作者：威海新楼市团队 原创于公众号：威海新楼市
（一）百花齐放
7月份威海集中挂牌出让土地，8月挂牌期将陆续结束。截止到今天（8月12日）下午两点，威海临港区安排在2019年年中出让的土地全部挂牌期满，15宗土地全部名花有主，更难得的是，拿地的金主超多，15宗地，有11个东家。名副其实的“百花齐放”。
梳理一下成交情况：
土地的具体位置，分布在临港区管委会、威海四中、草庙子镇中心、还有威高生态园附近。
（二）话说临港区
威海城区现在分为4个区 —— 环翠区、高区、经区和临港区。经区里有一个东部滨海新城，是威海重点打造的高起点新城区，地位比较特殊。
临港区绝大部分的土地之前归属文登市，后期行政区划调整，划给了威海市。这里的前身叫威海市工业园，2006年经山东省人民政府批准设立，并报国务院备案。2008年4月29日，威海工业新区正式成立，从此迈开了起步之旅。
成立伊始，威海工业新区在威海人的印象里是一个很遥远的地方。和城区联系最紧密的，可能就是2011年迁入临港区的威海四中了。威海四中是威海城区第三批次录取的寄宿制普通高中，城里的孩子要到这里上高中，而且绝大多数都要住宿，由此催生出学区房概念，那个时期的房地产开发，大多是围绕威海四中周边开发的。
2013年，经国务院批准，威海工业新区升级为国家级经济技术开发区，定名为威海临港经济技术开发区,简称临港区。辖草庙子、 蔄山、汪疃3个镇和黄岚办事处。
自从戴上“国字号”经济开发区的头衔，临港区的发展进入了快车道，已经成为威海活跃的经济增长极。城市建设日新月异。
（三）临港区的房地产开发
临港区目前的发展是从临港区管委 - 威海四中 - 草庙子镇中心 - 威高生态园进行布局的。按照功能特征，四个地标将临港区划分为4个发展区域 —— 政务区、商务区、居住区、康养区。
政务区的标志是临港区管委，是临港区的政治中心，围绕临港区管委的政府职能，周边派生出各种相关的配套，诸如酒店、写字楼、文化广场等等。
一条马路之隔的商务区，集中了诸多临港区商务建筑和相关配套。已经建成颐高之信国际电商产业园、威海国际五金城、威海天润建材城、威海金阳光汽车城等诸多商业建筑。
【点评】
对临港区区域的分类并没有那么绝对。在政务区和商务区内同样有居住型楼盘。刚刚成交的澳威商住地块楼面地价达到了1581.6元/平方米。政务区在2019年报建的项目呈上升趋势，包括酒店、酒店公寓、写字楼等商业产品。投资主体多为政府背景的开发企业。可以明显地感受到到临港区基础建设步伐在加快。
凤德房产摘牌的商务区商服地，业态是商务金融和零售商业。从区位来看，规划意图是对颐高之信产业园区商业设施的补充。成交楼面地价仅为567元/平方米。政府对商务区市场氛围的扶持之意昭然若揭。
临港区核心居住区位于威海四中到草庙子镇中心这一段区域。林泉河和威海四中周边则是目前的重点开发区域。
临港区成立后，先行启动了对原住民“平房换楼房”的安置。对17个村、3163户进行了拆村并点，集中安排。林泉社区、上河小镇都是回迁社区。而嘉和花园社区是最大的一个回迁社区，用于安置草庙子镇打铁、向阳、草庙子等7个村1635户村民。33.69万平方米的规模让它成为是威海市最大的安置社区。
围绕威海四中的楼盘，无论是案名还是推广传播，学区概念被广泛采用。例如上河小镇·尚书院、佳尚府、天亿学府等等。
草庙子镇中心的楼盘以威高·水韵康桥为代表。开发的主题概念契合临港区“一河两岸”湿地工程，主诉求来源于横跨镇区中央那条蜿蜒的“绿色动脉”——林泉河。
随着2019年8月土拍挂牌结束，草庙子镇中心区域的房地产开发格局也基本确定了。威高、富力、恒荣、凤德、恒河等开发商的项目将在林泉河两岸，沿水而生。
【点评】
富力的进场无疑是最引人瞩目的。堪比4月底万达望岛拿地，挺进威海。富力拿地合计为235.2亩（166亩+69.2亩），商服地40.3亩。合计275.5亩。住宅楼面地价1365元/平方米。商服地楼面地价1335元/平方米。计容面积23.99万平方米，商业建面26888平方米。
前朔威高地块，水韵康桥的楼面地价692元/平方米，另一块商住地是2018年年底拿的，楼面地价962元/平。2017年10月，恒和商住地的楼面地价只有450元/平。
对比今次成交的楼面地价。恒荣商住1026.7元/平、鑫都商住1578元/平。
这些枯燥但是真实的数据让我们清晰地看到，在临港区核心居住地段，2019年的楼面地价同比2018年上扬幅度约在50%，均价已经达到1400元/平方米。
临港区的地价已经不便宜了。
另外，这些已经售出的土地将形成超过50万平的居住面积和将近10万平的商服面积。临港区中心城区已经成功落地，呼之欲出了。
而且，我们注意到，区别于南海新区依靠政府投资固定资产为主的模式，临港区的投资主体多样，尤其在居住区领域，政府投资的地位几乎可以忽略，是一个良性的“跟着市场走”的趋势。
2018年8月成交的威海港亿房地产地块，楼面地价是1117元/平方米。2019年该地块形成供应量，落地楼盘名叫“天亿学府”。开盘后，该楼盘已经连续数周名列威海城区楼盘销售排行榜TOP5。
而且，临港区的房价现在也不便宜了。
康养区的概念源于这里的温泉资源。与康养区接壤的文登汤泊温泉是天然温泉。目前在建超大型综合性休闲度假村。总规划用地5000余亩，三期进行开发建设，兴建大型酒店、温泉主题乐园、会议中心、湖景别墅、高级餐饮会所和KTV休闲娱乐会馆等。是全省重点旅游建设项目，威海、文登两级重点工程。
威高生态园是高尔夫概念主题休养区。威高地产在威高生态园周边摘牌了N多土地，指标方面大多低密度、低容积率。不过，这里最著名的建筑群落是青岛新地集团投资开发的 —— 新地·威登小镇。
新地威登小镇项目规模宏大，总占地2000亩，坐北朝南的坡地建筑，总建筑面积为80多万平方米，容积率仅为0.23。这里规划建设的建筑有温泉大院别墅、花园洋房、服务室公寓、小型奢侈品酒店、温泉spa五星会所、风情商街、商务行宫、水上乐园、湿地公园、植物园等等，是一个集高端居住、休闲娱乐、商务社交为一体的高端超大型温泉社区。
商家的广告，是这么说的。
【点评】
康养区房地产开发很多不是面向刚需，也谈不上改善。更多是满足高端居住需求以及投资的需要。在马洛斯需求理论中，应该属于最顶层——超越自我的自我实现需求。
因此其产品方向是高端 —— 独栋别墅、私家合院等。在国家限制别墅用地的大背景下，这里的楼盘大多是商业立项。以商务办公报规报建，土地产权是40年。
土地的私享性决定了这里的房地产产品价值不菲，而且其配套公建的专属很强。整个产品层次中也有一些经营性的小户型产品，是面向投资用户的。
2019年3月，在新地威登小镇对面成交了一宗土地，普通商住地，威海恒融房地产开发有限公司拿的地，计容建面是130578平方米，产品为普通高层小高层产品。楼面地价是1392元/平方米。时隔一年有余，近在咫尺的建东地块，楼面地价每平涨了203元，达到了1595元/平方米。
房价的上涨有轮动效应，威海从2017年开始的房价上涨在2019年真正地轮动到了临港区。加之威海城区房价上涨，造成部分购买需求外溢。再就是威海与文登对接融合脚步加快……
临港区成为威海房地产下一个风口的趋势，已经变得越来越明显。