作者：威海新樓市團隊 編輯發布於公號：威海新樓市
威海本地專業的地產裝修公號，分享對生活和創業的思考，在威海買房裝修的大傢伙都在關注！每天一篇原創文章，獻給每一位愛威海的朋友，歡迎關注公號：威海新樓市。
「從前的日色變得慢
車、馬、郵件都慢
一生只夠愛一個人」
面對當前的威海樓市，我常常想到木心的這首詩，從2017年連續18個月的「狂飆突進」到今年的「冰封千里」，說是翻雲覆雨都不為過。
去年上半年大家還爭著搶著往裡擠的樓市，現在大部分售樓處幾乎門可羅雀。
1
說到威海的好，似乎只能把這片海、把這個宜居的環境拖出來，翻來覆去的說。但事實上，這一點確實值得我們驕傲。把三亞的衛星圖和威海的衛星圖放在一起，你會驚訝地發現這兩者驚人地相似：曲折有致的海岸線，一面是莽莽蒼蒼的青山，一面是碧波蕩漾的大海，這種資源，是內陸無數人的嚮往。
而且，這種資源跟煤炭、石油不同，它是不會枯竭的，這就決定了威海不會像一些資源型的城市，比如東三省的部分城市，又或是山西的一些城市，人口整體流出比較厲害。
這些年來，到威海旅遊的人次數一直都在上升。
在樓市方面，購房群體中的外地客群早已遠遠超出本地客群數量。
現在，威海在建設精緻城市，不斷有新的遊園、山體公園，舊貌換新顏的綠道出現，威海知道自己的長處，它珍惜這一點，而且還不斷提升這一點。
這種宜居屬性的提升，會吸引更多的遊客、吸引更多的外地購房者，也正因為如此，威海的樓市才具備長期價值。
但現在地產的形式也不樂觀。看看現在的市場，多盤聯動促銷、低首付、全員促銷，花樣百出，無不在向我們傳遞同一個信號：今年的樓市已經等不到「金九銀十」了。
2
樓市有自己的季節行情：3、4小陽春，12、1、2淡季，淡季在春節，大家忙著過節，沒有心思考慮買房，春節期間家人團聚又正好商量一下買房這種大事，再加上很多人有年終獎，又有假期的時間，所以春節過後就會出現一小波買房高峰。
在威海，還有特殊性就是7、8月，旅居地產銷售的旺季。
上面這些季節性行情都是市場行為，而所謂的金九銀十則完全是開發商營銷出來的，就像是雙十一，是開發商炒作起來的，其目的無非是想造個幌子，在淡季來臨之前再多賣一批房子而已。
2019的特殊性就在於，小陽春還沒有暖起來，就被419調控提前終結了，金九還沒有來，731和823兩次會議重申「不把房地產作為短期刺激經濟的手段」，這就註定了2019是不會有金九銀十了。
非但沒有金九銀十，很有可能樓市將進入長期橫盤期。
3
不可否認，威海現在的房價並不低，比如我們團隊的觀點：當前新房性價比整體還是要超過二手房的，就是因為很多二手房的房東心理預期過高，對比的只是自己小區的房源，而非整個市場的房源，但是買房人要選擇不會是某一個小區，而是多個小區綜合去對比。
像本月我去了哈爾濱考察，哈爾濱當地基本是比較成熟的存量房市場，主要以二手房交易為主，市區內的新房量比較少，存在的泡沫價值也會少一些，而像威海這樣以新房為主導的市場環境下，經過一輪上漲後的橫盤期，人們的預期會不斷調整，二手房也會出現一個逐漸回歸真實價值的過程。
至於在這個過程中房價是否會下跌以及下跌的程度，除了要看上面說過的購房群體數量，還要看供求比。
供大於求，利空房價；供小於求，利多房價。
持續關注樓市的人可能會記得，5月的時候威海公布了19年的供地計劃，其總量十分驚人，竟然超過前面數年之和，但一方面，這只是計劃，18年的計劃就跟最後的出讓成交量相差了近一半，19年究竟會供應多少土地還是要看最後的結果。
另一方面，看7、8月的供地就能明顯看出來，供應土地雖多，但相當多的都是工業用地和商服用地，而在商住用地和住宅用地中，又只有少的可憐的土地位於中心城區，大部分都在新區、榮成、文登、乳山。
中心城區供應土地的嚴格限制會直接穩住房價，供應土地少、房源稀缺，所以市區房價不會有太大的波動了，當然，一些價值一般但是價格離譜的房子會降價，這一點是毫無疑問的。
4
威海的基建正在加速優化，雙招雙引也在加速推進，經濟發展的步伐在加快，但從整體形勢看，樓市的這個橫盤期可能會持續很長時間。
這樣一個時期剛好給了購房者機會，艱難的房企會推出各種優惠政策，二手房也會有更大的議價空間，對於買房人的建議是可以好好挑一挑，在買房前可以問問自己這樣幾個問題：我是不是一定要買房，我在什麼時間之前一定要買房，我買房後需要留有多少的資金，我貸款每月還款多少不會太吃力，會不會有什麼其他的突然情況需要用錢，我買的房子多久會出手，賣給誰，假如出租能租多少錢，好出租嗎？其他就是對於房子的一些自我判斷，這樣考慮之後至少不會後悔，因為是理性思考後的結果。在這段時間裡，我們對房東們的建議是理一理手中的房子，著急用錢的話就早點賣，不著急的話可以出租，晚幾年再考慮，把地段一般，小區環境一般，樓盤品質一般的房子出手或置換換成更好的房子。
文章的最後，我們一起分析一下，究竟下往後的橫盤期，什麼樣的房子才最保值？
最重要的因素毫無疑問還是地段，雖然放在威海，地段可能會被弱化，但是一個區域的整體房價水平最主要就是由地段和位置所決定的。拋開新房因素，單純看二手房，寨子，竹島，望島，皇冠，九龍灣都是大熱商圈，無論是新房還是老房，這就是地段優勢帶來的最明顯的影響。除了地段之外呢？配套，房齡，小區環境，物業這些也都會對一個小區二手房的關注度和成交量產生很大影響。放在這兩年之前大家覺得可能沒什麼，但是經過這兩年，相信大家越發能夠體會到一個品質好的小區整體產生的價值。比如現在多層五六樓房子非常難賣，一些買房人也很直接的提出不要沒有物業或者物業管理很差的老舊小區。