作者：威海新楼市团队 原创首发于公众号：威海新楼市
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在年底之前的过去的这个月，市场上频频出现类似特价房，工程抵账房这样的活动，是什么原因呢？那么这样的房子能不能买，又有什么需要我们大家注意的地方，今天和大家聊一聊。
如果大家朋友圈有几个中介，随便翻一翻，就是各种的特价房源。
01什么是特价房源
我用最简单的方式给大家说明一下，特价房是售楼处为了吸引客户来到现场成交的一种营销方式，我们都知道正常去买房都会有一个折扣，比如贷款98折，全款99折，另外可能会有一些其他形式的折扣优惠，有的时候售楼处不会直接给你一放到底，而是留着一定的空间慢慢谈判，这样才能把不同类型不同心理的客户一网打尽。而特价房往往是去除了所有的议价部分，基本都是售楼处去掉正常折扣下的最低价格了。
特价房往往楼层或其他方面会稍差一些，因为正常楼层户型的房源不难卖，也没必要靠打折的方式便宜处理，做特价的房子往往会在哪部分稍差一些，导致比较难卖，就打个折处理一下，顺便吸引吸引潜在客户（原来这个楼盘价格不贵，我去看看）。
另外还有很多工抵房源也会出现，工抵房源意思就是工程顶账的房子，也就是大家心里潜意识往往认为会比较便宜的房子。
那么看到这种房源我们需要注意几点：
1. 可能并不是顶账房，而是售楼处营销手段之一，比如明明是售楼处在卖的房，我要把它说成是顶账房，来让买房人误以为便宜，之后吸引他们来买。
2. 可能是中介发的假房源，同样，一套正常的二手房以顶账房的名义来发，吸引图便宜的人问问价位，从而获得成交的机会。
3. 可能是真的顶账房，但是你不能确定的因素主要是手续安全性，比如有些项目在开发商有新房在售的时候，往往要求顶账方不能广泛宣传，影响到售楼处的正常客户，可能你去过售楼处，不好意思，手续不能办，只能在顶账方自己的小圈子里去消化。另外比如顶账房和开发商直接的约定和协议是否合规合法，这些都是买房人所不能知道的，所以还是有一定的风险性。
4. 顶账房价格真的便宜吗？我们大家常常认为的这种观点其实并不一定完全是，比如我们接触过的一些顶账房确实是工程顶账，但是价格比售楼处在售的还要贵上不少。有没有顶账方着急用钱想快速出手的呢，这种确实也存在，不过和正常二手房房东着急用钱便宜的卖的概率差不多，只能靠碰。目前来看机会还是非常小的。我们一直强调的是，抱着捡漏心态买房不可取。主要还是你缺乏信息的来源，也没有足够时间精力在这方面靠着。毕竟我们还要正常的工作和生活。
5. 顶账房通常会要求全款，这一点也增加了买房人的购房难度。
6. 最后就是要注意防范购房风险的关键就在于网签手续的办理与合同的合法性，所以这种类型的房产一定要通过正规方式来购买。
02特价房频频出现意味着什么？
威海房价咱实话实讲，目前就是整体非常平稳的一个态势，这种情况对谁都不见得是个坏事，但是根据我们的观察，部分地段的小区和房源相对去年来说，缩水是比较厉害的，只不过通过均价无法体现出来。通常而言老房的五六楼，一些地段不是太好的老小区这种情况会多一些。远郊就不说了，房子真的不好卖。另外一些高档小区二手房价格也有一定程度下滑，不过这个现象是正常的，比如小区16000均价，不可能2楼和20楼都值一个价，之前只能说房东预期随着市场火爆过高了，现在回归到一个正常水平线上。
新房的整体价格比较稳定，但特价房，现场活动吸引人气，派单看房团等方式也明显增加，这些都能看出来销售的业绩压力还是非常大的。
对于买房人的建议，主要有以下几点：
该不该买，你要是还是抱着买到就赚到的心态，盲目买房不估算自己现金情况这样的还是算了吧，就算有的房子你看着好像挺便宜的也别盲目入手，市场上从业者这么多，为什么他们不买，非告诉你这是个大便宜让给你，没理由啊？
外地旅居，度假，养老，看自己手中的资产情况，压力不大，有合适的可以买，但不是一定要买，好好看配套，好好选地段，好好的了解一下这个区域的情况，你可以关注公号：威海新楼市，子菜单买房必读里面我们做了威海各个区域全面客观的点评。都有介绍。
本地刚需改善我认为可以买，基于自住的前提下，无论涨降影响不大。长期大多数人还是看涨的。
最后要强调的有两点：一点是重视现金流，一定不要买完房贷款压力太大，手中一定要有足够的现金。不然还不如不买。第二就是要开始重视区域的出租率，能租的出去的不一定都是好房子，但租都没人租的一定不是好房子。
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