1、
今年上半年济南楼市的土拍少有关注度：
CBD科技城的土拍，直接设定条件定向供地了。
雪山低密小地块的土拍，关注度比较高，但是面积太小，实在对整体楼市形成不了什么带动作用，最后还是华润技高一筹摘得。
1.2容积率、楼面价8250元/㎡、华润摘得
新东站的土拍，轨交集团底价摘地。济钢的供地，不知道下次土拍有无托底的开发商。
风水轮流转，济南楼市土拍关注度终于到了济南西城。
2、
本次西城的五个地块，起拍价格的确不高，我们先看看这五个住宅地块位置。
西客站淄博路东西两侧的A1、A2地块。
周边中建锦绣兰庭、海亮艺术华府、恒大项目环绕，都是大高层产品。
这了两个地块容积率为2.8，高层+小高层配置，如果做大面宽改善产品，不知道会不会特别受欢迎。
成交楼面地价的确不贵，5500元/平米，龙湖拿地， 商品住宅须全部满足绿建三星标准。的确是有利润的好地。
段店组团地块共3个地块，其中C-2地块容积率最低，为2.1，可以打造纯小高层产品，剩余两个地块容积率都是2.7，大概率一两栋高层+小高层搭配。
3、
龙湖真的要深耕西城了，龙湖明景台、水晶郦城、龙湖天越、龙湖外海项目，现在又拿地西客站片区，或许也就是龙湖能在西客站片区靠产品卖溢价了。
我们看看西客站片区在售楼盘情况。
天风锦都项目，改善定位，小高层产品，主力供货面积143㎡、165㎡、180㎡，目前143㎡、165㎡售价在15000-16000元/㎡；
中建锦绣首府项目，高地价楼盘，剩余货量较大，面积范围100-165㎡，价格区间范围也比较大，13000-20000元/平；
杨柳春风项目，剩余货量的确不少，还能卖个几年；
另外龙湖代建外海地块，低密度改善产品，不知道什么时间销售。
除了在售项目之外，西客站片区大部分次新二手房房价再12000-16000之间，只有龙湖水晶郦城、名景台部分二手房挂牌价格比较高。
整体而言西客站的确有改善需求，但是需求量不是特别大，天越已经把西城价格拔到高点，未来两个新项目如何规划卖高溢价，的确很值得期待。
4、
本次西城5块土地，共有央企中海、华润、保利，国企城建，以及民企龙湖、银丰和外来的杭州宝城7家开发商报名参与。
很有意思的事情是，上午土拍系统竟然崩了，看下面的公告：
卡顿非系统自身原因，大概率某些开发商为了拿地真的是用了外挂……
济南西虽然流速一般，但是这几块地起拍价的确不贵，上浮10%就封顶了，开发项目算账是相对有利润的，也比较稳妥。
不过西客站存在大量的次新二手房价格比较稳定，成交变现周期相对并不短。在售项目+新项目入市供应量上来之后，只能靠龙湖、宝城这两大开发商靠更好的新产品打动购房者了。
龙湖天越产品不错吧？再加上地铁还有天街的加持，销售速度上也没有太亮眼，但是龙湖天越的确把价格拔到了整个片区的新高度。
整体西客站的房价绝对的非常健康，供需也比较平衡。新入市的五块土地，地价不高，希望两个开发商能够规划更好的产品，让西城购房者能够以非常合适的价格买入，置换升级。
个人观点，供您参考。
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