這個問題解釋起來並不難，因為現在大家對房子的看法很統一了——再出手的時候一定要好賣
即使是自己住，說著自己這輩子就住這一套房子了，不換了，也是會考慮保值問題出手問題
活了這麼長時間，沒見過豬跑，也都吃過豬肉，今天非你不可，明天三三四四，房子更是，房產證還沒有到手，已經找中介往外賣了，剛剛大手筆的裝修砸進去，第一個住進去的卻不是自己
而在這個市場，但凡是配套可以替代的、成本能夠超越的，你就很難指望一個項目能夠穿越周期，想想這些年，你曾在飯桌酒桌上八卦過的樓盤以及住在這些樓盤裡的業主，你會說誰誰住在某個小區，哪個小區是當年的好項目，而且這裡面有一些項目到現在也是好的，小區檔次高，住的人群層次高，物業維護得好，現在園區里的綠化因為有歲月的潤澤更好了，周邊的配套也更完善了，它的很多方面都比當初交房的時候要好很多，按理說，它在市場上的地位應該更高了才是，但是，你也知道，並不是這樣的，即使是它現在的價格比當初買入的時候高了很多，但跟現在市場上同種業態的新項目相比，並沒有多少戰鬥力的
因為疊代升級這種事兒，始終都在發生
比如說人車分流、大面寬大橫廳戶型，即使當年你這家開發商再捨得投錢，但是也不可能超前到這種程度，這不是錢能解決的問題
還有系統門窗、新風系統、同層排水、智能家電，要麼是有些東西當年還沒有發明出來，要麼是當時的技術水平不夠，要麼是當時的價格不支持，就是有些東西當條件成熟的時候，新的開發商甚至不用動那麼多心思，只是用新的材料、新的工藝、新的設計概念，你就擋不住
像是我們最容易說道的外立面，不用說石材、玻璃幕牆，就是真石漆，也比以前的塗料有質感，很多老小區外立面的塗料掉漆、脫落、變色，非常拉低小區分數，買賣二手房的過程中這種情況最常見，客戶被圖片上某套房子的裝修吸引，等到實際看房的時候，站在小區門口就不想進去了
非但其他開發商，就是同一家開發商，只要你有想法好好乾，都是在不斷革新自己的，像是威高，錦繡四海的戶型和春風裡的相比，就是一個升級，雲山郡六期的大平層和前面一二期的大平層相比，升級也是很明顯
這種發展和升級是不可逆的，就像從大哥大到智慧型手機，當年的天花板是註定要被後浪拍的，只不過當升級到一定階段的時候，它只是局部革新，像是螢幕有沒有邊啊，攝像頭怎麼排列啊，而不是從只有通話功能到具備上網功能的那種革命性變化
比如說落地窗大橫廳，相對於之前的北向小窗客廳甚至暗廳，這絕對是一種革命，而現在各個大橫廳產品之間的窗前比就是局部革新了，你窗台到地面是30厘米，我窗台到地面只有20裡面，窗戶的改變，背後體現的就是產品力的提升
如果你認同我上面所說的這些，那麼你就會同意，但凡買房就繞不開新房市場
在海量的二手房裡尋找是沒有多少意義的
尤其是那些二十來年的老小區，談小區改造談加裝電梯都是避重就輕
而次新小區，本身體量就不多，房東們的心態也都比較穩，既然賣了要虧，那就留著吧，先不賣了
在新房面前，次新小區的價格差距無疑會再次放大
而現在，價格已經成了成交與否的關鍵因素
所以，又要好又要便宜，就不得不去看新房
上一篇談了可以放心出手的期房，這一篇就說說新房裡的現房
從期房賣到現房了，一類是賣的不好，賣不動怎麼辦，只能慢慢賣；另一類是賣的好，所剩無幾了，不能還想著挑樓層挑房號，也不能想著還有期房的價了
賣的不好，有可能是市場的原因，也有可能是項目自己的原因
市場的原因，就說臨港的市場，行情不好也就罷了，還一個兩個三個的大品牌停工、二次停工、延期交房，就這個樣子，有幾個買房人敢買期房啊，所以保利翰林苑現在看房的人多，相當一部分原因也是期房大家實在是不敢看了
項目的原因，可能是產品定位，可能是價格定位，可能是開發商任性
鑫都觀瀾悅這個項目其實位置是挺好的，到臨港的休閒擔當——林泉河、市立醫院臨港院區都很近，開發商大概也是這麼覺著，我酒又香巷子又不深的，躺著賣就是了，結果咧，就賣到了現房，雖然單價落下來了，但是戶型面積相對來說是大的，上來就是九十多，總價它就架上去了，在臨港買房子啊，絕大部分都是預算受限，你這個產品雖然挑不出毛病但也沒有讓人眼前一亮的點，開發商也是，整個走的就是一個中庸之路，沒有一個抓住購房者的點，這個市場又太大，很容易就沉下去了
說到面積大這個點，在二手小區里表現得尤為突出
五洲太陽城天琴園最近出來一批頂帳房，最小也是110多平再加上閣樓，都接近兩百平了，單看房子裡面是挺好的，本就平方大，還是六層的，公攤也小，閣樓層高也夠，各個功能空間都很足，這樣的房子單價才五千，還要送30多平的儲藏室
但是單價雖低，面積大，總價也上去了，這就造成一個矛盾點，衝著單價低在這個範圍里看房子的本就是預算卡著，但是總價偏又上去了，所以它就會把合適的客戶群體卡得很少
所以說定位沒找准這一點真的很要命啊
價格定位這一點好理解，想想臨港的價格天花板天億城，你問有沒有特價房，銷售人員說有，我們有套特價房單價才八千多，才八千多，才八千多
當然天億城可以列出地段、品質、綠化、配套等種種來說明自己值這個錢，但現在大家的生活是什麼樣的呢，住在龍湖天璞里三塊多的物業，業主說我這物業費花在哪兒值嗎，住在幾毛錢的老小區里，業主看到一泡狗粑粑會說這麼便宜的物業還要求個啥，雖然不是說吃了這頓不知道下頓在哪，但確實是對未來的收入沒有什麼好預期
現在到臨港買房的，除了周邊因工作因上學而買房的客群，再就是養老客群，前者如果條件足夠很多都是願意再往經區走一走的，而後者主打的就是一個小兩室+菜市場+醫院，這就使得天億城比較難
逸龍灣的銷售周期更長，很多業主都住進去幾年了，而旁邊還有正在建的樓棟，開發商是任性的那種，曾經把小區里做好的園林全部推翻了重做，這就是走自己的步伐，覺得我帥的自然會來買
賣得好的，還能有現房的，基本就是我經常提的一些項目，也是沒有什麼選擇空間的了
這個月13、14號，金地華發峯范一期交房了，比約定的時間提前了一點
從業主的反饋來看，房子的質量、小區的綠化滿意度都挺高的
但是你現在去找一百一二十平的，沒有，要麼是頂加閣，一樓加下躍，就是二期，連一百四十三平的小高層也不多
萬科璞悅山洋房這個月也是要全部交了，而且是交房辦證一起，剩的也是要麼頂加閣要麼一樓加下躍，再不然個別的高單價的樓層或者大平方的
望府公館的7號樓快要交房了
7號樓是小區最西面的那一排，西邊戶主打看山，客廳的大邊窗看出去就是仙姑頂
這個小區特質明顯，一是大高層，都是三十來層，二是面積大，比如7號樓這個西邊戶就是160平的，一般的個樓層總計就上兩百萬了，所以它的受眾面也是挺清晰
城投春風裡現在也是現房了，還是主打一個價格高，單價一萬七八，一套房子怎麼也要一百八十多萬給起個步
現在大家都太不容易了，上完班帶完娃累得像狗一樣癱在床上，打開手機想放鬆一下，卻被當初口口聲聲我的「女生」的男人指責不努力，所以我很理解大家對於買房這件事的保守乃至退縮，如果沒有需求，真的就不要買了，房子不買，衣服包包化妝品旅遊都有了；如果真有需要，還是要考慮一下新房