3月，是威海旅游复苏的时节，即便国内疫情没有中断，但这并不影响威海的旅游市场，因为过去的2021年，同样的环境下，做客威海的人还是很多的。
往年的这个时候，威海楼市都会跟随旅游市场一起热起来，直到2020年的一场疫情，改变了太多的原本。当然，疫情改变的不只是威海楼市，全国各城市也是一片萧条。一直到2022年的今天，楼市又开始“热闹”起来了，别误会，不是你想的2018年楼市的样子。
一、全国各城市楼市频吹“小阳春”风
据2月贝壳50城二手房成交量环比增长约4%，2月7日至月底，贝壳50城二手房日均成交较1月日均水平增长约40%，超过去年12月日均水平约10%。西安、天津、郑州等1月受疫情影响较大的城市2月成交量环比依旧增长。天津、郑州成交量环比增长超过60%，其中天津和平区二手房更是呈现一房难求的态势。
一线城市中，北京、上海、广州保持小幅上涨，涨幅在1%以内；深圳结束去年8月以来连续6个月的环比下跌，转为小幅上涨。二三线城市中，宁波、杭州、绍兴等城市2月环比止跌转涨；天津、徐州、常州等环比跌幅缩小。
整体上来看，全国主要城市成交都是稳中上升，房价止跌企稳，所以说楼市“小阳春”水分不大，关键还是要看其他城市是否跟进以及接下来楼市能否持续回暖。就目前国际形势来看，有点堪忧。
这也是直接影响威海楼市未来走势的一个关键，之前文章也说了，威海楼市不具备风向标作用，涨跌都是跟随国内主流城市，小阳春对威海楼市的影响目前还没体现出来，因为2月份威海房屋成交数据，有点惨淡：
2月威海新房成交数据
整个威海楼市成交量用惨淡来形容似乎有点客气了，用凄惨似乎更合适，不过呢，多少跟2月的春节长假有关系。但是结合1月份的成交量：2022年1-2月威海商品住宅市场供应面积3.86万㎡，成交1570套，销售面积17.72万㎡；成交均价11622元/㎡。数据就显得太难看的，两个月的成交量于去年11月份持平，还说威海楼市不够冷吗？外面星火闪烁，威海楼市依旧哀嚎，不知道这个“小阳春”什么时候也来威海暖一暖，暖暖房价，暖暖中介们拔凉的心。
成交量严重下滑压力最大的是威海房价，其次就是这些干房产中介的朋友，转行和兼职得太多了。至于威海房价，后面详说。
二、楼市政策风偏暖
还要从众多城市的小阳春说起，为啥突然如此，且听俺慢慢道来。
首先，年前积压的购房需求年后集中释放，之前积压的刚需需求，为什么不在年前释放而积压下来呢，这还得归结于楼市太冷，导致购房者观望情绪凝重，越冷越不买，越不买越冷，这一点您真实感觉到了吧。既然是“积攒”下来的，那早晚需要释放，就差一个契机。那么，契机也如期而至。
银行有了新额度、整体房贷利率下沉、降低首付比率、降低二手房税费门槛、重新上线转按揭等等一系列组合拳祭出，砸向本就懵圈的购房者。是买房机会吗？绝对是，各方面费率都低了，房价正好也处在回调后的低位，但又总感觉不那么踏实，对于未来的楼市心里一点底没有。很多人开始不淡定了。
于是乎，售楼处、中介朋友圈铺天盖地的劝买房、晒成交单等动作开始了。中介不好的地方就是这里，有点没点就开始嚯嚯人们买房，无形中成了开发商造势的利器。没办法啊，他们是靠成交单吃饭的，所以购房者得守住本心哦。
最终大家看到的就是上面提到的“小阳春”来了，而真实情况就是如此吗？显然不是。因为出现小阳春的城市都具备两个条件：人口+经济。北、上、广、深这等庞然大物自然不用说了，天津借助“高考移民”楼市有所起色，况且之前房价低迷了太久，目前业是局部热点区域火热。再就是郑州、南京、西安、济南等地也都是雄霸一方的存在。而三线及以下级别城市，几乎全线吃瓜。
而咱威海自然也属于吃瓜一族，人口流出，经济一般，政策更是似有非有的状态。唯一拿得出手的就是旅居、养老、康养概念，但眼下被疫情折腾的，大家都开始收紧了腰包，很多老人即便不为自己生活担忧，也得为子女分担一些。所以，威海所具备的这些概念短期热不起来。原本我以为疫情会让威海成为一个好的“避风港”，但忽略了想要进入“避风港”，得需要一笔不菲的RMB。银滩的房子便宜，但9成的房子都是坑，自然也就提不起人们购买的意愿。
所以，威海房价的最终走向，看的还是一二线城市的小阳春能否打开楼市真正向好的大门，后期的持续性才是关键。
有人就问了，政策这么好，难道还定不起楼市？那你试想一下，有哪次政策直接扭转了楼市的趋势？答案是肯定的，没有一次。不要忘记了，政策真实不让楼市过快地朝着一个趋势发展，上涨如此，下跌更是如此。过快上涨或下跌都是不利的，都不是上头想要看到的结果。
况且，现在大多城市的房价并没有大面积的大幅下滑，充其量也就是一个分化明显而已。政策只是因城而异，而且都是有需要的城市才会有，三线及以下城市基本上涉及不到什么政策。比如威海，这么多年有过像样的政策吗？
所以，购房者不要太在意目前这些铺天盖地小阳春、回暖、松绑、降息、降首付等等，实际上也就那么几个城市有，而且还是没有全部囊括以上政策，只不过被N多媒体和中介、开发商等转来转去，尤其是这些自媒体上的东西，不要太认真，都是为了混口饭吃而已。坚持一个主线：楼市阶段性行情终究挡不住楼市大时代的结束。
还有最重要的一点，咱正常刚需赌不起呀!
三、房价真的跌了或者涨了吗
终于说到房价了，为什么要放到后边呢，因为在了解房价的前提下，先得解决你所认为的影响房价走向的两个因素，即成交量和政策。强调一下，是你所认为的，并不是我的。因为我觉得房价的长期趋势并不是因为政策，更不是因为成交量。
成交量是房价波动下的产物，反过来影响房价的情况比较少，一般都是看价买房，越长抢得越风，越跌越没人买。政策是影响局部地区且房价短期趋势速度的东西。比如，威海早在2020年就有10%、20%首付，剩下的开发商无息垫资，但房子卖得并没有好到那里去。
琢磨一下是不是这个道理，然后再看自己所在城市的房价是不是这样。
当然，房价得是你挨个去售楼处谈，二手房一套一套地去看而得来的。朋友圈、短视频上的哪些东西太虚了。曾几何时，卖房子的都开始了演艺生涯，一个个激情昂扬的，就差声泪俱下了（实际上目前的楼市已经让中介欲哭无泪）。因为即便卖不出房子还能靠流量换些收益（我们平台除外，我们从始至终就没开通收益功能，坚持这么多年完全就是客观地做房产）。
然后，再看房价，这次说说威海经区的情况吧。
新房方面，齐鲁大道以北、海埠路以东（严格意义上的主城核心范畴）新房基本上依旧围绕在13000-15000左右，沿海基本都是14000以上。不懂幅度不大，开发商促销最大力度也不过是送个车位什么的。当然，有些隐性的东西可能不会公示出来，比如现场谈价，能谈到多少等。
二手房分化比较明显，主要是次新房和老房子，直接上小区名字吧。
华发九龙湾：均价在14500---2万+，最贵的是最北侧一线瞰海户型，价格变动最大的是86平两居户型，最高时候150万左右，现在有125万挂牌的，基本回到了2018年水平。109平热销户型
万象城：大多房子回归到14000元左右，部分户型挂16000左右。2019年最高时候房价再15000+。
以上两个楼盘在经区一个是最高品质小区，一个是优质学区房里的次新房，很有代表性质，共同点是，二手房都回调了。
皇冠学区老房子均价在11000-12000元左右，其实皇冠学区房这个价格维持的时间不短了，与最火时候14000左右确实下来不少，但高价维持时间不是很长，房东们就不要太在意这个价格了。
长峰电梯房价格在一万左右，多层9000-10000左右，相对于之前均价12000降幅明显。
蒿泊商圈的二手房由11000左右回归到9000+时代，齐鲁大道以南大多进入8字头，好点的电梯户型能够在9字头。
至此整个威海房价最高的经区，严格来说是经区老房子跌的确实不少，更可怕的是依旧没什么人买。
至于其他区域，有过之而无不及。市区内沿海区域房子保值性好一些。
不光威海，全国基本上都是这个情况，好地段的新房、次新房价格稍有回调但还算坚挺，且成交只是减少。而老房子则是量价齐跌（大城市优质学区房除外）。
3月1日，郑州抛出一个震惊全国楼市的政策，取消认房又认贷，啥意思？直白说就是你再买房不会去查你是不是二套房还是第二次贷款，一律按照首套房贷款政策执行。结合之前的降利率、降首付等政策。
对于购房者来说，似乎希望来了，很快就能买房了。但这么想你又错了，靠利率剩下的几个钱，对比现在高额的总房款，够吗？至于低首付，感觉就更不着调了。.
降低首付比率不等于免除房款，首付低了月供就高，比如100万的房子：
30%首付20年贷款
20%首付20年贷款
对于购房者来说，20%的准入门槛确实是降低了，但是以后的日子就更紧巴了。对于正常人来说千百块钱无所谓，但是对于负债人来说，1分钱都难倒英雄汉。尤其是在威海这样的小城市，赚钱不是那么容易的。
相对于这些政策来说，购房者更看重的是房价什么时候下来，只有房价下来了，总房款降低了，才是真正的促进买房的因素。
有人有疑问了，不是越跌越不买吗？是的，那指的是投机客。
房价在任何阶段，都会有刚需去买房。刚需的最大的特点就是不得不买房，只要到了自己能买的起的时候就会下手，有些事情不允许他们等。如果说准丈母娘不催房、上学不看户口、落户不需要房子、房东不甩脸子，鬼才愿意背债。
而眼下所有政策，似乎没有一个是有利于房价下跌的，基于这一点，短期不会带来全国性的房价回暖，更别提威海楼市这样的随风点火的角色。
接下来的威海楼市，数据可能会有大幅提成，这也算是一个惯例，毕竟1、2月份太低了，详情如下：
2022年威海土地市场开年供应骤减，1-2月市区仅出让3宗土地，总建面51310㎡，成交13宗，总建面621681㎡。
2022年1-2月威海市区共计成交13宗土地，其中环翠区5宗、临港区8宗。规划建筑面积62.2万㎡，成交楼面地价1595元/㎡（环翠区楼面地价较高，达到了2778元/㎡，临港区楼面价较低，1130元/㎡。），溢价率0，维持稳定的地价水平。
2022年1-2月威海商品住宅市场供应面积3.86万㎡，成交1570套，销售面积17.72万㎡；成交均价11622元/㎡。
截至2022年2月底，威海市商品住宅库存达386万㎡，去化周期维持29个月。库存集中于环翠区、高区、经区三大城区。
新房供应依旧停留在华夏山海城、东昇文苑、万科威高璞悦山、国信壹品南山、恒大悦澜庭、五渚河生态城、国宏立泰桂花园、慧园学府等老项目上。
3月份之后威海楼市基本进入常态化市场，结合旅游市场回暖，威海旅居产品市场多少能回点血，至于有没有小阳春，对威海楼市无关紧要，仅此而已。
眼下重点，还是想想怎么避免踩雷吧。