15号，央行又下通知说房贷首套利率可以降到4.4，半个月前才一次跳崖式下调，现在又来一次，真的是想尽办法刺激没买房的人出手，各种猛药一碗一碗地灌（提醒一点，央行的指令是下了，但也说了这只是下限值，落到具体的每个城市如何执行，就是该城市自己的选择了，所谓“因城施策”）
对已经五点几、甚至六点几买房的人只字不提，像不像大渣男：没到手是小甜甜，到手了就是牛夫人？
之所以提这么一嘴，是上一次说威海房贷利率降到4.6的时候，有人留言问现在在还贷的怎么办——没办法，真的，就现在威海来说，没有任何可靠的办法，除了等
等到政策想起存量房贷，照顾一下高房贷利率的人们
这也不是不可能的，历史上09年有过一次将存量房贷利率降到4.4
还有一个可能是转按揭，可惜这种方法现在只有屈指可数的城市有屈指可数的银行可操作，不过呢，凡事都要往好的方面想，移动联通电信各自为营那么多年，现在不也是能携号转网了？以前真是面对霸王条款只能呵呵，现在他们为了争客户，优惠政策一个比一个好，我们身边好多人都办了转网，期待着银行们之间也能有这么一天
毕竟，对存量房贷来说，每一次的政策都是痛在身上
房贷利率=5年期LPR利率+基点
这个LPR每年都会调，调低了还好些，今年1月20号，LPR下调了0.05%，但是，但是，但是，彼时正在还贷的人是从1月1号开始调的，这个时间点就感觉是故意伤害一般
+基点的部分是不变的，也就是如果你贷了30年，那30年都是这样，人家现在基点前面是“-”，也是30年不变，对比之下伤害更大，瞬间一口血喷在起跑线上（所以说现在买房，从利率方面看就划算得很）
擦擦嘴角的血迹站好
我们需要的不是廉价的情绪发泄，而是真正有价值的信息
很显然，之前的刺激政策没有达到预想的效果，所以才会继续出利好
现在，楼市的问题已经不仅仅是房地产问题，更多的是对经济的预期，对未来的迷茫，去年的调控有多严，犹在眼前，房企们半死不活、土地流拍一城接一城、打地鼠一般对付敢放松调控的地方，我们一度以为房地产要终结了，然而现在，几乎去年所有的调控都推翻了，不是说翻云覆雨，我们相信每一个政策都是经过长期深入的探讨才实施的，必然考虑过其后果，但所有的计划、考虑都算不到疫情会让上海封了近两个月、俄乌战争打了快三个月了……不论内部还是外部，变化太快，所以我们不得不猛打方向盘
就内来说，疫情不稳定，市场很难稳定，那么我们能控制疫情吗？
现在威海已经实行常态化核酸检测
5月9号国务院联防联控机制召开会议指出，大城市要建立步行15分钟核酸采样圈
常态化核酸检测使得我们能在传染早期快速识别、精准防控，保证全市范围内经济和社会生活的正常运转
这意味着，封城再发生的概率是非常非常小了
如果疫情控制住了，那么接下来各种数据肯定会逐渐回暖的
第一个建议：趁这个机会，把不良房产处理一下
而且，别看网上别人挂的多少钱，看他挂了多长时间卖出去了没有
一个客户家里大货车出事，急用钱，要把家里的房产变现，说自己有好几套房子，结果一罗列，一套商铺一套公寓，首先排除，这两种转手税费就能把客户吓没了，两套房子，一套在张村华锦小区，一套在富城茗居
客户自己在网上查了一下，华锦小区挂出来的房子在八千到九千多，就说自己挂个八千
客户的意思是，自己挂的价钱不高，应该能尽快卖出去
但是我们继续查了一下，这个小区挂出来的房子，一年多两年了还没卖出去，起码说明这个价格不吸引人，关键是这个小区已经将近20年了，说是又老又破并不为过，这样的房子银行都不愿意给贷款，你还觉得八千的单价不高
这也是个普遍现象，越来越多的二手房挂出来，但卖的出去的寥寥无几，房东们却不愿意调整自己的心理预期，不愿意降价
不良房产，首先就是房龄老的，再就是户型不行的、物业不行的（后面这两点其实挺棘手的，每个人都是觉得自己的房子好，我们跟客户说现在流行南向大横厅，你这种小暗厅没有优势，客户会言辞凿凿地说这种小暗厅很温馨，他住了这么多年特别舒服）
哪个小区的二手房好卖，有一个直观的参照就是中介门店
你一定发现了，有的小区外面有一圈儿中介门店，有的小区一个都没有，门店多的就是因为这个小区买卖、租赁都很多，上门客多，所以门店也多，像是湾九里，中介门店数量一直是有增无减，还有万象城、九龙湾等等
它们或者占据着稀缺海景资源，或者占据成熟配套，或者占据优质学区，甚至兼而有之
你用这些标准重新审查一下自己的房子，想一下挂什么样的价格才能提高自己房子的性价比
现在市场上的房子分化已经很明显了，一套好的房子能推着你往前十年，一套不好的房子会把你往后拖十年，一正一反就是二十年
而买房子，最可怕的是：没能力、有主见
讲一个最近的案例，一个客户上来点名要看F项目，他可能是对我们一知半解，知道找我们买房能有额外优惠，但仅限于此，全程对我们并不信任，我们咨询师跟他说了该集团存在风险——应还的公开企业债券，从2021年下半年开始至今仍然要求展期，咨询师想了解他的购房需求，给他推荐一些别的项目，他坚决拒绝
到了F项目售楼处，销售人员先来了一惊人语：我们涨价了，你该看别的看别的
这话听在客户耳中，竟成了项目好的意思，用客户的原话说：现在这个时候还涨价，就是项目好嘛
楼市都是有节奏的，我们常听到的“轮动”这个词，也是楼市的节奏
我们常听到的是楼市热从一二线开始传导到三四线，再往下，这样一个顺序
城市内部也是，房价要涨也是从这个城市的市中心开始，一环一环地往外扩散
再者，房价如果要涨，也是成交量先行，量上去了之后过了两三个月房价才会动
从当前威海楼市的现状看，显然不符合涨价的条件
当然，不排除个别优质楼盘价格稳定或者偶有小幅度涨价，但是客户看的这个项目肯定不在这个行列
一个楼盘的命运，通常是顺得越来越顺，衰得越来越衰，像是经区的凤集金茂悦就挺顺，现在都在尾盘阶段了，车位还8万一个，临港的中南林清月刚开盘不是很好后面及时调整了政策，也卖得比较好（小高层区域），开盘到现在一年半，连商业卖了接近六百六十套，网签接近580套
卖得不好的项目，它赚的就少，赚的少通常就抠，越抠就越卖不出去，就这么恶性循环，这种项目也好判断，你去它工地看看，从开盘到现在，盖了多少，进度如何，这东西只要你勤快地跑跑，一目了然，很多项目缺钱，卖一点盖一点，卖不动就盖不动，别那么无知者无畏，售楼员敢说你就敢听
我见过想得透彻的客户，从当前户型的布置，到有孩子后户型的变更，到怎么接送孩子，下班回来到菜市场的动线，以后数年的生活都想得清清楚楚
也遇到过不知道自己要什么，到处乱看的
这个客户开始的时候说想改善，要买市区里带院子的房子
刚好万科璞悦山这个周推出一个[520]99的购房节活动
10套99平的精装洋房9999元/平
10套99平的精装高层7399元/平
楼层任意挑选
先到先得
它家洋房一楼带下跃带院子，我就建议客户去看看
客户去看了实体样板间，也没觉得有什么不满，就说要再考虑考虑
后来他看到我们咨询师朋友圈里发的悦海锦府130万的叠拼别墅，说想看看
咨询师解释说130万是上叠，带露台，但没有院子，客户说也可以
看过之后，觉得每个房间都挺小的，问有没有大的别墅
之后去看了云顶阳光的叠拼，190平到236平，都是现房，品质也挺好，客户对位置不满，觉得还不如临港
然后就去看了临港的中南林清月和威高水韵康桥
林清月是期房，一期的都封顶了，预计到八月份所有的外立面能做好，别墅属于二期，上叠158平，下叠173平，两百来万，要明年11月交房，客户说感觉挺晚的，水韵康桥这个月底就能交房，是市场上很少有的联排别墅，院子最大的有180平的，221平卖330万左右
客户看过后说水韵康桥别墅赭红的外立面有点怪，不值那个钱
简直是东西南北都看了一圈
最后又去看了璞悦山
璞悦山的缺点很明显，前面的厂房不知道什么时候拆，规划的学校也不知道什么时候落地，优点也明显，品牌户型物业价格，综合来看性价比就挺高
咨询师看客户对璞悦山有意，就劝他早做决定，早点选个好房子
房子确实有，但每一套的视野、前后环境都是不同的，虽然到最后也有房子，但就不一定是好位置好楼层的了
这个周还带一个凤集金茂悦的客户去选车位
这张图展示的是凤集金茂悦的车位销售情况，标红点的是已经卖出去的车位
客户买的是13号楼，交房后一直没着急买车位，到现在才去选，结果很不理想
就近原则，当然是离电梯厅最近的401这几个好（图中黄色圈出的1），但是都卖了，照片最下面那一排，看着距离还可以，可选的也多，但实际上有堵墙（黄线位置），所以可选的只剩下北面的，图中黄色框出的2部分是距离电梯厅最近的
这让客户很郁闷，金茂悦的停车位挺小的（含白边2米4），选框2区域就需要规规正正地停，而选1区域不但近还可以挺随意地停，因为空间宽敞
先到先得，就是这个意思，早点行使你的选择权，不至于后期这么被动
真怕客户再来一句：再想想
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