2023年上半年已经结束，回顾过去的六个月，济南楼市健康稳如老狗。
1、
先看上半年济南楼市的成交数据：
2023年1-6月份济南新建商品房住宅网签41000+套；2023年1-6月份济南二手房住宅成交量35000套左右。
2022年济南市全年，新建商品房住宅网签73000+套；2022年济南市全年，二手房住宅成交42000+套。
2023年上半年的济南楼市，不管新房市场还是二手房市场成交，都是远远好于2022年。
2、
上半年成交的好，的确理所应当。
积攒了三年的看空需求持续释放爆发，再加上济南的购房政策又比较合适，首套房20%首付，利率4-4.1%；二套房30%首付，利率LPR+60基点。
大部分人能够想办法满足首套房的购房资格，比如说我，还上一套贷款，名下没有贷款，就可以按照首套房继续买房。
需求释放、政策好，还有一点就是济南的市场供应有短缺迹象：
看东城核心区，CBD片区绝大部分改善盘售罄，盛福片区大部分楼盘进入尾盘阶段，高新区在售楼盘也仅有2-3个，且房源也不多。
再看刚需片区，东部雪山、唐冶、神武、张马、华山，150万以内的新房房源越来越少，大部分刚需购房者新房情节比改善要重，这几个区域新房房价是明显上涨了的。党家、药山、北湖、西客站等片区供应相对均衡，房价并无明显上涨。
3、
因为短期需求大量释放，供应跟不上。二环以东大部分新房2023年后价格都上涨了，越涨越买，这市场就一直热到5月份。
2-3-4-5差不多济南楼市今年最热闹的四个月，6月份明显下滑不少。
下半年济南新增住宅楼盘并不多，个别改善盘对于总量成交影响不大，以此类推，大概率下半年月均呈现6月势头，全年新房成交量延续2022年总量70000+。
市场不是不够好，是够好的新房子供应不够，或者价格涨了太多，购房者更多转向性价比高的次新二手房。
4、
济南的新建商品房房价连续 几个月上涨，但是二手房房价处于微跌状态。
这说明济南楼市的房价更分化，新建商品房房价上涨，绝大多数老旧房产处于横盘或者阴跌的行情中。
聪明的人一定会卖旧换新，卖掉那些3年一直不涨、甚至还一直下跌的房产，去做更好的置换，不断优化自家房产。
5、
整个上半年济南供地不多，还有很多土地底价成交、中止出让。
我已经懒得统计成交金额了，反正就是优质地块供应明显不足。
2023年上半年济南东部成交地块：新东站、CBD、雪山、唐冶。
2023年下半年东部核心区可售楼盘，除了科技城保利和中信泰富就是盛福中建星光城市+海信君和；CBD的中恒信云顶一号+深蓝公馆也算，但是35000元/㎡的起价，再加上动辄500万起的总价，普通改善也就是看看。
下半年入市土地，希望高新区有土地挂牌；CBD能挂牌的很少了，武警医院旁边有一块可能挂牌；盛福也仅有一两块住宅用地了，不知道今年会不会出让。
2024年，东城改善购房者可选新楼盘有，数量不会少于2023年， 但是价格呢？你觉得会比2023年降价吗？
6、
去年的济南市场特别差，很多人观望，想等等：是不是还要降价。
结果，过了年什么情况，大家都知道了，反正运气差、没关系的购房者越买越贵，还抢不上合适房子。
今年下半年7、8月份儿，估计济南楼市也好不了太多，好的就是极个别的改善盘。
同理，现在如果一些房子价格合理是应该买的，而不该等到市场再热起来再买，到时候又是什么都赶不上，要么涨价，要么作为一个普通购房者买不上好楼层。
7、
过去三年一直稳步上涨的核心区房子尽量不要卖，除非你有更好的选择。
过去三年如果价格基本没有变化的刚需盘，别指望买了能赚钱，你是刚需解决的就是给家人一个安稳的家。
200-300万能买核心次新二手，不去刚需片区买大面积刚需房。
如果你还执迷刚需片区买房投资，请移步别的博主，我救不了你。
8、
不管是CBD仁恒奥体公园世纪、万科大都会，还是奥体仁恒公园世纪、龙湖天奕，很多人都不理解为何二手房会这么贵或者说一定卖不便宜。
那么咱反向思考一个问题：
这些业主，如果本身就是150-200㎡左右的房子，卖掉这四个楼盘的房子，还想在济南买房，去哪里买会更合适?
请给出几个更好的选择。
9、
房价一直一来就是分化的观点——
买得起的大部分人，看到的是大家生活越来越好，总会换更好的房子，所以房价必然要分化上涨。
买不起的大部分人，一直一来就是觉得房价贵。
踮踮脚上车买房的人或许开始思路转向，一直等降价的人一生黑房价。
房价到底贵还是正常?
月赚一万，想买50000元/㎡房子的永远觉得贵；
月赚一万，能脚踏实地从9000-15000 元/㎡房价开始起步的，慢慢会接受这个现实——
好的房子的确一直贵。
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上面也写了我对济南楼市的不少看法，简单说说2023下半年济南楼市如何置业买房：
1、
2023下半年依然是上车东城核心区次新二手房，或者高性价比新房的好时机。至于买哪里，需要具体到楼盘每一套的房子户型、楼层去看。
下面这句话今年说过一次了，我再重复一下：
2023年，一定要珍惜上车济南高新区部分次新二手房的机会，现在还不是高点。当然的确也存在部分价格虚高挂牌房源，仔细辨别——2024年再检验
2023年，一定要珍惜上车济南高新区部分次新二手房的机会，现在还不是高点。当然的确也存在部分价格虚高挂牌房源，仔细辨别——2024年再检验
2、
如果没有新政策，下半年的市场相比较上半年会偏冷，我认为新房市场会出现阶段性购房窗口期。
科技城也好、盛福片区也好，如果开发商定价合理可以果断买入。定价过高，就转头淘换CBD次新二手，不要被高大上的吹嘘忽悠。
3、
东部刚需片区唐冶、雪山、神武、张马、新东站等，因为供货相对有限，后续也没有太多新土地开发，房价维持现状，继续自然销售，现阶段区域内部分刚需楼盘价格已经到了阶段性高点，再追高已经没有任何意义，可以转向周边性价比高的二手房了。
4、
北湖、药山、西客站、党家、王府庄等片区，供需平衡，甚至供大于需，所以房价上涨有点难度，地源性购房者买房自住可以。
越是需求少，所以越不会涨价，越不涨价所以需求越少，这些片区已经进入这样的怪圈。
在济南，片区之间也在争抢资源、人口。
5、
在济南买刚需房基本不可能赚钱了，济南90%的刚需房就是平价行情，最多最多能涨够利息支出。
如果谁告诉你买刚需房能投资赚钱，100%就是要收割你。
6、
济南楼市真的很健康，刚需房价很亲民，能够满足普通百姓在济南轻松安家；改善房产还有上涨空间，有钱的置业买房既能住的舒服，还能保值增值。
今年不少全国大V开始关注济南，可惜他们对济南的微观楼市不够了解。
个人观点，供您参考。
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