上篇文章，我真怕误导大家，以为我是鼓励大家买房，真心不是。
楼市政策要转向是比较明显的， 我更多的是鼓励大家把高利率房产替换一下，坚决少被高利率薅，把不好的房子趁这一波向上优化一下。
我今天重申一下我的思路：
1、未来整个房地产行业规模收缩，房地产企业收缩、转行、倒闭，是显而易见的。按照现在的观察， 预估济南开发商存活量就是50-60%左右。
2、开发商数量降低，只有一些大型国企央企、本土企业，以及头部几个品质房企还能拿地开发，自然新房供应量会下来。参考今年济南楼市的土拍，郊区“ 高价”土地已经没多少开发商敢拿了，大家只盯着能赚钱的优质地块，比如CBD周边、高新区，或者类似雪山万科城西侧那种低容积率、相对有肉的地块，12家开发商参与土拍。这就像我们不少买房保值的购房人，不赚钱的房子大家都不乱买了。
1.2容积率、楼面价8250元/㎡、华润摘得
3、开发商数量降低，优质地块供应偏少，开发楼盘量降低，而对于想购买更好新房的总量需求并不会降低，那自然而然需求就必定产生了分化。
4、购房需求的分化就分为： 平稳的刚需需求，积攒若干年的改善需求、优化房产需求的释放。外围刚需片区 存量次新房+新盘总供应量相对充足，需求相对平平稳，自然房价会保持相对平衡。而核心区域内的新楼盘供应量越来越少，核心存量次新房数量也相对偏少，而外围、老城向核心的置换需求真心没有减少，自然形成供小于求的形势。可以参考北京、上海城区内改善盘的价格走势。
5、如果 理解了3、4这两条，那么你看今年 新房抢得最凶的就是改善和豪宅，就顺理成章了。盛福、长岭山热了，中建云境、保利臻誉价格走高，科技城、CBD片区珑誉、中信科技城、中恒信、绿城深蓝公馆等释放价格都不低，热度依然很高，供小于求是相对明显的。这种新盘，购房者想买入赚大钱显然很难。只能说喜欢新房，就得为高房价买单。
6、 未来几年济南楼市改善购房者的两种选择：有钱的抢购核心区大面积新房，这种房子 越开发越高档、总价越贵，预算略微低点的抢购核心区次新二手房。
7、近3年，如果你已经意识到楼市的分化，那就该知道，这种分化是相对持续的分化：只有20%有上涨可能性，其余80%很难涨价了。越是这样，那大家越是喜欢的越涨价，越涨价越被喜欢……
要接受济南乃至全国房产未来长期的二八分化走势，买普通住宅很难赚钱了！
8、房住不炒最终落实：就是让普通老百姓能够花不多的钱，就能在城市中买到普通住宅， 或者申请保障房，济南现在的刚需房便宜的真的是超多；而让有钱人为了品质生活继续为高房价买单， 做贡献！各得其所。
9、未来的房贷利率是相对持续下行的，购房者的购房负担会相应减轻。
10、之前的房地产政策是增加购房者负担，从购房限购门槛到高利率都是购房者的负担，未来要解决的把这些门槛降低，高利率负担降低。让市场回归真实的市场，整个房地产市场顺畅的流通。
11、有粉丝说现在出了所有的政策，但是就不降房价。
这说法对吗？
显然不对，因为有80%左右房产这几年一直在降价，你盯着那20%你买不上、买不起的好房子，期待降价，这不是政策能够解决的，那是回到计划经济。
12、中国头部20个城市中的好房子，长期看永远有上涨的动力。可以横盘，也可以阶段性的向下踩实，但整体还是向上的。
13、济南绝大多数片区的次新二手房性价比要高于新房，需要多了解点逻辑关系去淘换。
14、你想买新房必然要贵一点，不管刚需盘还是改善盘都是如此： 你想买的刚需楼盘售价16000，而周边次新房14500，产品差不多，你愿意为新房多花那1500元/平米，这就是消费。就好像，你就愿意买新车，不喜欢那个性价比更高的二手车一样。但是到二手房市场，这俩差距不大，雪山如此，唐冶如此……你想买的改善新盘，同样比周边同档次的次新二手房贵，你喜欢新的就要多掏钱。盛福就是这样，科技城售价同样会比CBD次新贵点。
15、片区与片区之间的差距大概率会一直存在，尽量不要去刚需盘区买豪宅。比如： 盛福永远涨不过CBD，神武房产也永远不可能超越高新区次新房。不再一一列举。
16、早上一位粉丝来我们店里交流，说了一句很实在的话：
大家都再把自己住得舒服，还能保值的留在手里，把不好的房子卖掉，继续去置换更好的房子。
17、不要看空济南改善房房价。我看多这个社会在不断进步， 我看多济南的发展，人们的生活越来越好，需求自然会不断升级。
个人观点，供您参考。
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