2019年1-10月，沈阳商品住宅备案总面积13217775平方米；备案总套数达127568套，道义板块备案29277套，相当于1-10月沈阳每卖出4套房则有一套来自于沈北道义。
场景预设：
如果你是沈北“原住民”，从小到大无论是生活、学习还是工作都在沈北，对沈北有着不变的情怀，但是现在已经需要买改善住宅了；如果你厌倦了市中心拥堵的生活，想在环境优美，但是各方面配套也相对齐全的区域买一套改善型房产；父母年岁大了要接到沈阳和你们一起生活，需要一套大一点的房子，最好是热门区域的洋房... ...
关键字：
沈北 改善
需求预设：
北部三室以上纯改善品质型项目
均价：1万/㎡左右
面积：110㎡以上
预设需求重点项目分析：中海望京府、首开如院（洋房）、汇置尚岛、中粮锦云天成、沈北万达（未来）、万科北宸之光（未来）
重点项目配套分析：根据以上项目的位置布局，我们将对其进行分板块分析，即沈北正良西板块、沈北环蒲新城板块及七星东板块。
正良西板块代表项目：
中海望京府、首开如院（洋房）
中海望京府
拿地详情：2019年3月中海地产以5000元/建筑平方米，总价15.59亿，溢价率60.26%竞得正良西科讯包装地块。
项目入市时间：2019.7.21定名
首次开盘：2019.10.13
中海望京府沙盘
被列为改善的原因：作为2019年沈北地王，中海地产拿地时便掀起了2019年沈北土拍市场的高潮，这也是中海地产首进沈北。中海望京府无论是从地段、地价或者是品牌上来看都是沈北新区改善产品的代表。项目位于沈北道义板块中心，距离地铁二号线沈阳师范大学地铁口直线距离1.2公里左右，坐享正良商圈的商业便利。
中海望京府以纯粹低密建筑与园林，商业街区与住宅区分隔的京逸美学规划，打造精装高层以及低密洋房。不论是106-118㎡的精装高层或是洋房都可以作为正良西改善型产品的首选之一。
项目产品在售详情：
首开如院
拿地详情：2018年9月首开地产以3000元/建筑平方米，总价4.41亿，溢价率3.09%竞得雷明钢管北地块。
项目入市时间：2019.3.1
首次开盘：2019.9.28
首开如院沙盘
被列为改善的原因：首开·如院整体规划借鉴故宫中轴对称的规制，打造新派住宅，面积区间80-140㎡、呈现超低密度的府院洋房产品，设计理念都源于对舒适生活的需求。目前从项目产品上来看，高层比较适合刚改的购房者，低密洋房则更适合纯改善的购房者选择。作为正良西首个改善型产品，首开如院开启了沈北转型之路新篇章，理所当然入选沈北改善项目的列表。
项目产品在售详情：
万科北宸之光
拿地详情：2019年9月25日，万科曲线进沈北，欣荣基以4300元/建筑平方米，总价9.98亿元，溢价率2.38%竞得雷明钢管东侧地块。
项目入市时间：2019.10.29定名
首次开盘：待定
在售产品：待定
万科北宸之光围挡
被列为改善的原因：万科北宸之光是万科首进沈北的项目，位置临近中海望京府、首开如院，三个品牌开发商合力支撑正良西改善人设，万科近年改善型产品居多，同时4300元/建筑平方米的拿地价也奠定了万科北宸之光的改善基调。
沈北正良西配套点评
商业优势：华强广场不仅是正良板块也是整个最早出现的商业配套，同时板块内还拥有积家购物中心、华润万家等大型商场，已经入住项目的底商发展也十分成熟，因此居民在购物、饮食、娱乐等方面均可享受完善的配套。
交通优势：板块内地铁二号线沈阳师范大学、航空航天大学地铁站以及多条公交线路如141、178、190、255等为板块内居民出行提供了便利，驾车出行可选择联通北皇姑、北于洪的怒江北街、道义南大街等北部主要交通干道，无论以哪种方式出行都十分方便。
教育优势：师范大学位于正良西板块内，为板块带来了浓郁的学术氛围。值得一提的是，与万科首进沈北一同出现了教育利好，沈北新区人民政府宣布雷明钢管东侧地块未来新建住宅小区所属学区通告如下：小学为朝阳一校沈北分校南校区，初中为辽宁省实验学校沈北合作校。这意味着正良西板块将拥有优质的教育配套，也为板块的发展提供了强有力的推动力。
位置优势：正良西板块已有如华强城、华海蓝境等成熟住宅区，生活氛围较为浓厚。
位置劣势：因有多个废弃工厂，区域内再升级还需要时日。
环蒲新城板块代表项目：
汇置尚岛 中粮锦云天城
汇置尚岛
汇置尚岛沙盘
拿地时间：未知
项目入市时间：2019年6月
首次开盘：2019年7月
被列为改善的原因：该项目是沈北道义区域内首个全系产品过万的项目，且首次开盘出现现象级抢房事件，就此打开沈北纯改善居住时代。从产品来看，汇置尚岛整体由高层、洋房、别墅组成，整体面积偏大，项目还提供生活全方位高品质服务，是道义区域内典型的纯改善类型项目。
项目产品在售详情：
中粮锦云天城
中粮锦云天城沙盘
拿地时间：2018年6月28日，大悦城控股（中粮）以楼面价2000元/建筑平方米的价格竞得雨田中学西地块，总价8.5亿，溢价率5.26%。
项目入市时间：2018年12月
首次开盘：2019年2月
被列为改善的原因：项目由高层、洋房产品组成，从整体产品布局来看，该项目以洋房产品为主，属于目前北部低密住宅，严格来看，中粮锦云天城高层可被列为刚改产品，洋房可被列为纯改善产品。
项目产品在售详情：
环蒲新城板块配套点评
商业优势：环蒲新城内大型商业综合体吾悦广场正在建设中，此外板块内较多新项目入市，未来板块内社区商业发展空间较大。
交通优势：环蒲新城CLD以地铁二号线蒲河路地铁站为核心，板块内居住者地铁出行便利，此外板块内还有255、236等多条公交线路。在道路交通方面，道义大街、七星大街、孝信街均可直通市区。
教育优势：雨田实验学校沈北分校（已开学）；沈北教育城（在建中）。沈北道义区域优质教育资源由2017年起势，近两年发展迅速，已经成为沈阳学区房置业新高地，而目前环蒲新城板块在建中的沈北教育城将打造7所品牌名校，板块内教育资源存在较大上升空间。
医疗优势：板块内中国医大盛京医院沈北分院已经正式运营，医疗有保障。
板块优势：环蒲新城板块是当下道义区域发展的全新核心板块，板块内交通、医疗、居住人气目前存在一定发展基础，商业配套正在发展中，从板块当前发展趋势来看，在土地、配套等多个方面存在更大上升空间。
板块劣势：板块目前正处于发展中状态，从板块内亮相的新项目来看，刚需，改善并存，且板块内部分项目公共交通有待提升。
此外值得一提的是，今年下半年沈北道义区域内土地市场活动，出让多宗居住用地，其中万科北宸之光以及万达沈北新项目未来均有可能打造纯改善品质类型产品，沈北改善仍存在较大空间，值得期待。
沈北新区总体市场现状总结
在道义楼市发展的这十几年里，经历了兴起、崛起、爆发、沉寂几个阶段。当下，道义楼市可以说突破瓶颈，进入再次爆发阶段，开启全新发展轨迹。
2019年对于沈北楼市发展来说，尤其道义板块发展，算是极具突破性的一年。这一年道义板块销量不断超越自我，板块销售冠军地位无人能撼，其销量经常高于第二、三名板块销量之和，据统计，上半年沈阳每卖出4套房子，就有一套来自道义，由此可以说明，当前越来越多的购房者认可道义选择道义。
在土地市场方面，道义板块土地价格上涨趋势明显，当前最高成交价格突破5000元/建筑平方米，吸引了更多房企参与竞拍，更多的房企开始选择沈北。也正因为沈北道义土地市场的起势，板块内在今年改善型产品也随之增多，沈北道义楼市正式进入改善居住新时代。