实在是想不到啊，周末两天东部各大售楼处排队看房的场景再次出现。
整个朋友圈的开发商、中介都在发售楼处火爆的照片、视频。
不得不说，济南楼市的确回暖了，但是这个回暖有比较特殊的原因，两个原因比较突出：
1、2022年的济南新楼盘供应的确是稀少。
2、近几年，济南楼市结构性的供需变化比较明显。
01.
信心恢复亢奋期
现在的济南楼市从年前到现在停工小一个月，大部分楼盘工地，正月十五左右才开始有工人干活，本来库存就没多少，从初六开始各种到访就明显增多，年后订房的突然多了起来，拿到预售证的楼座都卖差不多了，新货供应不上。
现在的济南楼市就是：
阶段性供应不足+楼市小阳春+恐慌性购房
全赶一起了，所以我28号发布了上面的截图微博，在接下来的一个月，这种短缺现状还不能完全缓解。
因为整体供货还是没有上来。
不仅售楼处到访成交量激增，就连二手房都创了近两年的成交新高，昨日贝壳平台成交二手房82套：
政策刺激到一定程度，从量变到质变，只需要随便一个原因。
一部分有钱人攒了三年钱，现在敢拿出来买房了……
作为我一个地产从业者真是不理解，但是他们的确是这么做的。
看下图各大售楼处的场景，尤其是一些刚需楼盘，竟然出现了购房者排队看房的场景，过了一个春节，难不成刚需都收了几十万压岁钱？其实都是恐慌性跟风而已。
随波逐流是大忌，可惜啊大部分购房者过去七八年都这样过来的。
周末售楼处实拍
周末售楼处实拍
02.
结构性供需变化
短期的供需失衡很好解决，那就加大供应就是了。但是长期的供需结构性变化，就不好解决了。
然而济南楼市近几年，已经迎来了结构性的供应变化与结构性的需求变化，而这几年济南楼市的结构性变化还非常明显，只是很多非业内人士不关注，也不信而已。
什么算是结构性变化？
结构性的供应变化，就是新楼盘的供应片区，会在未来2-3年内发生改变，济南楼市刚需新建住宅更远了，改善盘供应更稀缺了。
对于刚需盘来说，雪山、华山今年进入尾声，神武今年也就未来壹号、绿城春月锦庐供货充足，未来在售的就是唐冶、唐冶北、孙村、郭店、济钢片区了。
不买远，未来就只能淘换近处的二手房。
未来3-5年刚需土地供应区域
大家能看到的是刚需新盘供应越来越向外围发展，所以中介们就吆喝你抓紧买，却不知道结构性的供应变化结合结构性的需求变化，才是影响未来房价涨跌趋势的根本。
结构性的需求变化，就是随着城市化、住房存量房的激增，保障房的结构性供应调整，你会发现刚需可选择的房源很多，新房刚需盘、次新房刚需盘，保障房、廉租房……普通品质房产远远能够满足刚需购房者的需求，那刚需房价涨幅有限就很正常了。
相应的普通老百姓的购房压力变小，努力工作收入增加、有能力置换改善房了，且改善房的供应短缺，这种结构性错位，导致改善房价格一直被堆高（有个可承受限度）。
以上就能解释为何这几年济南刚需盘基本不涨价，而改善盘一直涨价，同理品质越好的改善盘涨幅越大。
很多人理解房价就是跟着起哄，不去了解思考供应、需求的变化。
2023年济南二环东路以东，有几个新楼盘入市？请数数。然后这里面有几个刚需盘，有几个改善盘？都分布在哪个区域？
有心的人会知道，瞎起哄的不知道。
03.
改善购房者越来越难
为什么2021、2022年一直劝改善置业者有合适楼盘就上车，而不是等等看？
其实2020年底，我买仁恒奥体的时候还没意识到这个问题，2021年才发现整个CBD、高新区、历下区、奥体周边能入市的土地越来越少，很多土地也需要拆迁熟化，这都需要时间，挤牙膏式的核心土地供应，对应的就是供不应求的改善市场环境。
2023年济南CBD、高新区、历下区、奥体周边新入市的楼盘一共就：
科技城中信、保利（预计均价28000-30000左右，起步户型140平米，总价起步400万左右）；
凤凰路玖玺城六期（预计均价30000左右，起步户型148平米，总价起步400万左右）；
CBD西侧政法学院对面的三栋楼，套均180多平米，很难低于30000元/平米；
就上面三个新盘，另外科技城3-4月份新出让土地，预计得年底入市了，远水解不了近渴。
再加上现在在售中建云境、济高珑悦府、保利臻誉、颖秀华府，就这几个楼盘，且这几个除了保利臻誉之外，其余三个都是尾盘阶段了。
所以2023你说，你买哪里？2024年你买哪里？
关键以什么样的价格买入呢？
所以有合适的楼盘，产品+价格合适，就真的不该犹豫。
2022年跟我上车中建云境的今年心里踏实了吗？
04.
冷静思考不站岗
济南楼市回暖、小阳春来了，这是事实，但是购房者一定要有自己的判断。
不要被开发商牵着走，小心站岗！
新房价格涨的多，那就转头看看一些次新二手房很香，为何非要买新房?
——2023年小阳春，提醒着急高价买房的人
短缺的房子≠稀缺的房子。
2017-2019年楼市很火，不少济南购房者恰好是站岗了短缺的房子，没意识到那种房子很容易被超越、替代。价格合适、产品合适、流通性好，才可以买，千万别接盘开发商自己都很难卖出去的房子。
在济南指望房地产赚大钱很难了，好房子开发商便宜卖的概率越来越小。谨慎挑选买房，就当个理财还可以，能容纳大额资金，买对了比较稳妥。
我这个人太良心了，市场冷的时候让大家好好挑选好好买。市场热了提醒大家冷静，筛选好房子，不要追高。
总是错峰提醒大家，这才是买房应该遵循的波动定律。
任何商品价格变动，也脱离不了这个图，供给与需求一直是变化的。
房价也是如此，不同的是哪里的房子、什么房子，是短期供大于求还是长期如此？供小于求的时候，房价就要涨，能涨多少？能不能维持高位，又需要看后期能不能有同类商品补货。
高价格买好房子，高价格买差房子，低价格买好房子，低价格买差房子，这是四种人，每年这四种人都在不断的同时出现。
个人观点，供您参考。
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