十月過了三分之二，可以聊一聊這個話題了
主要是今年的這個走勢有點兒出人意料
以前每年都說金九銀十，主要的業績要靠十一的小長假，十一假期一過，各個售樓處就會靜悄悄的，形成鮮明對比
對今年，我其實是沒有抱多大想法的
畢竟經濟形勢擺在這裡，買房子靠什麼，一靠兜里的現錢，二靠對收入的預期，手頭的錢夠不夠決定了有沒有錢付首付，以後是不是能保持比較好的收入，決定了能承受多少的貸款
現在大家對花錢這件事都比較保守，以前看牌子現在看性價比，以前旅遊動不動就出國，現在開口就是周邊游，所以旅遊人數雖然增長，但花的錢卻沒呈現同樣的增長，憋得久了都想發泄發泄，但不管怎麼發泄都是暗暗地留了底線的，花西子的眉筆都無法伸手，這麼大一筆錢買房子當然要謹慎再謹慎、理智再理智
所以當下樓市的這個表現就很讓人覺得有意思，十一期間好多項目都是十幾二十幾套賣出去，就連假期過後還保持著，雖然是涓涓細流但確實是成交沒有斷過，不像以前假期過後就一片沉寂，這讓我一度懷疑自己對人們的消費能力有所誤解，跟幾個客戶聊過，大家表現得都很淡然，現在需要嘛，所以就買了，一來感覺是新房這個價格也挺穩定的，二來好項目不多，等到交房了再買恐怕選不到喜歡的樓層房號
表現好的項目主要是我們平常經常嘮叨的幾個，像是位置好戶型好小區規劃好的威新瑞璟，價格低小區品質高的七彩城，配套好位置好的雲庭壹號，經歷風雨屢屢搞微操的龍湖項目也賣的有聲有色，主打一個低總價低門檻的萬象一品證明了存在都是有道理的，愛其產品怨其位置的碧水芸天都在準備二期了
當然，這只是大象的一部分
如果你這段時間接觸的是二手房市場，定然要說我在睜眼說瞎話了
月初假期期間接觸的一個客戶就很有代表性
萬象城出來一套性價比比較高的房子，房子比較新，因為沒怎麼住過，當初裝修還花了大價錢，帶著家具家電一起賣，屬於買下就能拎包入住的那種，房東比較著急，要的價在整個小區的價格體系中處於低位，房子一出來，看房的就絡繹不絕（確實有很多人在蹲高價性比的房子）
這位客戶也是長期關注這個小區的，對這個小區每期房子的具體情況，乃至在售房源的情況都比較了解，這樣一套房子出來自然不能錯過，他也去看了，第一次看得很滿意，第二次是一家人一起，還帶著捲尺，已經在商量這裡打個什麼家具那個做個什麼擺件，看的出來他是真看好這套房子了，而且他看房也很用心，為了觀察這套房子的採光情況，自己帶來一把小凳子，愣是在樓下乾巴巴坐了大半天，仰頭看陽光的移動，還去物業打聽鄰居的情況，這位家住在乳山，是給孩子買房，單是這套房子就來來回回跑了好幾趟，幾百上千公里的路
功課做到這個份兒上了，想要確認的都確認了，按理說下一步就應該談價格了，但是，他不
客戶的理由是我不著急，現在有幾個買房的，我要熬一熬房東，他著急用錢，我不著急，我要等到他降價
跟他說這套房子看的人很多，絕對會很快出手的，他也不相信，乜斜著眼睛看我，餘光里全是台詞：你莫把我當傻子，現在有幾個人買房啊，你那套銷售的套路對我不管用
大家都討厭自己被信息繭房包裹，但實際生活中我們又常常安於待在自己的繭房裡，這一點在樓市上表面得尤為明顯，接觸的客戶多了，各種表達匯聚其異彩堪比鏡花緣
遇到這樣的客戶我通常是沒有辦法的，說服不了，一般情況下這段帶看也就到此為止了
這位客戶的不同之處是，他不願意就此喊停
房子賣出去之後，這位客戶很激動，質問我：我都看好這套房子了，我連打家具的都找好了，我是肯定要買這套房子的，你怎麼能背著我把房子賣給別人呢
我真的好冤啊
您連價格都不談，我建議約房東坐下聊聊，您不，您要熬房東
我說看房的人多，您不相信，說我在套路
我還能怎麼辦，我總不能拿把大刀逼退那位要簽約的客戶吧，可我為什麼要這麼做，我是你的守護天使嗎，我說我是，你還不認呢
至於說客戶為什麼會有這樣的心態，也是有原因的
威海的二手房市場在這個階段發生了變化
最明顯的一點，前面說的萬象城，還有威海灣九里、華發九龍灣等等這些個一直處於二手房乃至整個威海樓市價格最上層的小區，價格都有明顯下滑
前面的文章我多次說過，威海的新房和品質二手房是價格倒掛的，買新房真的是性價比很高，只是二手房占據了地段優勢，還是很得相當客戶的青睞
（二手房還有一個安全性優勢，也是很重要的點，在我看來，新房之於二手房，最大的不利在於安全性，這是一個一說出來很多人都會覺得老生常談以至於左耳進右耳出的問題，但真的是遇到了這個萬一就是一萬個草泥馬也無濟於事，萬達二期、富力星光天地一個個的還沉默著，那麼大的傷疤還裸露著，偏偏有些客戶就是不信邪，就是很多人有一種迷之自信，相信自己是天選之子，相信倒霉事一定不會落到自己頭上，相信不幸都是別人家的，我為什麼這麼說，是我真的遇到不少這樣的客戶，我說這個項目進度有問題，他大手一揮說不會的，我說這個開發商明顯不是認真賣房子的，他選擇性不聽，我說這個項目不安全，他說自己知道，現在國家保交樓，肯定沒有問題，趁著價格低現在買到就是賺到，這清奇的思路啊，每個項目的複雜性就是我們這些常年密切關注市場的人都無法全面掌握，更何況為了買房短暫地去過幾個售樓處的客戶呢，都是辛辛苦苦的打工人，我願意多念叨幾遍）
然而現在的這個經濟形勢，不管是大額消費還是小額消遣，大家都越來越注重一個性價比，價格差得太大，需求必然就跑了
就說一個很顯眼的例子，萬科翡翠公園南區交付北區還沒有交付的時候，樓下底商就被很多中介門店占據了，顯眼的位置幾乎都是中介門店，大的小的各種牌子的都有，但是現在你去看看，還剩幾個，就那麼一兩家了
為什麼，因為價格上去了，這個小區業主當初買的價格就不低，除非是急用錢或者因為各種原因著急出手的，誰會願意賠錢賣呢，等到這一波業主出完了，剩下的房子都那麼貴，單價動不動就是一萬四五，小區西面就是宏達錦雲里，一個外立面和萬科翡翠公園一模一樣的新項目，單價只有九千多一萬，對比這麼大，怎麼下得去手啊，誰的錢都不是大風刮來的啊
華發九龍灣、威海灣九里很多低價出的業主也是經濟原因，我跟很多房主聊過，很普遍的情況是，之前高價買的房子，一個月的月供就幾千上萬，買房的時候覺得一切欣欣向榮，自己會掙得越來越多，沒想到苦苦熬過疫情三年，熬到現在更難了，壓力實在太大，累了，不想背這大包袱了，便選擇低價出手
還有的外地客戶認房不認貸等政策出了之後，想把威海的房子賣掉去買一二線大城市的房子
果然是不能小看蝴蝶翅膀的扇動，當初這一波政策出來，覺得跟威海沒有什麼直接關係，現在間接影響開始體現出來了，威海這一批二手品質小區里，外地客戶的占比還是相當高的
由此，新房二手房之間的對比也在悄悄調整，很可能現在才剛剛開始