济南市房地产业协会发布2023年上半年济南房地产市场运行情况：
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政策调整情况
一是限购政策。2023年1月18日，我市进一步调整调控政策措施，对限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年内在限购区域再购买1套住房。非本市户籍家庭在我市限购区域内购房，不再提供个人所得税或社会保险证明。
（说明：济南大部分地区已经不限购，只有二环东以西老城区内的历下、市中区还限购。 ）
二是信贷政策。6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。当前我市房贷商业贷款利率为：首套、二套贷款利率分别4.0%、4.8%。
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新建商品房销售情况
一是商品房销售面积增长明显。1-6月份，新建商品房销售9.00万套，面积749.53万平方米、同比增长5.04%，销售金额991.92亿元、同比增长17.67%。其中 住宅销售4.11万套，面积544.72万平方米、同比增长17.88%，均价为14981.91 元/平方米、同比增长9.20%，销售金额816.10亿元、同比增长28.73%。
二是区划差异明显。主城区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新）住宅销售量389.12万平方米，约占全市成交的71.34%，较2022年明显提升（2022年为63.62%），尤其东部历城、历下、章丘、高新区等核心区域成交占比较高，分别占全市住宅总成交量的30.00%、11.44%、8.43%、8.20%。
三是100-144平方米户型仍是住宅市场成交主流面积段。
面积100-120平方米、120-144平方米户型，分别占住宅总成交量的25.06%、43.77%，占总交易量的68.82%（2022年分别为24.61%、43.82%）；今年上半年比较受关注的144平方米以上的大户型产品约占24.93%（2022年为26.01%）。住宅套均面积约132.77平方米，与去年相比基本持平（2022年为133.72平方米）。 套均面积仍居高位（ 2017年-2022年套均面积分别为121.74平方米、122.49平方米、125.44平方米、125.63平方米、127.37平方米、133.72平方米）。
四是外地人购房占比有所提升。
新建住宅外地购房者占比约23.5%（其中，省内18.6%、省外4.8%），较2022年增长4.2%，2022年9月限购政策调整后，外地购房者明显增加，城市吸引力逐步显现。
五是商品房去化速度整体平稳， 区域分化明显 。截至6月底，新建商品房可售面积3139.00万平方米、同比下降1.23%，去化周期约25.1个月。其中，住宅可售面积1032.75万平方米、同比下降17.40%，去化周期约11.7个月，住宅去化周期整体处于合理区间（2022年底为14.1个月）。
从区域去化情况来看， 历下区、市中区、高新区等核心区域住宅去化周期约在9个月左右，市场出现供不应求的现象（例如东部盛福、长岭山等热点区域）；周边区域库存压力仍然较大。
六是重点项目成交占比较大。
鲁能领秀城、银丰玖玺城、中海华山珑城、雪山万科城等大体量项目仍然占市场比重较大；东部盛福、长岭山、雪山、神武，南部南北康等片区，仍然是刚需改善购房者比较关注的区域；市场关注度比较高的项目有：盛福片区的越秀麓端府、城投瑞马项目（但当前在售库存不多），高新片区的保利臻誉、中建云境项目，长岭山片区的银丰玖玺城项目，雪山片区的万科城项目，神武片区的仁恒河滨府项目，南北康片区的鲁能领秀城、万科城项目，和谐片区的保利天禧项目，西客站片区的龙湖天越项目。中海华山珑城、雪山万科城、鲁能领秀城、银丰玖玺城、远洋潮起东方等项目成为上半年全市销售面积前5名的重点项目，各项目成交金额保持在30亿元左右，占全市住宅销售额的13.77%。中海、保利、鲁能、万科、银丰等重点房企销售金额均保持在40亿元以上，成为上半年房企销售金额排名前5位，销售前10的房企占全市总成交金额的35.10%以上（2022年为30%左右），市场集中度有所增加。
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二手房交易情况
一是二手房交易持续回暖。1-6月份，二手房交易5.31万套、网签面积412.50万平方米、同比增长94.61%。其中 住宅交易3.47万套，成交面积361.28万平方米、同比增长96.16%。二手房市场呈现“量增价减”的市场态势，涨幅超过新房市场。从近5年的二手住宅成交量来看，今年上半年二手住宅交易量已经基本接近往年全年的销售量（2018年-2022年二手住宅年平均交易量约390万平方米）。
二是主城区成交占比较高。主城区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新）二手住宅交易量2.77万套，约占全市成交套数的84.46%（2022年为85.31%），历城、历下、市中区交易占比较高，分别为22.11%、17.03%、17.78%，槐荫、天桥区成交占比也保持在10%以上，其它区域占比较小。10-20年房龄的二手住宅套数占比接近70%,东部历城区改善性次新房受市场关注度较高；20年以上房龄的成交占比约25%，但整体成交均价偏低。
三是改善性需求旺盛。90-144、90以下平方米户型套数占比分别为55%、35.04%，合计约90%的市场份额，与2022年基本一致。二手住宅套均面积约103.50平方米，呈现持续增长（2022年为101.98平方米）。二手住宅市场成交旺盛，一方面带动“以旧换新”的改善需求，成为新房市场有力的支撑，带动市场持续回暖；另一方面新房市场整体进入调整期，部分刚需、改善性购房者选择购买二手房，分化了一部分新房市场需求。
四是外地人购房占比有所提升。二手住宅外地购房者占比约32.84%（2022年为18.67%），2022年9月限购政策调整后，外地购房者购买二手住宅的比例均保持在30%左右。2021年9月二手住宅价格进入下行空间，目前主城区二手住宅价格处于低位，吸引外地刚需、改善性购房者首选购买二手房。
客观详实的数据，便于购房者了解济南楼市2023年上半年的成交情况：
哪里成交好？哪里库存少？ 哪里房子不好卖？ 购房者喜欢买什么样的房子？这些问题大体都能在数据中体现。
再多说几句：
1、 如果蒙的对的话： 存量房贷款利率调整政策，1个月左右时间就会有眉目，三季度出政策，比四季度出政策效果好。
2、东城逸家的学校学位到底够不够用，未来整个区域内如何调整学区？ 济南市自然资源和规划局网站的公开信息， 新建学校看规划的确在凤凰路以东了，未来谁会去新校区上学？
3、 济南城投集团与仁恒置地集团签署战略合作协议， 双方约定，在济钢等片区充分发挥各自优势，全方位提升双方在房地产开发、代建服务、物业服务、资产管理、商业运营、酒店管理等领域的合作空间，积极拓展合作项目，通过合作共赢和资源整合，提升片区开发水平，助力城市高质量发展。
仁恒济钢项目要落地了。
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