最显著的变化，仍然发生在鉴水路站周边地块：

1.鉴水路站以南，商业商务用地规模扩大，原住宅用地取消。两宗大型商业用地，总建面将达到约28万方；

2.鉴水路站以北，2宗商住用地转变为纯住宅用地；

3.横江河以南的1宗商住用地，转变为纯住宅用地；

4.零星商业用地，转变为商住或商服用地。

概括来说，就是板块内的商业，将更加集中在鉴水路站南侧地块，住宅用地则将会更加纯粹。

不仅是用地性质变化，地块的容积率也发生了变化。

可以看到，除了一宗商业地块外，其余地块的容积率都有不同程度下降。

尤其是几宗住宅地块，从3.0的高容积率，降到2.3左右的普通容积率，而限高不变。意味着这些住宅的建筑密度会更低，居住舒适度提升。

限高出现较大变化的，是鉴水路站东南侧的商业地块，限高从100米变为40米。意味着鉴水路站TOD将少一幢高楼，而多出一片楼群。

2.4年时间、4版规划，为何难开发？

从2019年至今，鉴水路TOD已经历经了4年时间，也出炉过4版规划。

从历次规划可以看到，除了第一次修改调整了整个板块的配套布局，其他几次修改，都是针对鉴水路TOD周边地块的调整。

纵观绍兴的城市发展，很少有板块会历经如此多轮的规划调整，也很少会有板块的核心区会这么久还没有开发。

那为什么鉴水路TOD会这么难呢？

1.TOD开发有难度

TOD开发需要整合地铁、商业、住宅等要素，规划和建设的难度较高。

而且鉴水路TOD的开发模式，是政府引入企业投资。要找到靠谱的开发商，还要满足满足政府和开发商双方利益，难度更高了。

2.楼市行情下行影响

鉴水路TOD启启动时，经历了央行“三道红线”、楼市遇冷、房企暴雷潮，大多数开发商收缩业务、停止拿地，谁还愿意冒着巨大风险，来接手如此大规模的开发呢？

3.城市发展方向出现变化

鉴水路TOD规划出炉后，柯桥又发展了柯桥未来之城、杭绍临空经济一体化发展示范区绍兴片区，城市转向北进。

4.板块发展进度

如果仅是作为居住型站点，那当时周边的居住人群，很难支撑如此大规模的商业生存，对开发商投资吸引力不够强。

3.命运的齿轮，已经开始转动

虽然鉴水路TOD还没有开发，但片区内其他地块的开发已经在进行。

2021年6月28日，绍兴地铁1号线柯桥段通车；2022年4月29日，1号线主线通车。鉴水路TOD最重要的齿轮，开始转动。

2021年下旬，片区内的小赭小学规划公示，随后开始建设，预计明年5月整体竣工。

同年，片区内的公元壹品、华著、天圣大越府等商品住宅相继交付，入住率不断提高。

2022年，柯桥国企联手金昌拿下片区内宅地，打造香湖朗月项目，开发脚步不断向板块核心靠近。

今年5月底，片区内被称为“安置房天花板”的小赭华越府（北区）正式交付。另一R-31地块（南区），是目前柯桥城区在建规模最大的高层安置小区。

大量住宅的交付和居民入住，让整个小赭片区的人口数量不断增加、人气不断聚集，为大型商业的入驻，奠定了一定基础。

而后，在今年的土地推介会上，鉴水路TOD的几宗地块，终于亮相。

这次亮相倒不像是拍卖预告，反而更像招商广告。因为这几宗地块后来并没有被摆上拍卖台，而是先和开发商签了开发协议。

今年5月的柯桥区第二批重大招商项目集中签约仪式上，中铁建城市开发有限公司与柯桥区政府签订合作片区建设开发意向协议，就柯西鉴水路TOD未来社区等项目开展投资合作达成共识，总投资约210亿元。

这次鉴水路TOD规划的再度变更，很可能就是柯桥官方参考了中铁建的意见，为其“量身定制”。

如此，天时、地利、人和皆备，期待鉴水路TOD的开发吧！