心卖，可以挂牌我们的几楼好房小程序，挂一个实实在在的价格，我们才好给你推荐，粉丝可以直接电话联系你。
5、
很多人并不能理解此时楼市中的此消彼长。
为何过去20多年我们的楼市总量能够一直上涨？为何现如今是总量下降，楼市分化行情？
原先是大量资金投入到房地产这个行业，很少有资金流出，一直保持净流入的状态。
现如今是很多人意识到了房地产进入一个新时代，总量资金在流出。
净流出的行情下，大部分房产就缺少了支撑，缺少了接盘者。而同时一部分的卖旧换新资金+新流入资金又去追逐核心城市，核心区域的改善房产，这就又导致了其余房产加速的向下行情，尽管有大量的政策出台，但是分化的趋势根本就改变不了。
这是我对当下楼市此消彼长的理解。
只有你理解了这个大行情、趋势下，你才不会做出错误判断，更不会抱有一些幻想。
所以我这几年一直强调我的判断：
济南城市发展有边界，济南片区发展会更分化，济南房价向上有天花板。
如果你能想明白上面说的边界、分化、天花板，才会少一些幻想，才能敬畏这个市场，那么就会少被忽悠，踏实买房自住的想法就更理性了。
我认为济南阶段性天花板价格就是50000元/平米左右，到达之后会稳定横盘一阵。
有时候你正推一个片区、一个楼盘的就价格上涨一个比一个都有理，你要是从天花板角度倒推，如果也成立，那才是稳当的选择。
6、
最后分享两个咨询我的案例。
第一个咨询的购房问题——
孩子的爷爷奶奶在历下区甸柳有一套老学区房，为了留住这套学区房以后给孩子上学用，所以孩子的父母再买房的时候就不能在历下区之外买房，要不然影响孩子报名上甸柳。（学区房是不是有这种规定，隔代上学，父母名下不能有区外房产？）
常规的思路就只能在历下买房呗？
但是如果是我，我会把这套老学区房先卖掉，等孩子上学再买回来。现在孩子才1岁，五年之后大概率这套老学区房子比现在便宜个20万，我觉得很正常。
卖掉老房子，既能少亏钱，自己买房也不用固定在历下。
但是粉丝可能觉得折腾，不一定按照我的思路去卖出，但是我自己觉得这是最优解。
第二个是有位开发商营销负责人咨询我西江华府的房子值不值得投资？
之前东城逸家、西江华府刚放出风的时候，很多粉丝问我买合适不合适？
很多楼盘的房价是涨是跌，其实你仔细想想是有逻辑的。
你比如东城逸家这几个月的入市，导致整个汉峪片区、奥体片区的二手房成交量急剧下滑。入市的西江华府，又会影响龙鼎大道沿线二手房的成交。
我只能说这么多房源释放，肯定影响是整个片区的房价。这种老产品现房入市，跟新开发一个楼盘完全不是一个概念：
新开发一个楼盘，产品好，开盘价格高，是拉高片区价格，最起码短期看肯定没有副作用。
而这种老产品现房销售，销售期影响片区房价，销售完毕，有可能1-2年对片区房价的影响也会存在。
现如今两个项目销量都下来了，昨天西江华府首开258套房子，卖了据说不到30套，这就不得不让人好好思考一下了。
我给他的原话：
主要是感觉80后，90后，00后看不上那个产品。我是觉得挺鸡肋的，你算算可能还不如买个理财赚的钱多。
因为过5-6年，房龄15年左右，谁接盘是个问题，60-70年龄大了，接不动，80后就怕看不上这个产品，那边学校成绩据说也比较一般，现在我觉得宁可不买，也不能买错。
在他们砸盘的这个阶段，感觉这个周期时间会比较长，所以可以先观望一下。
以上为个人观点，仅供参考。
买好房，找几楼。
周六晚7:30直播再聊，全干货分享，预约收看，无回放视频：
几楼好房开设线下门店的目的就是想让粉丝能更省钱买到好房子，所以我们坚持二手房中介费只收1%，这个原则不会变。如果你有买卖新房二手房的问题，可以到店登记、咨询了。
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