前两天提到“借读房”后,有不少粉丝陆续来问相关问题。
其实这已经是一个“公开的秘密”,不过有些家长可能因为信息差,此前并不了解。
那我们今天就来聊一聊什么是“借读房”,背后又有哪些风险。
1.什么是“借读房”?
说到学区房,人们的第一印象就是“贵”。
像绍兴学区好一点的房子,即便是老破小也能卖到2.5万元/㎡,顶级双学区的,甚至能卖到3、4万元/㎡。
而且很多老破小比较难贷款,如果直接买一套,那就要准备几十上百万的资金。这对很多家庭来说,无疑是一笔巨大负担。
如果像以前楼市行情好的时候,学区房用完可能还会增值,具有一定投资属性,有能力的家庭咬咬牙也就上车了。
但如今楼市冷淡,很多学区房也在折价出卖。比如一套总价150万的学区房,降价一成,就是亏15万。算上资金成本,实际亏损更多。
在这种情况下,“借读房”便在政策的夹缝中诞生,并日益受到关注。
所谓“借读房”,就是“借”别人的学区房,给自家的孩子读书:房东把房子过户给借房人,让借房人的户口迁入,但房东依旧居住在房子内。等三年后,房子再重新过户回原房东。
借房人需要支付一笔“借读费”给房东,基本需要一次性付清,一般还要承担产生的手续费、税费。
至于借读费金额,一般顶部的中小学会在10-20万,第二梯队的在10万左右。而如果你是要顶级双学区,能就要20万了。具体金额会根据房源情况,和房东商议而定。
这笔费用属于纯支出,但相较买学区房的百万级资金,负担轻了很多。
不过这也不是随便谁都能“借”的。因为存在风险,所以房东往往会对借房人提出较高要求:
1.要求借房人的工作要好、收入要高,最好是公务员、事业单位工作人员;
2.一般会要求借房人提供抵押物,比如相应价值的房屋,或是压一部分钱。
2.“借读房”有何风险?
之前也说了,“借读房”是在政策夹缝中诞生,自然伴随着风险。
目前学区借读房交易,通常需要签订三份协议:
一份房屋转让协议,用以办理房屋过户手续,使借房人成为名义上的房屋所有人,进而迁入户口、获得入学资格;
一份抵押担保协议,借房人抵押自有房产,为借读房房东提供相应保障;
一份“借读”协议,对双方实际的权利义务进行明确。
但注意了,房子一旦过户到借房人名下,借房人就是法律上的房屋产权实际控制人,房产不再在原房东的控制范围之内。
按照以往发生过的案例,可能会出现以下几种情况:
1.如果借房人有诉讼纠纷,涉事房产可能会被查封或被处置,房东面临拿不回来房产的风险;
2.到了约定的租借期限之后,因为房子升值较多,“借”了房子不愿意还;
3.房子在租借期内面临拆迁,借房人成为拆迁户主,房东讨要拆迁款困难;
4.借房人私自将房屋转售给第三人,并办理了过户。
如果发生了这些情况,房东就需要通过法律途径来维权,耗费很多精力和时间。
有些人会觉得,不是还有第二份抵押担保协议在吗?
但事实上,因为双方属于借房关系,并不是真实的房产交易,这种抵押行为有可能被认定无效,即不受法律保护。
即使能够获得赔偿,也只能获得经济上的赔偿,而无法要回原房屋。
所以相对来说,房东方需要承担更大的风险。
至于借房人的风险,主要还是在相关政策和学校规定等方面。
比如部分学校会要求进行摸底调查或家访,那就需要提前告知房东予以配合,避免入学失败;
周边有新学校落成,要注意学区可能发生变化等等。
3.本质问题,是教育均衡
其实不管是价格高昂的学区房,还是夹缝中的“借读房”,诞生的最根本原因,还是教育资源不均衡。
所幸,绍兴正在努力实现教育均衡发展。
根据绍兴市教育局对人大代表建议的答复,目前正在采取以下措施:
一、优化资源布局
新建、改建一大批学校,比如建功中学会稽山校区、站前中学、凤林中学新建,富盛中学、沥海中学改扩建等。
二、提升办学水平
包括深化集团化、教共体办学,加强特色发展引领,引进区外优质教育资源,推动城乡一体流动,提高教师编制待遇保障等。
三、加强师资配备
包括配强领导班子,强化人才培育等。
四、加快招生制度改革
包括摸排学区房,研判学校能否满足入学需求;
借鉴周边经验,确定以户籍迁入时间、房产登记时间排序入学;
制订应急预案,比如当户籍生人数超过学校招生计划数时,妥善解决如何进行分流、分流到哪里、何时起实施等问题。
五、优化保障机制
明确所有成员学校全部接受局考核,以强带弱,实现全员学校共同发展。
进一步优化农村教师待遇保障,鼓励相关基金设立。比如越城区筹措文澜中学、沥海中学两个基金,镜湖新区开发办设立每年5000万的镜湖教育基金等等。
《绍兴市区学校布局专项规划(2021-2035年)》
详情可见:绍兴主城建新校259所!(附详细学校定位)
从学校数量、集团化办学、师资均衡、资金支持等,全方位推进教育均衡化发展。
期待在不远的未来,绍兴的家长们,再也不用为学区房而烦恼。