楼市政策继续放松！济南楼市还起不起？

济南现在是认贷不认房，比如我名下两套房子，但是没有贷款（有贷款记录没关系，只要没有在还的住宅按揭贷款就可以），那继续买房还可以按照首套房。

所以本次住建部的吹风主要是给一线城市吹风，一线也很难全部放开只是把“认房不认贷”调整一下，首套房认定政策，二套房首付比例放低一些，相对更合理。

在2022年9月份其实我已经写过了，但是并没有太多人相信，我再重复一遍：

1、首套房取消各种限制条件是大趋势，除了几个一线城市之外，大部分二线以下城市会全面放开限购政策。

2、房贷利率还有下行空间。如果想让老百姓买房，促进内需，那必须让百姓算账的时候明显意识到买房不赔钱：现如今济南住宅的房租回报率大约1.5%左右，如果房子每年能有2%的涨幅，那么交房之后每年就有3.5%的相对收益，而房贷利率一旦接近于3.5%，那么百姓就有买房意愿，因为自己的房子，自己住比较踏实，关键买了房子并不会赔钱。

3、存款利率下降，贷款利率下降，一旦市场有微利空间，就能撬动那些存钱的人去购买资产或者股票，这样资金就能相对循环一下。

4、所有政策都是蓄势阶段，并不会短期就立马改变经济趋势，但是这些政策积累到一定程度，再结合某个关键节点，就能促成市场情绪、信心转向。

5、很多人会说现在跟原来不一样了，别急，政策还会有很多修正、补充，不仅仅是楼市，整体经济政策还会有相应的调整。

——摘自2022年9月15日几楼文章

3、

针对2023年的济南楼市，我们继续验证我2022年底瞎猜的预测：

随着经济复苏，政策效果显现，存量二手房成交回暖，更多人能够相对容易的卖掉手里房产，做向上置换。济南改善房需求会在2023年得到充分释放，而供应明显不足，导致的结果就是短期内房价的上涨。济南预算400-600万改善群体，2022年不买房，明后年大概率会白忙。不管是新房还是优质次新二手房，都该果断点尽快上车。

2023年，对于热点改善盘包含次新房，房价会再创一个新高。这个价格到2023年底基本就会止住，达到阶段性的房价天花板。甚至涨太高会回调，如果涨的一般会在2024-2025年左右稳定两年。

——摘自2022年12月28日几楼文章

2022年终要翻篇，展望2023年济南楼市！

4、

对于济南购房者，抓住政策放松的窗口，抓紧卖掉老房子。

只有你卖过老房子，才知道现在济南的老房子多么难卖；只有你买过刚需楼盘，你才能知道刚需房的确很难赚到钱了。

卖掉之后你理财或者去买好房子都可以，就是尽量不要再持有老房子了。

针对济南部分学区房我再多说几句：

2016-2018三年还算生育高峰期（1500-1700+万），所以2022-2024年很多城市小学招生爆满。

对应2020年1200万的新生儿人口，大概率老学区房在2026年以后接盘者也会断崖式下滑，早点做准备。

2026年之后你再看，很多普通学校可能就招不到什么学生了，学校合并，或者变成小班制很正常。很多普通学区老房子、老学区房逐渐无人问津，自己想好自己手里的房子怎么处理，别掉坑里都不自知。

不管政策出不出，济南楼市都是很健康的，刚需房价格低，改善房还有上涨空间，这种分化趋势是全国都在分化， 不仅仅是济南自己。

今天一位合肥粉丝咨询我，要来济南投资买房：

他说合肥价格比较高了，大概率要横盘或者向下调整。

济南CBD、高新区的房子相比较合肥核心房价低了1-2万/平米，济南房价2024-2025年是上行的。

他说看了我的文章：2025年：济南房价或触及50000元/平米，他认为有可能2024年就能达到……

他自己初步选房范围：CBD高新核心区、四室、次新房。

也算是一个信号，很多人甚至部分全国大V也意识到了济南楼市的健康，是看好济南核心区房产的，还有空间。

整理这么多，个人观点，供您参考。

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