資料來源：中城商業研究院
北京，2020年4月22日——贏商網聯合中城商業研究院，舉辦以「重（zhong）創？重（chong）創！」為主題的2020中國購物中心年度發展報告發布會，正式發布《2020中國購物中心年度發展報告》，簡要預告了2019年商業地產行業概況以及2020年商業地產行業發展趨勢預測。
廣東贏商網數據服務股份有限公司董事長吳傳鯤表示：
「成立十年來，贏商網目睹了國內商業地產從野蠻生長到趨於冷靜再到變革創新的每一個階段，但我們也發現，當下國內商業地產仍然處於迷茫與焦慮之中，基於這個現狀的考量，贏商網與萬商俱樂部於2019年3月共同成立中城商業研究院，對零售商業/商業不動產做最全面、最深入、最專業的研究分析，使其研究成果得以作為商業經營者、管理者，在戰略制定上的參考和依據。」
中城商業研究院院長楊澤軒表示：
「中城商業研究院是贏商網旗下的專業研究機構，秉持'嚴謹·公正·客觀·專業 『的核心價值，研究範圍主要以國內購物中心及連鎖品牌為核心，分別向上游的宏觀經濟與政策、商業不動產，及下游的零售商業、消費者延伸，覆蓋行業全價值鏈周期！」
《中國購物中心年度發展報告》又叫做「綠皮書」，全書分為五大部分，以購物中心為核心，覆蓋其上下遊行業鏈，針對購物中心市場環境進行「全結構」分析解讀，並對未來趨勢作出預判，在當下深受重創的市場背景中，希望報告能成為緩解商業地產焦慮的重要參考。」
1 內容摘要一：2019年購物中心市場分析
市場形態：行業整並趨勢延續，項目持有集中度將再提高
2019年11家頭部商業不動產企業，手中持有之購物中心份額小幅提高，主因經濟下行，行業整體投資轉趨保守；2020年受到新冠疫情衝擊，貨幣政策轉趨寬鬆，為經濟提供支撐。
但經歷長達一個月以上的歇業，民營企業普遍面臨現金流壓力，特別是中小微企業更是陷入經營危機，企業破產潮山雨欲來，預計下半年商業不動產收併購、轉讓案件將會增加，令項目持有集中度進一步提高。
資料來源：贏商大數據，統計範圍覆蓋全國商業面積3萬平米以上購物中心，2019年數據為實際值、截至2019/11/30，2020年數據為預測值，中城商業研究院
*註：假設2020年全國項目開業率為50%、G11為100%。G11代表11家頭部主流商業地產開發商，包括：華潤置地、大悅城、大連萬達、龍湖、新城、愛琴海、恆隆置地、太古、新世界、新鴻基、九龍倉等
市場存量：市場飽和之際，存量增速持續減緩
過去十年購物中心高速增長、遍地開花，但最近兩年因經濟成長放緩、人口紅利邊際下降，加上電商在社會消費品零售總額中份額不斷提升並超過20%，購物中心市場漸趨飽和、競爭環境異常激烈，增速明顯減緩。
2008-2017年全國1-6線城市3萬平米以上購物中心，體量存量同比平均值約為28.8%，但2018年首度跌破20%，2019年更進一步降至15%之下，存量約為4.2億平米。
資料來源：贏商大數據，統計範圍覆蓋全國商業面積3萬平米以上購物中心，截至2020/1/13，中城商業研究院
市場增量：經濟逆風影響投資信心，購物中心「U型」下沉
經濟大環境下行，疊加「房住不炒」政策的堅定實施，商業不動產開發商投資轉趨謹慎。
最近兩年市場下沉腳步明顯減緩，一二線城市仍為主戰場；部分開發商由於前幾年已布局五、六線城市未及出脫，使得購物中心布局呈現「U型」下沉。
資料來源：贏商大數據，統計範圍覆蓋全國商業面積3萬平米以上購物中心，截至2020/1/13，中城商業研究院
開業情況：三季度開業數回暖，四季度優於預期
2019年三季度開始，受消費相關政策出台所激勵，消費市場小幅回暖，購物中心開業情況也較上半年改善，尤其11、12月開業家數大幅優於預期，使得全年開業率達54.2%，但仍不及2014-2018年開業率平均值62.9%。
區域分布上，過去7年華東開業數量始終穩居榜首，華南居次；自2016年以來，華中、西南的開業數量急起直追，此與我國城市商業發展軌跡相符合，亦與城市商業發展成熟度呈正相關。
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資料來源：贏商大數據，統計範圍覆蓋全國商業面積3萬平米以上購物中心，截至2020/1/13，中城商業研究院
空置率：消費走弱、租戶壓力增大，重點21城空置率普遍攀升
2019年民眾消費動能走弱，為商業租戶帶來較大壓力，特別是打壓購物中心商鋪承租意願，造成空置率上升。
根據贏商大數據所監測重點21個城市5萬平米及以上體量的購物中心，2019年平均空置率為7.2%；一線、新一線、二線城市平均空置率分別為5.9%、6.5%、11.5%，皆較2018年有所提高。其中，商業二線城市平均空置率自5.6%升至11.5%，上升幅度最大。
資料來源：贏商大數據，統計範圍覆蓋全國商業面積5萬平米以上購物中心，中城商業研究院
銷售業績：前三位仍是高端奢侈品天下
多年蟬聯銷售榜首的北京SKP，2019年順利突破150億元年度目標；北京國貿業績大幅成長，一舉突破150億元、邁上新台階；南京德基全年銷售額則突破百億元大關。全國銷售業績前三位仍落在高端項目上，並且逐漸形成「三強鼎立」局面。
就區域分布看，銷售業績在20億元及以上之購物中心，有45個項目坐落於華東（上海16個），銷售總額占比40.4%，傲視其他區域。華北雖然只有17個項目、較華南的19個來的少，但銷售總額卻高於華南、占比19.8%；華南銷售總額占比17.6%、位居第三。
就城市商業分級看，銷售業績在20億元及以上購物中心，有48個坐落於一線城市（上海16個、北京和深圳各14個，廣州2個），銷售總額占比49.3%，幾乎占到一半。新一線城市有43個項目（分布在14座城市），銷售總額占比41.8%；二線城市則僅有14個項目（分布在8座城市），銷售總額占比9.0%。
資料來源：贏商大數據，中城商業研究院
2 內容摘要二：購物中心首層業態分析
發展解讀：零售承壓，生活服務較穩定
據贏商大數據監測，2019年國內21城5萬平米以上購物中心，首層品牌開關店總量接近3萬個，比2018年上揚近70%。
零售關店量占比整體高於開店量占比，生存空間收窄；餐飲、文體娛、跨界集合店開店量整體占比高於關店量占比，消費持續擴容；兒童親子呈現波動上行趨勢，發展前景可期；生活服務開店量占比與關店量占比旗鼓相當，發展較為穩定。
資料來源：贏商大數據，中城商業研究院
首層細分品類變動：潮流數碼、飲品、運動裝發展上行
從2018-2019年購物中心首層細分品類更迭趨勢來看：
潮流數碼、飲品、運動裝發展上行——數碼體驗店大力進駐購物中心，形成沉浸式的智能科技消費氛圍；「喜茶」等網紅飲品在風口下拓店需求強勁，具有過硬的租金承受能力。
女裝、鐘錶、鞋類在首層發展下行——競爭激烈，品牌同質化和產品過剩問題凸顯。
資料來源：贏商大數據，中城商業研究院
首層新興品牌變動：新興品牌越來越受到首層的青睞
2018-2019年購物中心首層新興品牌更迭趨勢：
新興零售、跨界集合店發展上行——新興零售具有多元化的創新形式和品類，比如潮牌、設計師品牌、買手店，文創、家居、美妝等主題集合店。
新興兒童親子、生活服務發展下行——新興兒童親子集中度不高，實力普遍較弱，生活服務一般作為輔助業態，入駐首層對租金和客流貢獻有限。
新興餐飲、文體娛在首層發展波動較大——新興餐飲品牌但經營狀態不穩定，需擇優入駐首層；文體娛承租面積較高，市場影響力尚需培育。
資料來源：贏商大數據，中城商業研究院
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內容摘要三：2019年購物中心品牌風向與2020年潮流
「首店經濟」已經被視為城市商業繁榮的標誌之一
據贏商網不完全統計，2019年開業的全國首店達436家，包括眾多國外品牌、國內新誕生品牌，以及品牌創新門店，業態涵蓋餐飲、零售、休閒娛樂、兒童親子、生活服務等各個方面。（「全國首店」說明：1、主要指開在購物中心內的首店品牌，個別特色品牌除外，以開業時間統計；2、全國首店：指品牌在中國內地開設的第一家門店或新概念門店。)
據統計的436家全國首店品牌，分布全國23個城市，主要集中在商業較發達的一線城市和新一線城市。上海全國首店數量居榜首，以191家遙遙領先其他城市；成都第二，共計49家。
首店業態：零售業態占半壁江山，餐飲占比逾三成
國內品牌迅速崛起 國外品牌紛紛進駐——2019年全國首店品牌中，中國本土品牌（含港澳台）占比約60%，國外品牌占比40%，來自22個國家，其中日本品牌最多，共33家，涵蓋日料、服飾、集合店、美妝多個細分業態。
零售業態占半壁江山，餐飲占比逾三成——以時尚精品、服裝品牌為主，時尚精品共112家占比五成；服裝品牌91家，占比約四成；其他零售11家，超市10家；專業賣場1家。
2019年全國首店品牌國家分布
2020年品牌招商新趨勢預測
零售：美妝、運動服飾、潮牌、家居持續走熱，將成購物中心招商新關注重點，集合店模式及復合業態成「新主流」；生鮮零售進入白熱化競爭，探索進一步貼近消費者的模式。
餐飲：新式茶飲、咖啡、烘焙等休閒餐飲進入「洗牌期」，產品創新品質及品牌壁壘將成「護城河」；簡餐、快餐趨向精緻化、高級風，「小吃」迎來「大前途」；通過融合城市文化、獨有IP等塑造品牌文化的火鍋、中餐，將在市場競爭中進一步站穩腳步。
兒童親子：兒童零售趨向品質化，高顏值、融合親子體驗成突破口；兒童DIY、兒童劇場「降溫」，室內動物園、兒童農莊、兒童醫療成招商新寵。
休閒娛樂：VR體驗館、密室逃脫加速進入「突圍戰」階段，競爭升維；潮流體驗需求增強，融合社交場景等運動健身、主題樂園、娛樂集合店受青睞；「夜經濟」驅動下，酒吧、轟趴館有望激起新活力。
生活服務：新概念美容護膚、醫美整形、健康醫療品牌成新增長點；寵物經濟潛力巨大；照相館、花店不斷革新商業模式。
文創：復合型書店、新型劇場等文化體驗模式成為購物中心提升格調的「新勢力」；主題型展館展覽以有料、有趣特性吸引年輕人打卡。
跨界集合店：持續「腦洞大開」，通過跨界引入熱門IP、美酒、聲音、新零售、生活方式等手段，將成內容革新與體驗創新的新著力點。
TOP100創新品牌2020年拓展趨勢
零售、休閒娛樂集中拓展一二線城市，目標客群集中在社交渠道廣、愛嘗鮮、消費力強的年輕人裙；連鎖餐飲品牌在一線城市布局相對飽和，對新一線城市關注度較高，全國性品牌下沉四五線城市趨勢漸顯；兒童親子業態重點挖掘一二線城市區域，以期吸引消費力較強的新中產家庭客群，選址偏好華東區；生活服務、文創、跨界集合店重點布局一線及新一線城市。
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