上周做总结的时候，发过上半年济南楼市的大体成交数据。
本周济南房地产协会公布了官方的数据，整体数据差距不大，但是有几组数据，对于购房者了解真实的楼市很有帮助。
1、
2023年上半年，济南新建住宅成交4.08万套，不算亮眼，但是相比2022年还是上涨的。（2022年济南市全年，新建商品房住宅网签73000+套）
2、
2023年上半年，济南二手住宅网签3.47万套，成交面积361万平米，同比增长96%。2022年济南二手房住宅全年成交4.21万套，成交面积400万平米。2023年二手房成交面积已经基本接近去年全年成交面积，套数上成交量增长也是很明显。
3、
我记录过几次房地产协会公布的二手房数据：
2023年1-4月份，二手房住宅网签量为23798套；1-5月份，二手房住宅网签量为2.96万套；1-6月份，二手房住宅网签量为3.47万套。
6月份二手房住宅网签量基本上在5000套，而6月份新房住宅网签量为5100套左右，也就是说2023年6月份，济南楼市新房住宅与二手房住宅的网签量已经持平了。
按照这个趋势推算，2023年济南楼市的确已经进入存量房市场，下半年的二手房成交很有可能与新房保持差不多持平状态。
4、
除了枯燥的数据，房地产协会还提到了济南楼市二手房成交的几个特征：
90-144/144㎡以上面积段成交占比增长，90平米以下成交下降。
外地户口客户购房占比明显上升，占比大约30%左右。
30-40岁之间年龄段，占到整个销售的45%，41-50岁占到20%。
10年以内房龄成交占比增加，10%以上成交份额；10-20年房龄成交占比70%；20年以上房龄成交占比20%以内，份额下降。
——整理自济南房地产协会
5、
限购政策放开之后，的确促进了外地人来济南买房置业，不管是自住还是为了保值，山东省内来来济南置业买房的确更稳妥。
10年以内房龄二手房的成交占比低，这个我没想出原因，从我直观感觉来看，10年内房龄住房需求很旺盛，成交周期短、成交数量也不少。
但是20年房龄以上二手房成交逐步下降，这个是比较明显的。所以如果你家的房子房龄接近20年、或者已经超过20年，在综合判断片区发展缓慢、短期无更新可能性，且房子又没有任何居住舒适性的前提下，可以果断早点卖掉了。
6、
随着济南楼市的存量房时代来临，而这几年济南楼市的供应结构也在发生变化，住房需求自然会发生变化。
核心区紧凑型次新房，未来几年内需求持续释放，会成为香饽饽；老城区内的老房子回暖迹象越来越渺茫，同时随着这几年教育的变化，部分区域的老学区房，未来几年内或许会迎来利空，毕竟2026年开始入学生源数量会有明显下降，早点做打算。
个人观点，供您参考。
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