北京新政10日 購房者徘徊在買與不買間
北京樓市優化政策落地後，無論是新房還是二手房，走出了一條相對平穩的趨勢。特別是二手房市場，11%的網簽增幅與幾乎0新增的掛牌量，讓這個市場看上去波瀾不驚。然而，在這種波瀾不驚的背後，無論是純粹的剛需客，還是置換需求的改善客群，買與不買的糾結卻更加困擾著自己：一方面他們擔心新政後市場會觸底反彈，錯過本就不容易搭上的購房班車；另一方面，過於淡定的市場和置換需求過程中的周期難題，讓他們不敢輕易出手。
「即便有政策出台，也不會衝動購房」
在北京「認房不認貸」出台後，郭銘便擁有了買房的「資格」——被降低的上車門檻。如今門檻再次被降低，要不要買？
「手裡資金有限，只能看一些偏遠的二手房。」北漂五年，郭銘也有了在北京安家的想法。據郭銘介紹，看房過程中也選到了一個自認為性價比高的房源，良鄉大學城附近、首付100萬元、月供1萬元左右，還是個老破小。一旦出手首付，上百萬，月供大概占到夫妻雙方工資的一半。買了房子，各方面開支都要收縮。如果家庭成員出現緊急情況，生病或失業，這種壓力會進一步加劇。
更重要的是，想背上這種壓力，先要籌措降了門檻後的百萬首付。
老家的房子掛了一年半，要「割肉」才能賣掉；30年的月供壓力，萬一工作有變化了怎麼辦；老破小等到5—8年後，置換難怎麼解決。自從有了在北京買房的想法，在買與不買之間，郭銘被困擾著。
在郭銘看來，現在的樓市有些吃不准：新政之後並沒有出現自己預想的「暴漲」，看上的房子還是那樣，跟中介聊、看媒體報道，整體市場波瀾不驚，似乎不用那麼著急。
郭銘提到的新政，就是10天前北京發布的樓市優化政策，內容涉及首付比例調整、貸款利率降低、貸款年限延長、普通住宅認定標準調整等。新政後，北京實行九年之久的普宅標準終迎優化，普宅占比由調整前的30%大幅提高到70%，此外，首付比例及貸款利率也降到2016年9月以來最低。
「現在還沒有孩子，還能再等幾年。」談及買房計劃，郭銘表示自己是「剛需」，是一定要買的，但可能要等等。即便有政策出台，也不會衝動購房，除非有能真正「下場」的理由。政策給首付減了壓，代價是貸款增多了，買房這件事，是要考慮承受力的問題的。
「如果存量房貸利率下調，我就不換了」
與郭銘不同，陳瑾是大家眼中那個在合適的時間點換對房子的人。
2020年底，在意識到「沒有學區的老破小沒有未來」後，陳瑾果斷把自己在豐臺西羅園的老破小，換成了現在東城安定門的89平方米次新房。
在本輪北京樓市調控優化前，陳瑾已經再次把自己的89平方米次新房掛出，理由很簡單：疫情期間換了工作，自己也沒有學區的需求，雖然是名下唯一的住房，因為當時的認房又認貸，即便多次下調，從5.25%降到了現在的4.8%，但卻依然比不上真正的首套房，怎麼看怎麼「不那麼划算」。
其實從成交結果看，陳瑾這套房子確實換得「還不錯」：西羅園的老破小同樣朝向、同樣面積的房源，在兩大中介的掛牌價格比當年她賣掉的那套房子低了20萬元。而且陳瑾是2020年賣的，還不是最高點。跟樓下門店幫自己賣房子的中介小哥聊天得知，這套房子與2022年初的最高點比，已經跌去了15%左右。
但手裡這套，卻從880萬元上漲到了1100萬元左右，掛牌價在1200萬元。
「多少錢都沒用，就這一套房子，現在賣不掉。」在被問及為什麼想換房時，「走著上班、房貸壓力沒這麼大」是陳瑾給出的理由。但她也清楚，自己給出「平行換房」的想法，在現在這個市場是比較難的，「至少換房的稅費、中介費、裝修費都是一筆不小的開支」。正因如此，在北京樓市調控優化落地後，對新購入的二套房貸利率、首付給出的優惠，讓陳瑾有了希望：存量房貸利率既然能下調，那二套房貸存量利率能不能一視同仁。
雖然這麼想，但陳瑾也知道，可能性不大。「畢竟政府希望的還是活躍交易。如果存量二套房貸利率能下調，我就不換了。」因此，目前的她兩條腿走路：邊賣房邊看政策。
新政帶動了成交改善，但趨勢並未明顯扭轉
截至12月24日，北京樓市優化政策落地已滿10天。
從網簽成交數據上看，新政後剔除周六日節假日，新政後工作日日均成交二手住宅525套，新政前日均成交473套，較新政前成交上升10.99%，網簽成交量有一定的上升。
從掛牌量來看，北京二手房掛牌量並未出現明顯上升局面，諸葛數據研究中心監測數據顯示，截至2023年第51周，北京二手房在售掛牌量為24.7萬套，較第50周下降0.7%，較第49周下降1.6%。
諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙指出，從數據上看，新政後北京二手房成交活躍度有一定的上升，但掛牌數據上體現得不是很明顯，新增掛牌量及在售掛牌量規模較新政前略有降低，新增掛牌均價也並未呈現上行局面。整體來看，在當前的市場供求關係下，本次新政帶動了成交改善，但市場整體趨勢並未扭轉，且升幅並不是很明顯。
「當下市場主要的問題在於市場信心不足，儲蓄意願大於消費意願，歸根結底是整體就業環境及收入問題。」從業十年的房產經紀人羅威告訴編輯，代表二手房市場最直觀的指標就是帶看量，據內部統計，新政出台後的10天時間內，帶看量和之前差不多，甚至還稍微有點下滑。在經歷了「認房不認貸」市場的大起大落之後，大部分購房者對於新政能夠比較理性地看待。
在地產分析師嚴躍進看來，新政出台後市場成交量有所提升，但購房者並未出現過度恐慌的看房和選房行為，這是一個謹慎的選擇。因此，新政激發的購房需求將在未來一段時間陸續釋放，預計在新政落地後，北京新房成交量將逐步止跌並趨於穩定，二手房成交量也將隨著時間的推移呈現平穩增長態勢。