文丨CK-house
一些在一线城市北漂的码农，经常聊起川渝城市，甚至还聊起其他的二线城市。很多都带着鄙视和傲慢的心态，什么房产不值钱，配套垃圾，人口素质低，无法和一线比肩。
什么武汉垃圾，成都垃圾，重庆垃圾，除了他在的哪个城市，牛逼之外，其他都是垃圾。这个就有点像区域之间的鄙视。
对于这种自我感觉良好的人来说，仿佛他这样鄙视一圈之后，自己就能在鄙视链顶端了一样。不做反驳，但实际他顶多也就能在二线城市买一套房子，一线城市5年内根本上不了车，仿佛喊口号比实际买房更重要，这心态到底是有多损？
但也能理解，哪怕是在被人贬得垃圾，一文不值的重庆，南区，北区还互骂呢，谁也不服谁，反正我买在了北区，北区就牛逼，我买在了南区，南区就牛逼,我买在了新区，核心就要转移，我没买房，房价就要暴跌......
或许，这就充分体现了，穷人毛病多，要么秀优越，要么秀道德，而富人才中正平和的。因为我们看到，真正在一线有房多房的朋友，重庆也买了一箩筐。说到底，在重庆你根本不知道该怎么买房。
好吧，我们就来了解一下重庆这座很垃圾，但你已经买不起的城市。
1.十年发展史——核心转移？
重庆有他特殊的地理面貌，也有他特殊的楼市政策，但是本质上我们可以看到，对于楼市的管控也好，其实并不是单一维度的挤压，而是多个元素综合之后的结果。
这主要包括土地、资金、开发商以及需求端和后期城市的成长。
回顾重庆还未启动的十年，很是感慨，这样特殊的市场为房地产行业贡献了大量优秀的开发商：龙湖、东原、协信、金科……都是行业内非常特色的企业，而这也是这个城市给这些房企留下的烙印。
随着城市发展，骨架不断扩大，各大企业向城市外围扩张，轨道交通不断完善，不断规划，而又不断的实现规划，当然这其中，也不排除，会有变动。
但不管怎么扩张，那熟悉的核心部分，似乎并没有像各自占山为王的朋友，说的那样——核心开始转移。
2.寸土寸金的渝中区
渝中半岛作为重庆母城，市传统商业中心，高端商业云集，生活配套相对完善，教育，医疗资源丰富，而且拥有稀缺江景。集政治、经济、文化，医疗等为一体的CBD板块，金融产业发达，文化底蕴浓厚，越来越有国际范了。
在这里，学校配套方面，有人民小学、人和街小学等名校，而且是本部。医疗配套方面，有医科大学儿童医院、大坪医院等三甲医院。交通配套方面，过江大桥众多，有嘉华大桥、嘉陵江大桥、曾家岩大桥（在建）、红岩村大桥（在建）、菜园坝大桥、东水门大桥、黄花园大桥、千厮门大桥等，可快速直达江北、南岸区，嘉宾路等城市干道，快速连通杨家坪及沙坪坝区，与朝天门码头、菜园坝火车站一起，形成立体交通网络，通达性强。
轨道交通方面，有1号线、2号线、3号线、6号线几条成熟线路，均已通车。10号线、5号线在建中。其中，1号线贯穿渝中区和沙坪坝区；2号线贯穿渝中区，九龙坡区，大渡口区，再到巴南鱼洞和3号线连通；3号线贯通巴南区，南岸区，渝中区，江北区，渝北区；6号线贯通北碚区，渝北区，江北区，渝中区，南岸区；10号线贯通渝北区，江北区，渝中区，南岸区；5号线贯穿渝北区、江北区、渝中区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区等行政区域，跨过迎宾长江大桥进入江津几江城区。
你看看，重庆最便捷的交通工具轨道交通线路，而且是建设的先后顺序，投入使用时间来看，那个跟渝中区没有关系，这地位不会差吧。
当然了，渝中区城市面貌老旧也是不真的事实，但是随着重庆不断发展，渝中区也开始打造中高端居住产品，比如化龙桥板块的重庆天地，解放碑板块的恒大解放碑中心，财信中心，罗宾森，当然还有早年的白象街，协信公馆等，而区域逐渐开始拆迁，慢慢改变重庆的门户面貌。
后期的区域价值，日渐凸显......
但是需要注意的是，渝中区也有很多版块，而每个板块的资源配套，房屋楼龄，品相都是不同的。投资来说还得根据自己需求抉择，比如朝天门、解放碑、上清寺、南纪门、七星岗、菜园坝、两路口、大溪沟、石油路、大坪、化龙桥等。
3.板块的价值机会
大坪，一个曾今只是过路的板块，多少年来，慢慢发展成重庆的几何中心，整个片区还是不错，在渝中区来说，算是一个相对比较适合买入的板块。
在这里，可以适当淘淘笋，控制下楼龄，近地铁，近商圈，最好围绕时代天街周圈，因为在这里石桥铺一带的人群也是会被吸引的，辐射范围也不错，大体上看国际村，鹅岭，袁家岗，肖家湾等。
配套：这里有重庆比较出名的大坪医院，有40多条公交线路、BRT快速公交、轻轨2号线、地铁1号线。而且通过长江二路、渝州路、经纬大道、红岩路、大黄路、嘉华大桥、鹅公岩大桥等将大坪与主城各区无缝连接。这样的立体交通网络，将打通大坪这个城市地理中心的经脉，大坪、石油路、化龙桥、大黄路等几大板块将紧密联系起来。
商业方面主要依托龙湖时代天街高达60万平方米的商业体量+英利国际和周边商业配套，虽然不像观音桥那么强大，四面八方贯通扩容，但也不容小觑。
根据龙湖集团发布的 2018 年财报显示，龙湖在全国运营的 26 个商业项目中，有 9 个位于重庆，重庆租金收入约占全国总租金收入的 42 %。其中，时代天街就占据了6.04 亿元。而且这样的阵容其实还没有结束，大坪、石油路板块，规划建设时代天街E馆，以及煤建新村，那一片基本上全拆，随着重庆陆续发展，改头换面，整个时代天街也会更加完美。
板块推荐指数：3-4星
解放碑，重庆的最核心，集政治，经济，文化为一体，辐射范围主要包括，一号桥，小什字，较场口，白象街，朝天门等。
整体来看，这些板块相对老旧，整个辐射区拉开看，还不赖的楼盘或者小区价格已经位居目前的高位，像朝天门的城市天际线来福士，一号桥的协信公馆，凯旋门的白象街，七星岗的财信城，罗宾森等，喜欢CEO的倒是可以无所谓的买，当然，有老渝中情怀的购房者们值，也是得一看的。
配套：依托解放碑CBD展开，周边网红旅游景点众多，而且在打造中的也不少。虽然，随着重庆一路向北，观音桥商圈这样的后起之秀带走了一大批解放碑板块的原住民。但是目前，解放碑任然保留着，商圈之王的气息。
在这里有一群模仿一线上海，玩“凤变冰”的，因为人口集中，简单按照上海老公房一样，变一变，当包租婆或者包租公也是不错的。
说到底，凤变冰的投资思路，貌似很单纯，稳定收益的同时，博市场暴击。一句话，什么涨的少就买什么，什么涨的慢就买什么。
对于他们来说，有现金流回报，风险低，裂变快，规模大，稳重求胜，不会翻车。
这类房子，估计也就渝中区还适合玩一玩，且不说博暴击的情况下。而我更建议，重庆不缺房的土著玩，因为还可以博拆迁。
这类房子也有一些需要注意的地方，比如房子外立面必须不错，哪怕楼龄再老，内部凤冰一下，而且这样潮水期，诈尸的潜力才会很大。而且房子户型要大，尽量全部朝中庭，小区大一点，拉出十几米，甚至几十米的视野效果。当然了，也不能避免偶尔会有一个卧室某个角度看隔壁。
另外，需要把握1公里范围的人口选择度，比如1公里范围内有机所名校，越多越好，这样该片区就成了称王称霸的陪读房。当然，也不仅限于学校，千万不要对号入座，这是一个思路而已，要不然你凤变冰干嘛呢？
还有最后一点，就是入手要早，尽可能的早，早到单价低，早到土著卖家还不懂市场价值，早到重庆蛋糕还很大。这样投入的成本少，简单凤变冰之后，租金说不定可以覆盖贷款。月供无任何压力。15和16年分别进场买了2套。2年多以后，现在1套房子的租金基本可以覆盖2套房子的贷款的80%。如果还有结余的租金，也能养其他房子贷款。
说到底，只要租售比够高，房子没有任何风险，是稳赚不赔的生意，凤变冰流派赚钱逻辑。
当然了，重庆的案例肯定目前不会像一线那么赚钱，但是买的早的朋友，100来万买入，小费用翻新，就可以成色看起来9成新，甚至95成新，户型大一点的三房，可以勉勉强强市值140-160之间。
板块推荐指数：3星
当然了，每个板块有自己的价值，而且每位玩家的投资流派也不尽相同，有新房流，次新流，商圈流，老破流。所以，具体细节，还得结合自身定位。
但总得来说，像大溪沟，大礼堂属于老破流玩家主场，特别是掌握拆迁信息的资源流派，这类流派一定是属于重庆上端土著。
而像石油路板块来说，依托于大坪板块，因为龙湖时代天街F馆会在这里出现，化龙桥板块的话，属于独具一格，一盘定板块。
推荐来说，化龙桥算一个，但需要资金多一点。大溪沟，大礼堂还是留给上端土著，没资源的外地朋友还是不碰为妙，石油路适合挖笋为主。
当然了，重庆市也不仅仅只是一个渝中区，又岂止是一个渝中区，又岂止你了解的一两个板块。
- 渝北区：回兴，新牌坊，黄泥磅，龙溪，冉家坝，龙头寺，两路，西政
- 北部新区：大竹林，高新园，汽博，照母山，金开大道，礼嘉，人和，鸳鸯
- 江北区：观音桥，北滨路，大石坝，溉澜溪，寸滩，铁山坪，五里店，石马河，南桥寺，江北嘴，鸿恩寺
- 渝中区：解放碑，朝天门，菜园坝，大坪，化龙桥，两路口，上清寺
- 南岸区：茶园，弹子石，经开区，南滨路，南山，南坪，学府大道
- 巴南区：花溪，李家沱，龙洲湾，巴滨路，南温泉，鱼洞，渝南大道
- 沙坪坝区：沙坪坝，磁器口，大学城，凤天路，高滩岩，双碑，沙滨路，西永，歌乐山，杨公桥
- 九龙坡区：杨家坪，巴国城，陈家坪，二郎，高新区，白市驿，华岩，含谷，石坪桥，石桥铺，西彭，黄角坪
- 大渡口区：九宫庙，重钢，西城大道，钓鱼城
不同区域，不同板块，不同物业类型，价格不同，配套不同，成熟度不同，人口质量不同，产业不同，涉及到的价值对应就会成不同时间先后呈现，涉及到的玩法也不尽相同。有透支，当然也有洼地，有纸面财富，当然也有可以流动的财富。