平淡的7月济南楼市，没想到一下热闹了起来。
自上周末济南楼市的热点一下就变成了东城逸家，的确是给东城改善楼市丢了一颗炸弹——
奥体片区近4000套公务员小区东城逸家的房源要推向市场，房龄7-8年现房，小高层、高层均有，户型面积95、135、155、175、180不等，首次推向市场的是95、135平高层房源，价格25000左右，后面的小高层、大户型可能会更贵一点。
早在3月份就有粉丝告诉我这个消息，没想到7月份才释放。
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先看看要 东城逸家出售的房源户型以及分布情况。
整个东城逸家一共16个地块，要出售的3000-4000套房子分布在16个地块中，其中部分地块是一套没卖，一直空了7-8年。 具置业顾问介绍，实际之前只对公务员销售了整体房源的1/3，现在拿出剩余2/3对外销售。
看一下整个东城逸家户型占比：
2室占比18%，3室占比71.7%， 4室占比仅有10.3%。
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东城逸家的房子到底怎么样？
我昨天下午去现场实地看了一下，的确是中规中矩品质，符合2012-2014年左右的普通住宅设计。
先看园林，人车分流是一大亮点，除此之外，就都是正常的园林了，简单看了一下栽种的树种，大概率比不上现在雪山、唐冶等片区的刚需房，毕竟近10年前的房子，理解：
开售的95、135户型，为两梯四户或者两梯三户高层房源。后面的160-180平米大户型，看户型图基本为两梯两户。
单元大堂、电梯大堂都是瓷砖贴墙，比较宽敞。
室内就是白墙、水泥地面交付，卫生间是铺贴了瓷砖的，但是具体防水还得自己做测试。
普通塑钢窗，双层玻璃，暖气片，非地暖。
置业顾问说了一点：
这个房子因为已经现房7-8年，按理已经除了保修期，所以购房者买房之后是不保修的，每套房子便宜2万元，算是维修费用，后期房屋的任何问题，与开发商无关，自行维修。
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产品了解差不多了，那东城逸家这房子 到底值不值得买？以什么价格买入合适？我们需要对比整个片区的小区挂牌成交价格做个详细分析。
东城逸家显然卖的并不是品质，他的最大亮点标签就是：
奥体片区、公务员小区、东城逸家学校。
整个奥体片区内的小区能上东城逸家初中的小区有：
中海奥龙观邸、浪潮玺园、晨曦嘉园、东荷苑、 济高舜奥华府再加上东城逸家所有的组团。
这个区域内2所小学 东城逸家小学、奥龙小学都是直升东城逸家中学。
所以从片区、学区角度，这些小区是在同水平线上的，差距就是容积率不同、产品不同、物业不同导致二手房价格不同，另外东城逸家自带公务员小区的光环。但是其余几个小区也各有各的光环：
浪潮玺园，浪潮的单位宿舍楼，浪潮不少高层领导住在这边，小区内也有不少别墅。挂牌17套二手房，主力户型150以上的小高层，仅有一套116平米两室小高层，挂牌就价格27000+元/平米，三室小高层150平米户型挂牌价格普遍在30000元/平米。
浪潮玺园小高层2室户型114.6平米
晨曦嘉园是卫生厅的宿舍楼，这肯定也不差。挂牌8套房源，全部为8-11层洋房产品，户型通透，挂牌价格29000-38000元/不等。
浪潮玺园9层洋房低楼层2室户型93平米
东荷苑是省高院单位宿舍，挂牌15套房源，全部为11层洋房产品，挂牌价格28000-34000元/平米不等。
东荷苑11层洋房低楼层2室户型90平米
中海奥龙观邸，片区内早期的改善、豪宅，2011年左右高层产品售价12000元-16000元/平米，别墅+大面积大平层产品（部分小户型89、113、135㎡户型），绝对不落伍片区别的小区。
挂牌161套房源，去除别墅外，挂牌全部为高层产品：
32套86平米两室户型，单价23000-27000之间， 总价211-255万之间就能买到。
中海奥龙观邸28层高层2室户型86平米
三室户型挂牌96套，大部分为为114平米、135平米户型，极少165平米户型挂牌。
济高舜奥华府，2011-2012年商品房，那时候售价8000-9000元左右，也绝对是改善盘价格了。南北了两个区共挂牌113套房源，2室96平米-110平米均有，22000-27000挂牌价格，总价230-300万买两室。
舜奥华府96、110平米两室户型雷同
140-150平米三室不错，166-170三室就的确太浪费了，户型也不行；165-175平米四室两种户型……挂牌价格23000-31000不等。
舜奥华府140-150三室户型
舜奥华府160-170三室户型
所以你看整个片区内的确是居住人群相对纯粹，要么是纯粹商品房，要么是单位宿舍，每个小区谁也不比谁差。
我们如果 把即将销售的东城逸家的房价做为片区的房价锚点，我们不管东城逸家二手房挂牌价格，尽管好多挂牌30000+的价格，现房3000-4000套新房卖25000-26000，显然高价二手房是卖不出去的。
浪潮玺园、晨曦嘉园、东荷苑因为同样是单位宿舍，奥体片区，也都能上东城逸家初中，户型实际比东城逸家好， 三个小区因为密度低，19-18层房源，价格上略高一点无可厚非。 唯一缺点部分房龄比东城逸家久一点，优劣点都很明显。
东城逸家户型
舜奥华府、中海奥龙观邸的 物业、绿化上没问题，品质实际比东城逸家品质高一点，2-3室户型上与东城逸家真的是伯仲之间，所以同价格23000-26000区间内，大家比较的就是楼层、装修情况，细节上把控哪个性价比更高，并不是不可以买这两个楼盘的二手房。
一手房有维修基金，二手房没有。二手房就比一手房多个税和增值税，个税基本和维修基金差不多很多，契税新房二手房都得交。所以除了有高税的房子，新房二手房税费差不多。
二手房有中介费，但同地段的二手房往往比新房便宜了不少。
一手房有维修基金，二手房没有。二手房就比一手房多个税和增值税，个税基本和维修基金差不多很多，契税新房二手房都得交。所以除了有高税的房子，新房二手房税费差不多。
二手房有中介费，但同地段的二手房往往比新房便宜了不少。
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你说东城逸家这批房源的入市利好谁，利空谁？
在我看来对整个片区其实都不是好事情，我们看整个东城逸家片区挂牌量，挂牌量最大的是东城逸家、舜奥华府、中海奥龙观邸，本来东城逸家挂牌价格普遍30000元/平米左右，现如今新房25000-26000，直接砸盘东城逸家二手房。
舜奥华府、中海奥龙观邸都是一百多套的挂牌量，2-3室差户型成交价23000-25000之间，价格相对合理，本来想买这两个楼盘的购房者多了一个东城逸家选项，总有客户分流吧？
同理别的几个低密度单位宿舍，尽管你舒适，架不住东城逸家便宜啊 ，总会分流一批人购买新房。
3000-4000套房源入市，意味着未来要新增一万多人入住片区，密度大了，更拥堵了，居住舒适度是下降的。
况且入市的这些房子产品属于上一代，已经定型，且房龄不短，同质化严重。
分流+同质化严重的大量供应，这显然不能理解为利好。
整个片区的房价稳定需要比较长的一个周期：
片区内有人升级2室换三室，有新人冲进来，有人觉得密度高了舒适度降低，要卖房往外跑，到底是来的人多？还是跑的人多？什么人来？什么人跑，这谁也不知道。
稳定之后能导致这个片区房价上涨就两个原因：
片区吸引力越来越足，跟随片区发展上涨是一方面，再就是寄希望孩子们继续创造佳绩，将学区夯实。
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除了短期内对整个片区的利空，其实 也利空别的区域：
外面的人觉得价格合理，吸引部分资金到这个区域，沉淀，变相就利空了本来要在其它片区置业的楼盘。
你比如长岭山、盛福片区那些卖到24000-26000的房子，是不是不如这个片区的新房或者二手房合适了？
你比如历下老学区房。
从建筑品质，这房子不如高新区、大汉峪的部分次新房，但是完胜历下老学区房。
从户型上讲这房子，也是不如高新区、大汉峪的，但是毕竟是现房，户型比老学区房还是好，最起码有电梯、还新。
从学区教育上，今年东城逸家成绩也是不错的，算是相对能打了。
位置上，靠近龙奥大厦、奥体、CBD，如果孩子家长父母工作在奥体高新CBD，选择这里给孩子准备一套学区房，概率上是比购买历下老学区房有优势且稳妥的。
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市场就是此消彼长，城投东城逸家这批房源的入市，是来砸盘的！
真的是利好购房者，但是利空了很多房东和开发商。
如果你想在这个片区购房，不要着急入手，可能这个片区部分2-3室二手房为了早点脱手，房价还有下探空间，淘啊淘，机会一定是有的。
如果你是想从高新区其它区域购房，这就得具体看按楼盘、房源、挂牌价格确定了。
再回过头大家去好好看一下整体市场，整个高新区缺少的是140-170平米左右，房龄新、产品不差、学区中上等的四室房源。
东城逸家整体仅有10%四室，舜奥华府部分四室户型不行，面积大，总价高；奥龙观邸户型195、245大高层，户型不错，但是面积偏大；其余几个小区四室户型更是挂牌量极低；即便是再往大汉峪、高新会展、齐鲁软件园、贤文片区看，挂牌量也不高。
看长久供需趋势买卖哪类房产，看短期供应、价格走势确定买入节点。
个人观点，供您参考。
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