作者：威海新楼市 原创首发于公号：威海新楼市
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前文预测应验
在之前的文章里，威海新楼市曾经对下半年的威海市场做了预测，不知大家还有没有印象：即1大开发商下沉到城郊板块，越来越成为市场趋势；2同时，在需求侧，仍旧以90~120的刚需及小改善户型，为市场需求的主力；3另外，我们曾多次写过，威海的未来城市主要发展是向南，即临港区会成为威海下一个经济发展的增长极
2019年7月，在全市项目建设现场推进会上，市委市政府再次明确提出，威海要在中心提升的同时，加快东拓、南延、西展的空间布局。通过这次会议，对比东部滨海新城、西部双岛湾的人口数量、生活配套、产业基础等，加上三季度临港区土地爆发，我们可以判断，“南延”方向，是最有可能在空间布局上，最快有发展成果的区域。
临港区土地井喷，未来将会成为供应热土
在第三季度，临港区土地成交出现爆发式增长：除了威高、富力之外，中南、恒融、建东、鑫都等也在临港区共拿地16宗。加上之前入驻临港的大体量的天亿城、逸龙湾、恒融世家院子、威登小镇等项目，使得临港区的楼盘项目供应空前加大，同时区域内竞品竞争也非常激烈。这使得临港区即将成为威海品牌开发商最集中的区域。
来源：艾克数据科技
不管是威高水韵康桥、逸龙湾等传统户型设计，还是富力、中南、万科等现代户型设计，以及各个项目在价格上，都呈现出大同小异的特点，差异化小使得同类产品竞争激烈。根据市场和客户需求，做出差异化的产品，在未来的市场竞争中取得销售优势。
最新进展的除了富力城之外（富力城点评，在售参考：威海城区南部两个新项目启动！富力城，建大云顶阳光，另外即将在下个月底开盘的就是位于台湾路的中南·漫悦湾项目。
威海中南漫悦湾小区（别名：中南漫悦湾），位置位于威海临港经济技术开发区青威高速东，台湾路北，占地面积37606平方米，建筑面积99513平方米，住宅产权年限70年。
规划面积：37606㎡
产权年限：70年
车位情况：地下车位599个
项目特点：宜居生态地产,名企盘
容积率：2
物业费：待定
绿化率：35%
中南地块相对于西侧的威高和富力而言，更靠近青威高速的主干路，另外将来有立交和轻轨的规划站点，交通便利程度是很高的，是名副其实的“500m地铁房”。东侧有正棋山风景区，南侧为湿地公园，西侧为引进的北京医院威海分院以及威高广场等。综合来讲，是临港区较好的地块之一，比较适合投资和市区上班的工薪刚需。我们会等项目后期再做具体点评，更多点评内容请查看公众号：威海新楼市子菜单
对周边影响及如何布局
虽然说临港区成交土地火热，出让面积多。但是整体而言，板块内的土地价格还是很低的。这也是众多房企纷纷向南、向城郊拿地的重要原因。
来源：艾克数据科技
但是市场下行，而成交量也有所下滑，为什么临港区的土地市场却大热呢，如果说不是市场这只无形的手在起作用，那么它，可能是什么呢？
大品牌进入城郊之后，对小开发商的楼盘是有着很大影响的，但是这种影响并不是正相关的。如果是市区密集地段，大开发商的进驻往往会带动周边小区的价格走势，而如果在城郊广阔又小盘众多的板块，大开发商是具有“虹吸”效应的。品牌效应会非常明显，加上众多同质化竞品的竞争，将形成“品牌消费”，同时巨大的体量推向市场，会使周边的二手房、老房子价格走低，需求越来越少，甚至逐渐被市场淘汰。
因此对于购房者，选择区域和楼盘，就非常重要了。我们之前将临港区分为四个板块：新区板块，学区板块，旧镇中心和康养板块。综合来看，如果是本地需求，可以重点考虑富力城和威高水韵康桥，因为其周边配套相对而言是目前最为完善的。如果是外来年轻刚需群体，则可以重点考虑一下未来规划的轻轨沿线，当下来看，即将开盘的中南漫悦湾小区将会是不错的选择。总体来说，以大开发商品牌为主，尽量靠近规划配套，最后选择根据自身实际需求的倾向，做到理性购房、提前规划、合理布局。
市场下行，南部城郊板块土地市场大热，未来的市场走向如何，临港房价能不能逆势上行，我们将持续跟进关注。之前的预测大都已经应验，具体如何，请继续关注我们的公众号：威海新楼市。我们公正客观，实事求是，是您买房路上的参考者和威海楼市的观察者。