今年楼市政策的放松力度始料未及，就连我们济南这种省会、二线城市都基本解除了限购政策，接下来能调整的就是贷款利率了。
政策放松老百姓关注最多的是房价的问题，还有一个问题：
“政策放松”能持续多久的问题？
01.政策的放松时效
为什么要放松楼市政策？因为市场不好，因为影响了经济增长，掣肘了内循环经济的畅通。
那么楼市政策放松的目的无非就是——让楼市回归健康市场行情。
2016年那一波政策的确立竿见影，2020年之后的楼市也有一波政策阶段性放松，但是随后各种收紧导致了现如今的种种问题。
我们不妨假设2022年的政策放松走向：
如果市场快速回暖，价格有上涨趋势，甚至上涨比较明显，那政策就会一年之后略有收紧，这需要看接下来一年市场能恢复到什么热度；如果市场没有太多变化，房价也没太大变动，毕竟现在的经济现状，以及预期的确差，那政策就会继续。但市场不可能只有这两种走势——还有一种部分城市、部分房产火热，大部分楼市没有起色，这又是一个难题。
很多人会说，政策的长短跟我们有啥关系？
这跟大部分购房者绝对是有关系的，这决定了购房者是不是要买房， 什么时候买合适？同时关系到置换房产的朋友，何时卖出、何时买入，持有多套房子的房主更需要把握时间窗口。
02.把握机会买或卖
总结几次楼市政策放松后的市场变化，我们的楼市有一个特性：
“一抓就死，一放就疯。 ”
当然这一次肯定不会重复之前的行情，因为当下的住房需求结构，城市发展阶段的确与之前差异太大。所以，就有了上面我说的第三种情况，只是部分城市、部分房源的热闹。
还是坚持之前的观点：优质改善涨，普通刚需价格平稳。
看政策放松后，包括放松前的楼市就应该明白：改善市场明显比刚需市场活跃，且价格更是有明显上涨压力。
今天正好翻阅我的知识星球，就分享两条之前我的置业思路，现在看依然不过时：
03.最后优化房产的机会
在如此高强度政策刺激下，你家持有的房子还一直不涨，那说明以后很难有上涨的可能了，即便是耗费更多时间等上涨，跑赢通胀的概率也非常渺茫……
如果放在济南来看，就是2020年下半年到现在的房产，如果没有上涨，基本就很难了。那些涨少了的，比如CBD的部分房产， 算算总账尚且赔钱，更别提不涨的房产了。
那这些一直不涨的房子，自然更是没有持有必要。
做好如下判断：
1、短期不升值了，不如变现，然后将资金做其它投资。
2、房子一般，或者小了，需要卖掉给自己或者孩子换新房子。
3、前几年不限购时候购置的房产，非优质，涨价空间有限，要处理掉。
4、房子太多了，卖点钱花花。
你会发现大部分所出售的房子都不是特别好的房子，同质化严重的房子最难卖，现在难，以后更难。如果是特别好房主肯定自己留着了，这就是所谓的优化房产配置。
哪些房子现阶段需要处理掉？
1、那些涉世未深的购房者抢购的公寓。最近很多公寓交付，然后很多买了公寓的购房者问我“我买的公寓能不能卖掉 ”，我想置换住宅。卖是可以卖掉，但是吧，很难卖。
济南房价疯涨期恰好遇到限购，很多人觉得被限购了，手里还有钱，于是被顾问洗脑买了公寓，现如今手里有点钱了，政策也放松了，想卖掉公寓凑够首付继续买住宅，建议这样的购房者尽快处理掉公寓，然后选择合适住宅再购入。
2、无拆迁计划的小产权房。济南依然存在很多小产权房，这种房产除非是遇上大规划或者是阻碍道路延长或者拓宽，很难有拆迁的可能性。所以不如趁现在房价下行期，卖掉小产权房，然后购置商品房。
小产权房无法贷款，越是涨价购买人群越少，没有多少人全款购买你的小产权，变现能力极差，且房价涨幅相比商品房也慢很多。
3、很难拆迁的老破小。济南老城区有很多老小区，位置不错，但是房龄比较老，户型、物业、绿化、停车都一般，这样的房子年轻人看不上，一般外来的老年人也都是跟随儿女居住或者就近购买，就导致买老破小的受众人群极度有限，“姥姥不疼舅舅不爱 ”，掉到坑里了。
所以没有好学区的老破小，建议卖掉，持币或者购入不错的商品房。这几年老破小阴跌的程度大家应该已经感受到了，如果你手里好几套老破小，你想想该如何处置吧……
4、部分海景房、山景房等旅游房产。山东的海景房都卖给外地人了，网上各种曝光，就不多说了，看好自己钱包、看好父母的钱包，别被卖海景房的顾问忽悠了。这几年还出来一批购买桂林、丽江的旅游房产，这样的房产在旅游旺季是这样的“巍峨大山，小溪潺潺，碧湖绿叶，坐在山间小亭，酌一壶清茶，与三五好友下棋侃人生，惬意的很。而且景区挨着的商业步行街熙熙攘攘，超市美食齐全，也是极为方便。”
过了旅游季你会发现完全大变样。“一到冬天，这里俨然是另一副景象。天气寒冷，大部分小区都接不上暖气，街上也没有游客，很多房子入住率不到1%，此地沦为空城。当然这样的入住率根本养不活步行街的超市和饭店，大都关了门，做个饭连菜都买不上。”更别提什么交通了，更别提医疗了。
这类房产还有最致命的缺点，供应量极大，源源不断，现在能低价甩就甩吧。
5、三四线用不到的房产。三四线城市的房子也是可以源源不断的供应，人口流入流出自己做出客观判断，如果你并不会居住，除了留够父母自用的住房，尽快套现，置换到热点一二线城市。
小结：政策里面充满各种机会。
每个人持有房产五花八门，房产房龄、户型、位置、学区、物业、电梯情况等等因素决定了你以后出手的价格，以及出手时的受众情况，接盘者认不认可很关键。大部分房产只有一个虚价，并不会成交，比如现如今很多大户型房产、老破小房产。
在楼市调控，房住不炒的当下，合理优化你手中的不动产，才能让自己资产不至于缩水。不管是炒股、购房还是投资其他资产，合适的时间点需要果断“换仓”，一是为了止损，二是持币等待，为下次机会做准备动作。
会买很重要的，会卖也很重要。售出，持币，观望，都是投资中的固定动作。
正好看到有人聊今年的小学招生情况，与当下楼市类似，同时紧密相关。好学校，生源源源不断，买房、托关系找人也要去上，差学校根本招不满……
好房子与差房子何不也是如此呢？明晚直播再聊。
个人观点，供您参考。
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