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作者：威海新楼市 编辑发布于公号：威海新楼市
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接近年末，威海房地产市场逐渐步入淡季，随着年末开发商促销活动的进行和二手房市场成交的冷淡，许多人认为的淡季楼市已经来临，从数据上看，是这样的：
2019 年三季度:住宅总成交 4061 套，成交均价 10230 元/㎡，总成交面积约 47.3 万㎡，成交金额约 48.4 亿元。成交金额环比 2019 年二季度（42.2 亿）上涨 15%；成交面积环比 2019 年二季度（41.6 万㎡）上涨 14%；成交套数环比 2019 年二季度（3593 套）上涨 13%；成交均价环比 2019 年二季度（10159 元/㎡）上涨 1%（71 元/㎡）；成交金额同比 2018 年三季度（78.8 亿）下跌 39%；成交面积同比 2018 年三季度（75.2 万㎡）下跌 37%；成交套数同比 2018 年三季度（6640 套）下跌 39%；成交均价同比 2018 年三季度（10469 元/㎡）下跌 2%（239 元/㎡）。
各大售楼处也都打着特价房的名义出售房源：
随着房产市场冷淡，空头崛起，仿佛房价下跌就在眼前，而实际上你去售楼处一看，却发现除了这些特价房，几乎没有降价，还在维持着当时的价格，这些特价房有的需要绑定储藏室或者精装修等，价格也并未实质上优惠太多。
那些说威海二手房下跌惨重的朋友，不知道有几个能淘到便宜的。
反正二手房来看，目前小编身边还确实尚未出现真正称得上捡漏的。
据小编的实际调查和掌握的周边实际情况来看，除了极个别的“顶账房”和退房以及个别售楼处的良心特价房外，大部分产品的价格并未有实质性的下滑和松动，维持在正常的交易价格区间。
可能大部分人都以为这个时候去买二手房，可以买到别人降价或者年底抛售的房子，别人被套自己捡便宜。
结果是，90%的同事去二手房市场看了一圈后的反馈是：
“哪里有9折出售的，95折都很少”，“讲价太难了，有些业主根本不愿意谈价格”，他们的理由是“那么便宜就不卖了”
而从许多购房者的角度上看，他们大都是从网络上看到各种经济头条和房价信息，以及各种“暴跌”“末日”等渲染过的标题后，就下意识觉得房价已经在跌，并且还要跌。更或者，有些人更是啥也没看到，就靠“感觉”去判断房价在跌，要跌。一个人对一个事情产生了执念，是很难被改变的。
而那些去售楼处看过的人，真正实地看过十套房以上的人，或者每个月基本都会去售楼处看过的人才会知道事情的真相是什么。
那么究竟年底有特价房，却没有实质下跌的原因有哪些呢？
原因有几种：
开发商年底回笼资金
众所周知，楼盘的去化速度在年底较为缓慢，同时年底又是公司财务结算的时间，因此早些回收资金就成为首要的目标，因此会推出一些打折促销的活动，其中也不乏一些真实的工抵房作为特价房源出售。
探测市场底部情况
面对市场下行的情况，大部分售楼处的客源都会不足，或者达不到预期的指数，此时，就需要一些打折促销等活动来试探市场的反应：是真的没有人关注，还是因为定价因素使得市场反映过冷，这会给开发商/营销商后市的决策带来有益的决策辅助。
增加曝光量，普及下一级预算段人群
在一个售楼处的意向客户表里，总有十几个或者几十个甚至上百个意向客户的名单，而往往这些人群是对价格比较敏感的，此时略微降价就能够普及到几个甚至是一波客户的关注，并且特价房的策略可以引起中介朋友圈的广泛推广，相当于用一部分钱做了“广告”。
而对于二手房来说，据小编观察的市场反应看，二手房跌至5%~10%之后，会遇到一个“不上不下”的瓶颈期。这个瓶颈期里，都符合买家和卖家的预算，但都不会再出现买房者的“下跌”惯性，此时卖家有这两种想法的居多：
一种很早之前买的，在去年最高位的时候没有卖，现在回调了5~10%，急用钱心中很纠结，但也不愿意再降了，感觉再降不划算或者赚不了多少钱，索性还不如留着放在那里。
另一种去年前年高位买二手房的，回调之后基本不赚钱，甚至还有人略亏，他们是更不愿意在降价抛售的人群。所以着急卖的二手房东，把价格挂到底部，基本很快就能卖出去。
所以，现在这个市场里大概只有不超过5%的人愿意低价抛售掉手里的房子，这也意味着所谓的低价抛售的笋盘很少，加上市场的中介信息流速快，基本到不了个人手里就已经被预定了，因此你找到并买到笋盘的概率其实是不高的。
总体而言，新房在大开发商的品牌效应和性价比优势下占据市场后，价格其实是略微上扬的，这从经区和温泉、临港、荣成的大部分品牌项目中可见端倪。二手房除了一线核心地段，其余项目的降价幅度基本不会超过10%，新房基本都会比二手房高出500~1000元左右的性价比，而对于买房人来说能够多去在2~3个同类型的产品小区里多走动，看产品，如果是二手房，可以看5~10套左右再下定决心。在当前的市场下行的行情下，虽然价格略跌，但撑线的力量依然很强，遇到有不错的性价比的房子是可以考虑下定的。我们希望每一个真正要买房的人，无论作出买房和卖房的决策时，一定要关注和实际考察市场的走向，必要时可以多踩盘，多实地了解。
距年底还有一个多月的时间，我们也会持续保持观察，给予大家的最新市场动向，目前来说就像这篇文章里所说的，捡漏还是很难的。之后机会是更多还是更少，大家可以和我们多交流。