石海均：沈阳对辽宁省房地产发展引领辐射作用愈来愈强

编者按

2019年终已来，在这一年中，我们同沈阳共经历、共成长。值此年终岁尾之际，栋察楼市推出年度主题策划《雄起——国之长子 中于沈阳》，对即将过去的2019进行回顾，更是对即将到来的2020充满期待。而沈阳能否成为第十个国家中心城市，成为了2020年沈阳市场走向的重要节点，故，我们在此策划中，也对沈阳能否落定国中进行讨论，国中能为沈阳带来什么？国中之于沈阳，有着怎样的意义？倘若国中落定，沈阳将发生怎样的变化？为此，我们对沈阳房地产行业的多位专家进行了访问，将行业翘楚们的观点同大家分享，共建美好沈阳，共盼沈阳2020。

在房地产行业中，一线营销人员对于市场动态感受最直接，但是，用最为科学、准确的理论与方式来研究房地产市场发展脉络的，当属行业的专家学者。为此，我们对辽宁省房地产研究中心副主任石海均教授进行访问。

国家中心城市是在直辖市和省会城市层级之上的城市体系中的“塔尖”。从2010年开始，已有北京、天津、上海、广州、重庆、成都、武汉、郑州、西安等9个城市先后直接或间接地被国家承认其国家中心城市的地位。国家中心城市具有全国范围的中心性和一定区域的国际性两大基本特征，具备引领、辐射和集散功能。沈阳正在努力成为继北京、天津、上海、广州、重庆、成都、武汉、郑州、西安之后的第十个国家中心城市，而沈阳在辽宁省房地产发展的引领和辐射作用愈来愈强。

自2012年以来我省房地产开发投资情况总体呈现平稳回落态势。沈阳市在全省房地产开发投资占比均在30%以上，且远高于全省房地产开发投资均值，尤其近三年数据显示，沈阳市在全省房地产开发投资占比显著增长。可以看出沈阳市在全省房地产开发方面引领带动作用明显。

自2012年以来我省竣工面积总体呈现平稳回落态势。沈阳市竣工面积在全省占比20%-35%之间，沈阳市竣工面积平均是全省竣工面积均值的3-4倍。引领带动作用进一步被证实。

由上面两图可以看出，2013年之后我省商品房销售面积和销售额均有所回落，但是商品房销售额自2016年后有所上升，且沈阳市商品房销售额上升幅度较全省均值更为明显。沈阳市商品房销售面积在全省占比25%-35%之间，销售额占全省30%-40%之间。对比上面两图，在商品房销售面积无明显增长的情况下沈阳市销售额的显著增长反映了沈阳市房价的上涨趋势。不论是商品房销售面积还是销售额，沈阳市都远高于全省均值。可以看出沈阳市房地产销售方面在全省具有引领带动作用，且作用明显。

虽然自2012年以来我省房地产开发投资和销售均有一定程度的回落，但是全省商品房均价却始终直线上升。可以看出，我省房地产市场正在朝着高水平、高质量、高价值的方向发展。由上图，沈阳市商品房均价始终高出全省均价约1000元/平。再次证明沈阳市在全省房地产市场具有领军作用。

2017年《沈阳振兴发展战略规划》正式印发，力争通过“两步走”，实现沈阳振兴发展的战略目标：到2020年，成为引领实现东北振兴发展的中心城市；到2030年，成为东北亚地区重要的国际中心城市。《全国城镇体系规划（2006—2020年）》中指出：国家中心城市是全国城镇体系的核心城市，在我国的金融、管理、文化和交通等方面都发挥着重要的中心和枢纽作用，在推动国际经济发展和文化交流方面也发挥着重要的门户作用。通过分析，沈阳在辽宁省房地产领域引领辐射作用明显。沈阳市获批国家中心城市势必将带动我省房地产领域向高水平、高质量、高价值方向迈进。