2023年度住房租賃行業盤點

廣東、江蘇、北京、上海、廣州、天津、杭州、成都等重點省市均在相關指導文件中著重強調培育壯大住房租賃市場的重要性，普遍提出多渠道籌集租賃房源，培育專業化、規模化住房租賃企業，加大保租房等租賃住房供給。

2）加大金融財稅支持：融資方面，各地政府積極為住房租賃企業營造良好的融資環境，調動企業籌建租賃住房的積極性。

廣東省積極拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道，鼓勵金融機構提供多元化信貸融資服務，同時推動發展保租房REITs試點業務；上海、深圳、重慶等地多次出台政策，支持本地符合條件的保租房項目發行REITs，針對具體項目給予相應指導。

財稅方面，重慶、宜昌、蕪湖等地為鼓勵多主體參與保租房籌集建設運營，針對保租房改建、運營和發行REITs等環節，實施專項資金補助。另外，廈門、濟南、南昌等地明確保租房用水電氣政策，確保相關優惠政策兌現。

（2）需求側：優化公積金服務，加強市場監管，大力確保承租人權益

1）公積金服務：2023年，海南、北京、深圳、天津、重慶、成都、南京、東莞、佛山等省市持續優化提取住房公積金支付房租業務，除了普遍性提高提取額度外，部分城市還強調了增加提取頻次、給予多子女家庭及政策性住房租住家庭更高額度、租住政策性租賃住房可以使用公積金直付房租等內容。

2）市場監管：廣東、黑龍江、成都、西安、瀋陽、綿陽等地發布政策，規範中介服務、強化住房租賃市場管理及治安管理、整治住房租賃市場亂象。合肥、青島、寧波、瀋陽等地加強本地租金監管，先後發布住房租賃資金監管辦法；廣州持續完善租賃資金監管系統，並於9月末完成正式上線，對租金流入流出進行全生命周期監管。

表：2023年部分省市出台的住房租賃需求側重點支持政策

數據來源：公開資料整理

2、投資端：資本熱度重燃，大宗交易投資額攀升，國企紛紛啟動保租房REITs籌備及擴募2023年2月，不動產私募投資基金試點和「金融支持住房租賃17條」政策相繼出台；2023年3月，保租房公募REITs發行門檻降低；2023年4月，國家發改委出台政策支持符合條件的民間投資項目發行基礎設施REITs，進一步為公募REITs底層資產擴容。政策端在金融端也一直在扶持住房租賃行業發展。

住房租賃市場大宗交易活躍。近年來，全國長租公寓大宗投資加速增長，黑石、KKR、博楓、睿星、平安等國內外領先機構紛紛進場或加碼，2023年全國長租公寓大宗交易投資額110億元，超過了前兩年的總和。上海作為領先全國的長租公寓投資市場，在2023年前三個季度大宗交易成交49.8億元，占到全國成交金額45%。

受益於強勁的租賃基本面、資產流動性和可規模化的巨大提升空間，未來十年像上海這樣的一線城市，住房租賃市場將成為中國最具成長性和吸引力的商業地產投資類別之一。同時通過大宗交易實現項目退出，也為市場化帶來融資退出閉環的新出路。

圖：中國長租公寓大宗投資交易金額（億元）

數據來源：公開資料整理

受益於政策支持，保租房公募REITs申報發行節奏加快。截至2023年11月底，除已上市的四支保租房REITs外，另有多支保租房REITs正在籌備發行，其中上海城投保租房REIT推進節奏最快，已獲中國證監會正式批覆和上交所無異議函，在2023年12月底完成基金份額詢價，確定認購價格和有效報價投資者及其配售對象及最終的基金募集。

上海城投保租房REIT擬發行資產為上海城投集團旗下城投寬庭品牌經營的保租房項目江灣社區、光華社區，兩大社區合計房源數近3000套，這是長三角區域企業首單申報中國證監會的保租房REITs。

另外，建信住房作為原始權益人以其在北京、上海、蘇州持有運營的三個保租房項目申報發行基礎設施公募REITs，目前已獲國家發改委正式受理。

表：各城市已啟動發行保租房REITs項目情況整理

數據來源：公開資料整理

除此以外，已發行的保租房公募REITs也在積極的進行項目擴募上的持續發力，擴募新的優質租賃住房資產，能夠提升租賃住房資產包的整體質量，提高經營效益、擴大規模，通過『降本增效』，提升現金分派，增加投資人收益。我國保租房公募REITs正在搭建從「培育孵化租賃住房資產」到「運營成熟裝入REIT」，再到「REIT滾動投資，做大資管規模」的可持續滾動體系，增強保租房資產的吸引力。

表：中國保租房公募REITS擴募計劃情況

數據來源：公開資料整理

（1）保租房籌集：預計到2023年年底全國籌集保租房565萬套，「十四五」保租房籌建完成65%

根據住建部近期披露數據，2023年全國籌集建設保障性租賃住房204萬套（間）的任務目前已完成72%，各地籌集建設進度不斷加快。從全國看，截止到2023年三季度各地已共已建設籌集保障性租賃住房508萬套（間），預計2023年底累計籌集規模將達到565萬套，「十四五」全國籌集建設目標將完成65%。

圖：2021-2023年保租房籌集情況（單位：萬套）

數據來源：公開資料整理

隨著籌建進度不斷推進，保租房項目也加速入市。根據公開資料整理，多地保租房入市量超過已籌集建設量的一半以上。除了市場化項目納管和建設周期相對較短的存量改建項目外，近兩年一二線城市涉租賃用地新建的租賃社區也開始大規模入市運營，帶來保租房市場供應量的快速上升。

（2）個人房源量價齊跌，進入下行區

聚焦市場租金表現來看，相較於第三季度，第四季度租金水平整體較為平穩，有小幅回升。2023年Q4全國55城個人房源租金為33.09元/平方米/月，環比微漲0.22%，同比來看，上漲0.34%。全年來看，2023年全國55城個人房源平均租金坪效為33元/平米/月，相較於2022年全年租金坪效均值33.10元/平米/月，小福下滑。整體來看，由於保租房及市場化租賃房源的供應提升及機構化房源品質的提升，個人租賃市場租金上漲缺乏動力，預計未來數月租金也將小幅下降。

圖：2020—2023年Q4全國55城個人房源季度租金變化

數據來源：克而瑞租售

供應層面，從新增供應角度來看，2023年Q4個人房源新增供應量約138萬間，環比下跌6.66%。個人房源供應量的下降跟個人租金下滑及各城市保租房加速入市有直接的關係。

從典型城市個人房源的供應來看，除了個別城市新增個人房源供應量同比上升，其他城市的個人房源新增供應量均有所下降。

新增個人房源供應量下滑，從55城整體新增供應量數據上也能得到體現，全年來看，個人房源2023年新增供應量約598萬間，同比去年新增供應量約約620萬間，下降3.55%。

圖：2020—2023年Q4全國55城個人房源季度新增供應變化

數據來源：克而瑞租售

二、榜單解讀

1、TOP30企業開業規模首次超100萬間，總規模約105萬間，環比增長11.78%，同比增長13.72%

2023年四季度TOP30企業開業規模首次超100萬間，相較於2023年Q3的94萬間，環比增長11.78%，相比2022年年底的92萬間，同比增長13.72%。值得一提的是，四季度各地大型租賃社區和人才公寓項目入市，對季度規模的提升作用極大。

比如，瓴寓國際四季度新增開業4個1000間以上的大型租賃社區，其中上海鑫悅陽光一、二、三期、松江西部科技園柚米社區房源分別為4795間和2965間；華潤有巢上海下鹽路項目11月開業，房源3000間；鄭州美寓四季度有15個人才公寓項目投入運營，總計房源超過2萬間。大體量的租賃社區項目和人才公寓集中入市推高四季度的整體開業規模。

圖：2022年-2023年TOP30集中式公寓開業規模情況

數據來源：克而瑞租售

TOP3頭部企業開業規模共計38.12萬間，占TOP30企業開業規模的36%。TOP10、TOP20入榜企業開業規模門檻達到3.3萬間和1.8萬間，相較於上一季度，提升了3227間和7243間，入榜門檻持續提升。TOP10集中式公寓，累計開業規模69.86萬間，占榜單TOP30總規模的67%。從排名變化上來看，TOP5公寓企業排名相對穩定，頭部企業保持優勢。房企系的租賃企業開業規模占據絕對優勢，在輕重並舉模式下加速拓展規模，萬科泊寓和龍湖冠寓開業規模穩居行業一二位。萬科泊寓以18萬間的成績，穩居榜首；龍湖冠寓的開業規模也突破了12萬間。

2023年部分企業規模拓展加速，排名顯著上升。新增開業規模TOP10最低新增規模近5000間，從主體構成來看，瓴寓國際、上海城方、萬科泊寓等具有房企背景的企業占據七成，其中瓴寓國際2023年新增開業規模最多，超過2萬間，這得益於其拓展項目以大體量的租賃社區為主。

另外值得注意的是，酒店系的城家也表現出強勁的增長勢頭，在2023年新增開業房源11789間，位居全年新增開業規模榜第二，整體開業規模榜排名從去年的第12位躍升至第7位，是今年租賃市場的一批黑馬。城家的產品線多元，單項目平均體量相對較小，在拓店數量上，無疑是行業中的佼佼者，這得益於其靈活的市場策略和高效的運營模式以及其對市場敏銳度和執行力。

從城市布局來看，以上海為主，向一線二線核心城市拓展，2023年城家在北京、上海、深圳、杭州、蘇州、天津、南京、保定八個城市均有新增項目，其中上海占比超50%。2023年城家中高端產品線瑞貝庭正式落地，攜手思睿集團共同打造的瑞貝庭首家旗艦店——上海徐家匯GROW瑞貝庭公寓酒店於11月份正式開業，並打造了開業8天即滿租的「行業奇蹟」。

與此同時，11月城家還正式宣布戰略併購南寧原子社區，布局廣西，開拓華南市場，這次戰略併購，是城家繼2022年成功收購瑞貝庭品牌之後，在「長租+服務式」雙賽道戰略中實施的又一項重大舉措，是城家「長租公寓鋪天蓋地+服務公寓式頂天立地」規劃的重要動作，也標誌著城家在租賃住房市場的深化發展與租賃社區運營方面邁出了關鍵的一步。

同為酒店系的百瑞紀集團表現也不錯，2023年新增開業規模7479間。國企作為保租房市場的壓艙石，2023年國企新建保租房社區迎來集中入市，上海城方、城投寬庭兩家國企全年新增房源1萬間左右，排名顯著提升。

2、TOP30企業管理規模超155萬間，同比增速24.7%

本季度TO30租賃企業管理規模155.7萬間，年底租賃企業拓店速度加快，環比增長12.15%，全年累計拓店規模近31萬間，同比增長24.78%，政策和金融環境利好下，管理規模持續增加。

圖：2022年-2023年TOP30集中式公寓管理規模情況

數據來源：克而瑞租售

在管理規模榜中，入榜企業管理規模門檻為16235間，較上季度提高了4235間。TOP3管理規模超50萬間，占TOP30管理規模的32%，企業頭部效應依然顯著。萬科泊寓和龍湖冠寓分別以22.87萬間和16.36萬間的管理規模持續摘得冠軍和亞軍席位。

新增拓展房源是企業管理規模穩步增長的重要來源，2022年度，龍湖冠寓、魔方生活服務集團、保利公寓、瓴寓國際、萬科泊寓、上海城方、百瑞紀、城家等十餘家企業新增拓展房源超過1萬間。隨著各地保租房籌建工作的不斷推進，專業化運營商與地方國企合作拓展房源加速。11月，鄭州城發安居公司與樂乎、百瑞紀、牛油果三家全國住房租賃行業頭部企業開展戰略合作，共同運營管理美寓系列人才公寓，項目體量總計15000間。百瑞紀集團今年還與濟南市軌道交通集團、南方出版傳媒平台等地方國企達成合作，城家也相繼與國內大型國央企，基金管理公司，險資，地產企業等各類資產達成合作，加速拓店。美寓、興城之家、金橋集團等地方國企品牌規模拓展較快，進入管理規模TOP30。

3、租賃大社區加速入市，推動行業發展

2023年Q4又有大量的新建、存量改建的租賃大社區建成入市，根據不完全統計，超過1000間的大型租賃社區項目有7個，房源量達1.12萬間，分布於上海、廈門、南京、濟南和成都。

租賃大社區的建成入市，不僅增加了市場的房源供應，滿足了日益增長的租賃需求，還為租戶提供了更多高品質的居住選擇。大型社區的規模效應和完善的配套設施，使得租戶能夠享受到更舒適、便捷的生活體驗。隨著租賃社區市場規模不斷提升，也將進一步推動租賃市場的規範化、專業化發展，為城市的可持續發展注入新的活力。

表：2023年Q4部分新開業的大型租賃社區項目

數據來源：公開資料整理

備註：大型租賃社區項目房源≥1000間

4、國家隊市占率迅速提升，央國企持續加速住房租賃布局2023年以來，央國企不斷加大長租公寓投入籌碼，擴大企業房源規模，充分發揮市場穩定器作用，同時越來越多的國企開始成立住房租賃品牌參與住房租賃行業。國家隊市場房源占比不斷提升，2023年TOP30企業開業規模中國家隊占比較去年提升了6個百分點，增速遠超其他企業。

表：2022TOP30與2023TOP30企業開業規模占比變化（單位：%）

數據來源：克而瑞租售

2023年第四季度， 國企新租賃住房品牌陸續進入租賃市場，上海港城開發集團發布住房租賃品牌「港城領寓」，浙江國大集團推出長租公寓品牌「國大12庭」，武漢市漢陽控股集團率先在全市區級層面實現品牌化運營，創建「陽小寓」租賃住房品牌。根據克而瑞租售不完全統計，2023年至少有27家新租賃住房品牌成立，其中央國企占比超過85%，來助推各地保租房項目籌建運營。

表：2023年部分新進長租公寓品牌

數據來源：公開資料整理

三、小結

2023年，行業政策從重供應走向供需兩端發力，多維度支持住房租賃行業發展。供應端，強調積極推進城中村改造，促進租賃房源籌集；盤活改造各類閒置房產，有效擴大租賃房源供給。需求端，多地優化公積金提取支付租金服務，加強市場監管，確保承租人權益。金融端，資金支持加大，投資者對租賃市場的信心逐漸增強，投資熱度攀升，租賃行業發展展現出一片繁榮的景象。

隨著長租公寓市場的快速發展，品牌化運營和協同合作確實正成為行業內的新趨勢。地方國企和內外資基金都在積極布局租賃市場，通過成立新品牌或與經驗豐富的運營商合作，以充分發揮各自的優勢。在未來的發展中，各方參與者需要不斷創新和進步，以適應市場的變化和滿足租戶的需求，通過深化品牌建設、提升服務質量、優化運營管理等方面的努力，共同推動住房租賃市場的可持續發展。