现如今济南的购房政策可谓是基本放松到底了，限购区域仅限在老城区的历下、市中区域，而这个区域内基本上没几个新盘。绝大部分区域首付2-3成就可以购房，贷款利率4.1-4.9%不等，且未来利率还有下行趋势。
政策放松之后，就有很多人咨询我房价的问题，对于济南房价真的没办法用几句话说明白，今天就展开来简单聊聊。
01. 不要用老观点看未来楼市
我看最近看多楼市的人多起来，毕竟政策放松到如此境地，总不可能理解成利空，市场热起来，成交加速是正常的，能否持续下去这才是关键。再套用老观点，认为楼市要起飞，那显然就真的错误了。还有人说济南房价要翻番，那更是痴人说梦，哄骗购房者盲目买房的口号罢了。
济南发展到当下这个阶段，你认为还能超越2015-2020的发展势头吗？
我们不谈济南，就看苏州、杭州、南京、武汉等强二线城市，未来的人口流入、收入增长、产业发展、城市建设速度，这些还能超过上个五年吗？显然也不会了。
我们的整体经济增速已经过了高速发展期，自然城市发展也是慢了下来，在稳定环境下重点建设核心区域。
所以未来城市发展慢，不仅仅是济南，这是经济发展阶段决定的，以此判断，济南房价不可能普涨，短时间也很难大涨。
02. 发展的重点 核心的需求
有一种行为你是改变不了的，就好像全国人民都想买上海、北京房子一样，大家还是想到好的区域买房子，这也是社会发展，人们生活水平提升、不断进步的一种表现形式，相对有钱人的需求堆高了大城市、核心区域的房价。
我一直发的一张图，再贴一下大家看看：
大家再看一下当下我们济南的存量二手房、新房，以及未来市场的能够出让的土地分布，你会发现核心优质土地的稀缺，而改善地块的充足这种供应结构。
现如今这种住房供应结构导致的问题已经显现了，刚需房的价格从2018到2022年，价格波动基本不算大，涨幅都不如存银行的理财利率高。如果再看看一些10年房龄以上，20年房龄以上老房子的价格，那更是跌跌不休。
而再反观核心区域优质大平层的价格走势，不管新房还是二手房，需求旺、价格向上走势明显，明显好于大部分刚需盘。
只要是很多人的生活越来越好，大家对好房子的升级需求就不会间断，这种分化必然一直存在。如果发展中心10-20年不转移，那么核心片区的房产价格，还会被不断被推高。
这也就是近一两年为何更多人卖掉老房子，置换优质房产的原因：自己住的舒服了，还能保值、增值，这是聪明的选择。
政策放开了，我也会鼓励很多身边的朋友从地市到济南来购买改善房。
03.政策放开之后的刚需盘价格
政策放开不到1周，这一周问了几个热销楼盘，成交周期缩短，到访量、成交量明显上升。但是反观一直冷冷清清的楼盘，其实变化不大，原来来访7组，现如今来10组，数据上上涨近50%，但实际还是冷冷清清这个事实。
所以从现在到年底，刚需楼盘涨价的概率极低，以价换量，先抢收一波政策红利下的刚需客户，这才是重点。
不过对于刚需来讲，这几个月的确是购房的好时机，开发商冲任务让利，银行利率或许还会打折，抓住这个窗口期，对于刚需购房者能省不少钱呢。
另外劝一劝 收入稳定，首付资金也相对充足的购房者，能垫垫脚可以从刚需盘大户型转到一个 改善盘 紧凑户型，那就把握机会，这是一个过来人的忠告。
首付降低之后，改善房的需求更是激增，卖出旧房子置换改善盘的需求也多了起来。我身边的几个粉丝看中的改善二手房，成交就挺快，甚至有粉丝昨天看上的，今天再定就被人抢先了……最近咨询仁恒、天奕房子的更是不少，可惜好楼层真的没了。不少中介用虚假房源信息，钓鱼购房者信息推荐到周边楼盘，也的确存在。
所以别怀疑改善购房者的需求和购买力，确定产品不错，价格合理就买吧。
总结：尽管政策放松，但是刚需的购买力受限也是事实，市场上次新刚需房源还有刚需盘供应量比较充足，价格会非常稳定，所以理性购房。
而改善的购买力还是很强，可选非常少，优质改善房源不管新房还是二手，看准了就可以买下，自住不会后悔的。这时候也有虚高楼盘浑水摸鱼冒充豪宅，擦亮眼睛，对比同品质二手房价格理性买入。
最近帮粉丝过户了几套二手房，按照每套8888元收取，有需求的可以看下面链接：几楼二手房过户服务上线！
个人观点，供您参考。
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