戴德梁行：消費市場恢復有力 拉動整體經濟回穩

從成交土地性質來看，涉宅用地占比接近80%，純住宅用地占比32.4%。從不同類型土地成交樓面均價來看，對比2022年，除商服用地價格有所上漲外，其餘各類型土地成交樓麵價均呈不同幅度下降。

從拿地企業性質來看，央國企占比超過了80%。主要溢價地塊集中於上半年成交的涉宅用地，下半年武漢土地市場企業拿地情緒逐步趨於冷靜，不再有溢價成交出現。

圖3：2023年武漢市分區土地成交占比

數據來源：武漢國土資源和規劃局/戴德梁行研究部

圖4：分類型土地成交樓面均價2022 VS 2023

數據來源：武漢國土資源和規劃局/戴德梁行研究部

住宅市場：緩慢築底階段，供給端仍需提振信心

2023年上半年受疫情後需求集中釋放帶動影響，住宅市場整體需求出現階段性回升，1-5月商品房銷售額增速繼21年12月之後首次回正達8.4%，然而從下半年開始商品房銷售額增速及銷售面積增速降幅又開始呈現加大趨勢，1-11月全國商品房銷售額及銷售面積增速分別達-5.2%和-8.0%，顯示需求端有效需求仍不足。同樣，開發商融資情況上半年有階段性改善，1-5月份開發企業年度到位資金增速降幅縮窄到-6.6%，但下半年開始降幅又開始呈現加大趨勢，1-11月全國開發企業本年到位資金增速-13.4%，但表現仍好於去年同期。

從供應端來看，房地產開發投資增速在一季度以後降幅有加大的趨勢，1-11月新開工面積增速達-21.2%，整體來看供給端仍顯信心不足。房地產市場整體仍處緩慢築底階段，截至11月份房地產開發景氣度93.42，仍處於歷史較低水平。

2023年武漢住宅市場成交面積1122.2萬平方米，較去年同期升高2.7%；批准上市面積925.2萬平方米，同比下降7.5%。整體價格保持穩定，達到16572元/平方米。

分區域來看，2023年武漢住宅市場成交主力區域為遠城區，占比38.1%；供應主力區域為中心城區，占比36.4%。成交面積前三區域依次為漢陽、黃陂和東湖高新區，三個區域分別約占上半年武漢市商品住宅總成交面積的10.8%、10.2%和9.7%。

從分區成交價格來看，15個主要區域有10個區域價格出現下降，其中主城區除江岸區外均出現不同幅度下降；次中心城區除東湖高新和沌口外均出現價格下降；遠城區除江夏和漢南外均呈下降趨勢。

截至12月，武漢住宅市場出清周期達到21.5個月的歷史高位，並有繼續上升的趨勢。分區域來看，遠城區整體的去化壓力較大，出清周期高於全市平均的區域包括東西湖、蔡甸、沌口、新洲，以上區域出清周期超過了25個月。整體來看，武漢住宅市場目前呈現供需兩弱的處境，市場信心或需更多積極利好政策重塑。

圖5:武漢住宅市場供需表現2015-2023

數據來源：中指資料庫/戴德梁行研究部

圖6：武漢住宅市場分區成交情況2023

數據來源：中指資料庫/戴德梁行研究部

武漢甲級寫字樓市場：租金持續下調，但經濟預期偏弱，市場需求仍釋放謹慎

2023年武漢甲級寫字樓市場供應節奏較過去幾年有所放緩，全年僅迎來中航特種飛行器研發中心西塔、襄陽大廈和光谷總部中心T1交付，為市場帶來約13.4萬平方米的新增供應，推動全市優質甲級寫字樓存量至304.3萬平方米。供應節奏的放緩給市場存量消化喘息時間，整體空置率較2022年末下降約1.5個百分點至36.1%。全年五大核心商務區共錄得約12.9萬平方米凈吸納量同比下降1.6%，市場需求釋放較為謹慎。激烈的競爭迫使租金持續下行，四季度末核心商務區甲級寫字樓整體租金較去年末下降約9.2%至89.8元每平方米每月。

分商務區來看，兩岸租金分化顯著，漢口片區目前占據了武漢甲級寫字樓存量的超50%，由於競爭激烈截至四季度末平均租金已掉至80元/平方米以下。

從分區租金下調幅度和凈吸納量來看，各商務區租金普遍下降，全年下調租金幅度最大的區域為漢口武昌沿江、武廣和光谷商務區，三個區域年度下調幅度都超過10%。凈吸納量表現較好的區域是中南中北、建設大道和漢口&武昌沿江商務區，其中中南中北商務區主要得益於區域內國企背景寫字樓上下游企業的積極入駐。

從成交驅動因素來看，2023年搬遷仍然是市場成交的主力驅動因素，占全年總成交面積的59.8%，搬遷需求主要來自金融、TMT和專業服務業。其次是新設需求，占比38.7%，主要來自TMT、專業服務業和工業/製造業。擴租需求僅占比1.5%，主要來自TMT和金融業。

整體來看，TMT、金融和專業服務業引領2023年武漢甲級寫字樓市場租賃成交，分別約占全年總成交面積的約25.9%、22.5%和17.9%。其中TMT由原本集中於光谷片區開始向武廣商務區擴散，全年約44.9%的TMT行業成交面積位於武廣商務區；專業服務業仍展現較高集中度，45.1%的成交面積位於漢口武昌沿江商務區。

2024年武漢甲級寫字樓市場供應將持續放緩，預計將僅迎來越秀國際金融薈T5和香港中心A座約16.0萬平方米優質辦公空間的交付，整體市場將有更多的時間去化現有存量，但就武廣商務區來說，預計市區域租金或承壓繼續下行、空置率短期還將繼續上升。

圖7：武漢甲級寫字樓市場（2023）

數據來源： 戴德梁行研究部

圖8：武漢甲級寫字樓租賃成交分行業占比（按面積）

數據來源：戴德梁行研究部

武漢零售市場：消費市場恢復有力，餐飲業表現搶眼

2023年前三季度武漢市社會消費品零售總額增速達到8.5%，在GDP前十城市中排名第三位，消費市場恢復有力。從具體消費類型來看，餐飲業強勢復甦，截至11月全國餐飲消費收入增速達25.8%，武漢市前三季度餐飲收入增長達15.7%。

2023年武漢核心商圈優質零售市場迎來越秀國金天地的開業，推動武漢核心商圈優質零售項目總存量至410.0萬平方米。得益於核心商圈優質項目積極的招商調整，截至四季度五大核心商圈整體空置率環比下降2.1個百分點至13.3%。市場商戶資源爭奪激烈，迫使業主持續下調租金，截至年末五大核心商圈首層平均租金錄得457.2元每平方米每月，同比下降5.6%。

分商圈來看，武廣商圈是目前租金最高、空置率最低和全年凈吸納量最高的商圈，市場頭部運營商在商戶資源爭奪上的優勢在不斷上升，頭部項目與一般項目之間的招商運營難度差距持續加大。

從新店開業情況來看，受新增供應放緩影響，2023年核心商圈新店開業數量較2022年下降約53.7%。新開店鋪中以餐飲為首的接觸性消費拓店積極，餐飲和娛樂休閒業態占比35.6%和14.3%，分別較2022年上升了10.9和4.8個百分點。新開餐飲業態中，特色正餐占比超過70%。

首店引進方面餐飲也以占比49.4%成為今年武漢首店引進的主力業態，分商圈來看，武廣、永清、江漢路及街道口商圈首店引進最為積極，分別占今年首店引進數量的41.0%、15.1%、10.8%和10.8%。

2024年武漢零售市場預計還將迎來包括SKP、龍湖濱江天街、方圓薈等在內的約89.5萬平方米的優質新增供應，絕大部分項目將供應於新興商圈。對核心商圈來說，優質新項目的供應將進一步加劇商圈內老項目的調改；對新興商圈來說，優質新項目的供應將緩解片區商業配套不足問題，提升板塊價值，增強區域人口吸附力。

圖9：分類型消費收入增速

數據來源：國家統計局/戴德梁行研究部

圖10：2023核心商圈新開店業態分類（2022 vs 2023）

數據來源：戴德梁行研究部