作者：威海新樓市團隊 原創首發於公眾號：威海新樓市
新區的魅力就跟巴菲特的光環一樣。
巴菲特用毒辣的眼光挑選出那些擁有很高價值卻被掩埋在眾多廉價股票中的潛力股，待到其價值體現出來之後再拋售，以此賺取高額收益，無數次這樣的操作成就了他股神的地位。
每一個新區從立項到建設到最後發展成熟都要經歷相當長的一段時間，在這個過程中，很多新區都會因為人口增長落後於基礎建設的速度、落後於經濟發展的速度，在某個時間段產生「十室九空」的狀況，甚至會被冠上「鬼城」的帽子，例如常州、例如蘭州新區，就連央視也曾經以此報道，但數載之後，斗轉星移，這兩個地方的房價現在已經讓很多人高不可攀。
若是能在新區發展的「潛伏期」洞察其價值，低價入手，待其長成，再高價拋出，自然最好。但是，新區畢竟良莠不齊，一旦誤判，就有可能被套牢，這篇文章就來分析一下威海的3個新區——東部濱海新城、臨港經濟技術開發區、南海新區，為投資者做一個參考。
決定一個新區發展前景的主要在於它和主城區的距離，它與城市發展方向的關係，以及它產業引入的情況。
威海的三個新區，與中心城區的距離從近到遠依次是：臨港區、東部新城、南海新區。
臨港區管委距離威海總站的距離約11公里；東部濱海新城指揮部距離總站約17公里；南海管委距離威海總站約60公里。
距離中心城區近的優勢很明顯：可以直接承接中心城區外溢的人口、資源等。尤其是城市軌道的規劃，完全可以實現在臨港區居住在經區乃至環翠區上班。
臨港區（圖源：今日臨港）
東部濱海新城和南海新區距離中心城區太遠，尤其是後者，與威海城中心之間隔著大片的村莊農田，東部濱海新城可能還會因為主城區的發展外擴，一定程度上縮短兩地距離，但是南海新區短期來看是完全不可能的，它實際上就是自成一體，完全要依靠自身來發展。
東部濱海新城（圖源：威海發布）
也因為這樣，南海新區對自身的宣傳也非常重視，任何活動、任何動向都會大力宣傳、造勢——從某種程度上說，一個新區的宣傳力度也是跟它的「獨立」程度成正比，這一點單看三個新區的媒體宣傳就一目了然。
南海新區（圖源：威海南海新區）
距離遠也有一定的優勢：環翠區作為老城區各項資源配套都很完備，但其各種老化、低配也非常明顯，所以總是需要進行老小區的升級改造，總要重新規劃各種管網，處理各種城市空間更新升級的問題，而東部濱海新城是先有現代化的規劃，然後依照藍圖來建城，相當於在白紙上作畫，所以才有足以傲視全省的地下綜合管廊、合理規劃的四橫三縱主幹路網，只要按規劃一步一步實施，都會很美好。
但是距離遠，人口就不願意過去。就像在高區生活的人會嫌經區鬧，在經區生活的人會覺得高區太清凈。習慣了一個小區域的環境想要搬離都不容易，何況新城尚在起步階段，生活配套各方面都不完善，牴觸心理更重。
另一方面，這三個新區雖然都在威海城市發展的主軸線上——東部濱海新城在東拓線上，臨港區和南部新區在南延線上，但其發展的先後也有不同（受重視程度不同）。這一點從城市軌道線路的規划上就能看得出來。
臨港區
臨港區位於會首先動工的1號線上，而東部濱海新城和南海新區都位於遠期規劃線路。
在南延線上，臨港區不但在南海新區和中心城區之間擔任重要的連接點，也連接著文登區和中心城區，將來中心城區發展外拓，與臨港區連接起來，將其從新區升級為城區也是有可能的。
臨港區的前身是威海工業新區，其定位非常清晰，就是工業、經濟。截至目前，臨港區認定高新技術企業29家，備案千帆計劃企業29家，科技型中小企業31家，重點推進的項目有萬豪國際商業綜合體、中建材銅銦鎵硒薄膜太陽能電池項目（新能源產業）、華星冰上運動新城項目（體育主題文旅項目）、中國總裝兵器裝備產業化基地項目、拓展纖維先進復合材料研發生產基地項目、金威科技新材料生產項目、威建建築科技產業化基地項目（新型製造業）。而產業，最直接的作用就是能帶來就業人口，有了人，一個新區就活了。
目前臨港區住宅產品價格整體在6000-9000元/平，與市區對比起來在正常的價格區間範圍之內。（對比區域初村，張村，溫泉，羊亭）
（圖源：今日臨港）
東部濱海新城
東部濱海新城的發展方向則是會展經濟、樓宇經濟、科創產業、度假康養、高端製造，先期啟動的是國際經貿交流中心和CBD商務區。所以在未來會具備更大的價值，但需要很長時間的培育。
當前新城投入使用的項目有一中新校區、市委黨校、市中職學校、廉政教育基地等。
教育資源向來是附加在房產上的重要資源，頂著一中的光環，學區房資源還是有相當的吸引力，但孤木難成林，它的輻射也是有限的。
寶能逍遙海項目是東部濱海新城成立以來在招商引資上取得的突出成果，這個項目以度假和會展經濟為核心，一期建設的重點是希爾頓五星級酒店和會議中心。但無論是度假經濟還是會展經濟，能帶來的就業崗位都不會太多。
東部濱海新城總體規劃面積191平方公里，建設用地規模45平方公里，規劃容納人口40-45萬人，而環翠老城區加高區城區加經區城區的總占地才102平方公里，威海城區人口自文登劃區之後才突破百萬，之所以叫新城，而不是新區，確實是有原因的。高起點的規劃在未來或許是威海一篇新生活的樂土，但目前的新城房價卻搶先一步，7月28號開盤的新悅春暉成交均價已達8600元/㎡，而這個價錢在新城並非高位。
地下管廊智慧中心（圖源：威海東部濱海新城在線）
寶能逍遙海項目（圖源：艾克數據科技）
南海新區
南海新區最近因為世界冠軍領跑活動又熱了一把，雖然與主城區的距離、位置上不占優勢，但到現在，作為核心啟動區的旅遊度假區已經頗具規模。尤其是雅居樂體育小鎮、融創國際健康城幾個大項目的落地，北京交大、中鋁大學引領的大學城的慢慢擴張，大潤發、芭蕾雨奧特萊斯商業圈的發展，沙雕節、生蚝節等引導的文化活動的繁榮，重大國內國際體育賽事的引進，南海新區的發展已經漸漸展露頭角。
劉國梁接受採訪（圖源：威海南海新區）
南海新區整體房價在2017、2018上半年隨全國大勢普漲了一次，現在有多個項目已經過萬，整體均價在6000-10000元/平。不過，南海新區與主城區過遠，兩地的房價並沒有太大的比較價值，南海新區的房價還是要看本區的發展。
南海新區的發展，政策是很重要的推手，其中最突出的就是全國首例15年免費教育，而且教育資源還很優質。南海高中是文登三中四中和天福山中學合併而成，升學率超90%。南海實驗中小學也是省級規範化學校。單教育這一方面，對人口的吸引就非常大。
2017-2026是南海新區發展的第二個十年，第一個十年雖然較為成功地開發了旅遊度假區，但相當一部分人口都是候鳥式往來，因此南海新區的發展一直在往以港興業、以業興城的方向引導，想以產業吸引人口定居。目前重點發展德爾智能化高端裝備項目（數控工具機、智能化生產線研發生產）、新能源材料產業基地項目、三角高性能乘用車胎轉型升級項目、CNC智能精密加工項目（手機、電腦終端金屬零部件）、明池玻璃等項目。只是，產業的發展需要時間才能看出效果。
此外，南海新區的規劃涇渭分明，臨港產業區、綜合商務區、旅遊度假區，在看規劃圖的時候，給人的感覺很舒爽，但考慮到實際居住體驗，住在旅遊度假區，上班要跨過兩座大橋，穿過整個商務區，到達產業區，還是有些許不便的。
今年上半年，南海新區的住宅用地和非住宅用地的供應量在六區兩市中都遙遙領先，南海新區的發展正在一個躍級提升的階段，將南海融入高鐵網的萊榮高鐵也在推進中，若是產業、交通這些資源順利提升，南海新區的房價在未來會有更多的想像空間。