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作者：威海新楼市 编辑发布于公号：威海新楼市
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气温骤降，疾风骤雨，天气入冬。本周威海新楼市探访荣成市场，考察当前市场现状，了解在推项目信息。与预期相反，本次我们考察的大部分项目，不仅没有降价走势，反而一些产品更是逆市上扬，在大开发商的品牌优势和资源整合下，价格强势，没有松动的迹象。
我们首先看一下石岛区域的最新项目进展
凤凰湖
凤凰湖作为石岛区域体量最大的项目，无论是规模影响力还是持续销售生命力，都是石岛区域代表性的项目之一。锦绣华府是赤山凤凰湖房地产继A区、B区、C区、D区、香湖丽舍、湖畔雅居开发的第7个小区。
项目具体信息
项目占地159.2亩，总建筑面积约22万平方，其中住宅面积约16万平，商业7221平，幼儿园3000平（三层），物业楼会所2600平。容积率约为1.63，绿化率40%，建筑密度13.1%，2021年交房。
项目规划：总建筑面积22万平米，14F-22F全电梯楼，地下停车场电梯直接入户，基本实现人车分流。
户型：57-260平米全面积段，大部分南北通透、格局方正、全明设计。
配套：项目靠近石岛人民医院、荣成二中、新城政府和服务中心，周边有赤山大酒店、高尔夫球场、恒大影城、儿童游乐中心、老年颐养中心生活配套较为完善。
小区共19栋楼，1904户，具体楼层及面积排布如下：
项目点评
延续了之前开发的D、E（香湖丽舍）等产品特点，D/E区的房源，60~80面积段的旅居产品占比较高，而本次开发的锦绣华府项目，同样以小面积为主，同时大面积改善产品占比也提高，面对本地的刚需和改善人群。项目的地段相对而言较为偏一些，但本地人聚居，周围入住率也较高。价格在7500~9000，可堪比威海市区的临港区域和温泉龙湖新项目，其优势在于首付可以一年之内分季度付清。笔者认为这样的现象，主要原因是由于石岛的产业基础和人口基数底子较厚，具有不错的县级潜力市场。适合移居威海的中老年人群，对于在市区工作的移居威海群体来说，临港区可以做个区域对比。
恒大御湖庄园
接下来，在恒大御湖庄园项目，我们了解到，项目占地约146万㎡。项目规划有恒大会所、商业街、Ktv、幼儿园、羽毛球馆、门球馆、乒乓球馆、台球馆、曲苑社、棋牌俱乐部、老年学堂、阳光图书馆、主题酒店、瑜伽馆、养生spa、茗茶馆、国术馆、国医馆、会议餐饮中心、儿童游乐城、儿童体验馆、儿童反斗城、运动中心等26大配套，可以满足亲子及中高端旅居人群的购物和休闲娱乐需求，是凤凰湖区域较大的商业综合体。
项目当前主要有建面约58-153㎡的看湖高层住宅，以及建面约121-158㎡的洋房。高层均价7700左右，在售有65、68、69、75、78、79#楼，2022年~2023年交房。洋房均价9000左右，2022年08月交房。
项目简评
恒大御湖庄园项目是石岛区域具有代表性的楼盘之一，其地理位置也位于凤凰湖的北侧优质地块，并且配备商业及休闲娱乐综合体，整合附近的农贸、以及小型商超资源后，在其成型后，会是未来石岛区域最大的中高端大型商业综合体项目。项目目前在售均价7700左右，同样和临港区的富力城的价位基本持平。由于石岛区域本身的人口及产业底子较厚，同时又有着大量的东北群体聚居，因此项目在未来的市场中仍具有一定的关注度。适合外地中高端养老度假需求，以及本地小改善的需求。
接下来，我们来到了荣成市区，考察在售重点项目，新盘面世发售的主要有中粮御景苑和景城玉兰花园项目。
首先我们看一下在市区樱花湖附近的中粮·御景苑
教育配套：宝威幼儿园，蜊江小学，蜊江中学，荣成三中
医疗配套：荣成市中医院
周边景点：十里河公园，奥体中心，海滨公园，樱花湖公园，市民公园等。
交通配套：交通便利，紧邻城市主干道成山大道；距离荣城高铁站10分钟，距离威海大水泊机场30分钟，项目门口101、103、113、117等
商业配套：市府家家悦、九龙城，博隆广场，大润发等
项目详情如下
绿化率:35%
交房标准：精装交付，精装标准1500元/平米
容积率：3.2，楼间距40米左右
层高：2.9米
面积区间：79-186㎡实用两居—宽敞四居
价格均价：9000
物业费：1.7元
开盘时间：2019年10月
交房时间：2022年8月30日
1号楼：21层。面积128-186平
2号楼：26层。面积79-154平
3号楼：29层，预计2020年开盘
4号楼：14层，预计2020年开盘
项目点评
项目位于荣成市区观海东路北侧，位于楼盘“公园壹号”南侧，属于樱花湖区域，亲湖不近湖的距离。周边教育、医疗、交通、商超等公共基础配套完善，实实在在的市区地块。御景苑是继威海张村海岳府之后，威海的第二个项目，价格在10000~11000之间，与张村海岳府项目大体相当，这也正是体现了我们之前提到的“大开发商下沉到城郊及县城板块”的趋势。尽管能相对本土中小开发商具有相对优势，然而在当前的市场环境下，加上项目大面积改善的产品占比高，其去化速度仍旧是一个疑问。
另外，在城区北侧，十里河西侧也面世了一个优质地块的项目：景程·玉兰花园。
项目详情
开发商：景城房地产开发有限公司
建筑规划：青岛绿城建筑设计有限公司（甲级资质)
园林景观：浙江城邦园林（甲级资质服务绿城）
物业服务：保利物业（物业费2.35/元㎡含电梯）
用地面积：69941㎡
建筑面积：147292㎡
居住户数：631户
绿地率：35%
得房率：83%-89%
地下室比例：1:1
车位比例：1:1.5（人车分流）
建筑层高：3米，3.1米
交付标准：精装交付（一线品牌，户户中央空调）
周边配套
教育：新世纪幼儿园、小学，机关幼儿园，府新小学，实验中学，荣成新一中。临项目1-4分钟车程。
医疗：妇幼医院、市中医院。2-5分钟车程即可到达。
休闲：项目目自有商业街的同时，享受市府配套设施，周围公园广场、银行、超市、餐饮、会所、医院等配套较全。
交通：公交101、113、201、211、217、228等十余条线路。
项目简评
小区地块方正，位置对于本地人来说也较为认可。配套和小区品质也都较为优质，同样的问题是，小区的价格在10000~11000左右，对于当前市场环境下的本地市场缺少足够的性价比吸引力，适合本地刚需及小改善的需求。
此外，我们还考察了自在香滨（楼盘详情请查看子菜单）、保集蓝郡、海邑长滩二手房销售情况、凯旋山海颐园、红墅湾等项目。大部分项目较上半年的价格基本没有太大的波动，但是显而易见的是，随着旅游旺季带来的人口流量锐减，荣成市场的大部分案场看房客都清淡了许多。
荣成外地客群下降严重
然而县城的市场反应总是具有滞后性的特点：在威海各大开发商新房打折促销或者做低首付活动（有效果但是不强）的同时，荣成市场仍旧“不为所动”，依旧坚持原本的销售定价策略，甚至在大开发商下沉到四线县城及以下的项目上，带来的更多是实质上的价格小涨。
居民储蓄率在下降、杠杆率在上升，同时收入没有明显提高的同时，因为猪肉或者其他等物价上涨的因素，令消费市场的前景更加雪上加霜，在利率上涨和外地客群减少的情况下，荣成房价却没有应声大跌，反而是稳定且略涨，呈现出一种“联动”的态势。这使得整个荣成房地产市场会在今后及未来的一段时间里持续滞涨：居民没有钱再支付房价上涨，而房地产进入大开发商时代的县级市短期内也不会降价来主动迎合市场，前者的压力现实存在，而后者的压力同样会因为各种因素更难以实现。未来的市场究竟会向何处发展，我们将持续关注。威海新楼市，是威海楼市的观察者，也是您买房路上的参考者。