4月28日，济南楼市终于迎来2023年第一次集中土拍。
正如我3月底的文章所写，聊胜于无的供地，真的让开发商提不起兴趣，同样让购房者也毫无什么期待……
济南终于挂牌土地了，毫无惊喜！珍惜在售的核心区改善盘！
济南首批出让土地全部底价成交，12宗地卖了18.1亿元。
01.有点凉
本次如果说关注度也就是科技城的两个住宅用地，还有唐冶北到底能不能得到开发商认可。
结果，还真是聊胜于无的挂地——
不用竞拍，没有一块地溢价，其中还有土地中止挂牌……
科技城片区12-17地块底价成交，主要是地块内有33722㎡的安置不可售，就当这个地块不会入市了：土地方是华达， 和百替合作。
而科技城片区的另外一个住宅地块12-14， 捆绑了12-18号商业地块，且此商业自持时间不低于10年，也已经名花有主，被万X预定，CBD片区终于有民企楼盘了。
下半年随着科技城保利、中信泰富地块入市，能够相对缓解改善购房者无房可买的尴尬境地。
科技城的几个住宅用地容积率均为2.8，高低配的楼座排布，再加上定位高端的产品定位，个人觉得有点拧巴……但是在没有竞品的市场下，定价显然也不会低，唐冶片区都可以买20000+，科技城片区卖多少合理呢？
多少人翘首以盼科技城住宅入市开盘，我们静静等待吧。
唐冶北地块，历城控股继续托底， 地块面积不到38亩，楼面价5700元/平米。
02.珍惜当下
正想我之前说的，一定要珍惜现在在售的高性价比改善、刚需楼盘，因为一旦错过，又得花更多钱去买新房。
如果你不买现在的改善盘，要么高价买未来入市的新房，要么选择周边次新房；对于刚需购房者，未来的刚需住宅用地供应越来越偏，同样的价格倒不如现在抓住机会。
比如新东站片区的 万象东方二期新品加推，一共三栋楼，114/135/141㎡三个户型，新东站片区首个大落地窗产品12500-13500的价格更是片区绝对的性价比之王！
鸟瞰图
效果图
户型114㎡的三房价格在12500左右，刚需首套房首付30万以内就买到双阳台大落地窗的房子，性价比很高。
140万左右的总价，在济南主城区想买落地窗的房子，也就这个项目了。小区东西都有地铁，距离地铁3号线裴家营站大约500米，以后通勤会非常方便。
而且万象东方整个区域发展成熟，天鸿控股在东站片区深耕了16年，已经交房入住的就有2万多户，周边生活氛围很浓厚，附近的龙湖天街今年年底竣工，去天街、万虹广场都很方便。
教育配套有万象新天学校，平时看病距离市立三院也很近，天鸿还自建了天使之城儿童公园和森林体育公园。
天使之城儿童公园
另外还有 135㎡、141㎡的小高层四室，单价在13500左右。一梯两户电梯，每户都能拥有独立的电梯前厅。双阳台+主卧大飘窗，户型设计上实用性很强，室内没有狭长的走廊空间，利用率很高。
这个价格买小高层性价比也很高，很适合之前买了万象新天小户型，现在有大户型改善需求的老业主。
万象东方一期交付实景园林
万象东方一期交付实景大堂
二期在品质上也做了很多升级， 除了落地窗，还升级了6米挑高的酒店级大堂，社区内做到纯正人车分流，地上地下双精装单元入户大堂，包括园林景观在一期基础上也做了升级。
二期效果图
从现在到五一假期期间，万象东方二期认购能抽万元旅游基金。重点看看一口价特惠房，楼层不满意的选其他房源也有500元/㎡的额外优惠。
03.济南一如既往自信
2023年1-4月看看全国一二线城市都如何拍地：
“核心一二线城市，土拍热度确实在上涨，但根源其实是，这些城市都拿出了最核心最优质的地块，来勾引房企参与，大量的郊区土地根本不敢供应。而且，地方政府把土地限价和楼盘开盘价的差值拉的很大，确保了房企有足够的利润，这才人为造成了土地市场的热度。”
“核心一二线城市，土拍热度确实在上涨，但根源其实是，这些城市都拿出了最核心最优质的地块，来勾引房企参与，大量的郊区土地根本不敢供应。而且，地方政府把土地限价和楼盘开盘价的差值拉的很大，确保了房企有足够的利润，这才人为造成了土地市场的热度。”
看看人家都拿出来什么地，看看咱们大济南实实在在，拿出大部分边角料来土拍，核心地块内定，边缘地块无人问津，一手好牌啊！开发商真不是傻子。
现在的济南楼市绝对的供需失衡，核心区长期无大量优质土地入市，就代表未来很长时间改善盘的供应都是挤牙膏状态。
这就导致有需求的改善群体，持币也买不到相对优质的好房子。
如果你打算在济南东城核心区买房，不管你买新房，还是二手房，都不该犹豫，果断出手才是王道。现阶段房价仅仅是起步，最多山腰阶段。
当然还是我一直强调的，千万不要买那些流通性很差的楼盘：
产品落伍，需求小众，有钱人看不上，普通改善买不起的这种房子，千万要远离。
我就不用点名了吧？相信关注我比较久，常看我直播的肯定都知道了。
个人观点，供您参考。
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