最近利率降低的消息不少：
郑州：人民银行有关部门向郑州各商业股份制银行和四大行发出新年第一号指令，人行要求各商业股份制银行和四大行对郑州首套房执行3.8%的年利率。
天津：自2023年1月起执行首套住房贷款利率政策动态调整机制。自2023年1月起，天津市首套住房商业性个人住房贷款利率下限执行“不低于相应期限LPR-40个基点”(按照当前五年期LPR计算，即为3.90%)。
不少济南购房者心里又开始犹豫、打鼓了，要不等济南利率再降一下再买？万一现在买了，下个月降了，不是就吃亏了吗？
01.
现在就买房，会不会吃亏，可以自己算一笔账。
目前济南购房按揭首付比例与利率：
首套纯商：4.1%-首付两成
二套纯商：4.9%-首付三成
首套组合：4.1%+3.1%-首付三成
二套组合：4.9%+3.575%-首付四成
目前济南购房按揭首付比例与利率：
首套纯商：4.1%-首付两成
二套纯商：4.9%-首付三成
首套组合：4.1%+3.1%-首付三成
二套组合：4.9%+3.575%-首付四成
现在咱们济南的首套房利率是4.1%，利率已经比较低了。我们做个假设，如果利率跟随郑州降到3.8%：
那每个月会少还多少钱？
10年少还多少？30年少还多少？
折算到房价里面， 相当于便宜了多少？
贷款100万，贷款30年：
利率4.1%月供4832元，利率3.8%月供4660元，10年少还20640元，30年少还61920元。
贷款200万，贷款30年：
利率4.1%月供9664元，利率3.8%月供9319元，10年少还41400元，30年少还124200元。
贷款300万，贷款30年：
利率4.1%月供14496元，利率3.8%月供13979元，10年少还62040元，30年少还186120元。
如果单纯看上面的数字，很多人会觉得能省几万，甚至十几万，还是要等等利率再降点买房。其实真的是错了！
02.
为什么可能是错的，我给大家继续算一笔账。
现在大部分人的换房周期是10年左右，一个刚需购房者，你贷款100万购房，按照上面我算的，如果你等到利率降到3.8%再买房，表面看你10年少还了20640元，你有没有考虑你等的这段时间，你想买的房子会涨价呢？
假如你买的房子是100平，只需要每平米涨20元，就抹杀掉了你要省的利率差额，如果你看上的房子涨了50元/平米，那你就赔了30000元……
所以刚需购房朋友，你一定要想明白，要等还是不等？你可以等利率，但是部分热点楼盘房价真不一定等你，利率降了，市场稍微热一点，刚需盘涨100-200元/平米，也很正常。
对于二套房的改善群体，当然更没必要等，就算你现在的利率是4.9%，政策放到底，你能享受3.9%低利率，你觉得能省多少？
假如你买的房子是150平，每平米涨946元，就抹杀掉了你10年要省的利率差额，何况我们是按照极端最低利率计算的，实际二套房很难到3.9%的利率。
03.
所以在买房的时候，利率真的不是关键，房价才是最关键因素，这也是我一直强调的，买房千万不要本末倒置！
低利率是锦上添花，能顺势、恰巧能享受到，自然是最好，享受不到也没关系，相对买到低价格的房子才是关键。
2022-2023年是近20年房贷利率最低的年份，这是事实。
2008年买房，贷款利率折扣最低，可以打7折，对比上图实际利率是5.94*0.7=4.158，实际比现在首套房利率4.1要高一点。2016年房贷利率可以打85折，4.9*0.85=4.165，还是比4.1要高一点。现如今很多城市首套房利率3.8-3.9%，你如果还觉得利率高，那就说不过去了。
利率低就该买房吗？那就看你买哪里的房子，什么样的房子了，还是不能乱买。
当然利率长期下降是必然的，除非通胀很厉害才会加息，短期在中国是看不到的。
这样的利率环境下，如果你能享受首套房的贷款利率，遇上价格比较合适的房子，真心没必要等了，果断买入就好了。
如果你只能享受二套房的贷款利率，大概率你买的是比较优质的改善房，那么我劝你一句，不要在乎这点利率的优惠，抓住好房子才是关键。你等上一两个月，有可能优质改善房能涨500-1000元/平米，你一算账，里外里大概率是亏的。
合理买房子，不追高，楼市热的时候追高概率才是最大的。
比如2017-2019年，济南不少购房者站岗了。还有要提防常年卖不动的房子，开发商趁热处理，你买了，开发商老板得给你送锦旗，最佳接盘侠！
可以结合这篇文章看看：
买错房，比炒股赔钱还惨！
个人观点，供您参考。
周六晚7:30直播再聊：
如果你有购房困扰，可以添加我的微信进行咨询， 微信号jilou2017，我会根据你的情况，为你提供专业的建议，筛选适合你的房子！(一次咨询199元）
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