這兩天帶的一個客戶買瞭望府公館的一套160多平的房子
乍一聽，望府公館，160多平，大房子啊，有錢人
作為了解其中需求的我，卻有不一樣的看法
這位客戶跟我說自己的需求，先說的不是多大面積，而是四室兩衛，三代同堂，一子一女小時候睡一個房間還行，長大了就得一人一個房間了
你看，雖然面積這麼大，但客戶所看的還是功能而不是舒適
以前，我聽到有的客戶不滿意金地華發峯范的143平或者萬科璞悅山的137平，我還挺疑惑的
在我看來，金地華發峯范這戶型多舒服，七米的大橫廳，多好的活動空間，看書瑜伽親子互動，幹什麼不行
客戶的點鬱悶在：這麼大的面積，怎麼不做四室？
這就是功能型和舒適型的區別
雖然160平是很大，但客戶還是一個剛性需求，他先要把家裡人一一安置，孩子有屬於自己的空間就可以了，還不到去給安排一張公主床或者布置一個王子房，而且為了儘量少超預算，還不能挑自己中意的樓層
相對之下，143平的三室卻能在廳里撒歡打滾
（說明一下，峯范的143平客廳7米，而且金地華發峯范是洋房，在可使用空間上跟大高層的望府公館比，很有優勢，如果隔出一個房間也是完全可以的，只是望府公館已經是現房了，客戶著急住，才最終選瞭望府公館）
購房者對家庭空間的需求，從舒適型向功能型的這種轉變，更明顯的體現在90多平的房子上（當然了，這種轉變，高房價功不可沒）
過去，很多九十多平，乃至一百平出頭的房子，大多是做成兩室的
現在，基本見不到了，市場上的90多平的房子都是三室的，還有的能做出三室兩衛
如果你現在想在市場上找兩室的新房產品，那真的是挺難的，不是沒有，有，但只有那麼一個兩個，沒有什麼選擇空間
如果大多數人都在往這個方向上走，那你就要注意了
也就是說，如果你現在還買大面積的兩室，那麼你以後出手的時候可能就困難了
在這裡，我所說的這個方向，一方面有房價的約束，另一方面，是未來市場上可能的戶型結構
因為置換成本高，這樣緊湊的功能型的房子，可從承載起從二人世界到三口之家，乃至老人來幫忙照顧孩子，三代同堂的需求，所以是很受剛需客群歡迎的
而從公布的新項目的規劃看，以後市區的新房大多是大面積的，九十多平的都極少，面積大，總價高，門檻就高，所有的需求都是排在錢後面的，如此一來，這一部分設計優於傳統戶型，又兼顧了較強的功能性的九十平小三室，在未來可能就會很有市場
說到90多平小三室，一個比較有趣的現象是
市區的這個戶型，基本都是一個衛生間
只有臨港區有兩個項目在這個面積段做出了兩衛
看看下面這個戶型圖，整個戶型比較方正，南北通透，長開間短進深，放在整個市場看也不差
它把主臥做成了一個帶衛生間的套房，而且次衛還做成了三分離
三分離的這個設計真的是很贊，它按照日常使用頻率來布排，使用頻率最低的淋浴放在最裡面，其次是馬桶，放在中間，使用頻率最高的台盆單獨拿出來放在外面，相對於傳統那種一個人在衛生間門一關，另一個人只能跑到廚房洗臉洗手的情況，這種設計真的是極大的提高了衛生間的使用效率
廚房是所有形態中使用效率最高的U字形設計
有一說一，臨港的新項目戶型真的是好，這個雖然是小開發商的產品，但放在整個威海市場上也是很可以的
保利在市區的一個項目明玥風華，104平的戶型，其宣傳點就是兩個衛生間，說的是市場上同等面積段的產品，能做成兩個衛生間的鳳毛麟角，也不知道對開發商來說做兩個衛生間難度大，還是購房者們對兩個衛生間比較無感
那麼，90多平小三室，做成一個衛生間和兩個衛生間的區別在哪裡呢
看一下這個戶型
中南威高林清月的97平，和上面那個戶型的建築面積是一樣的
就是這個戶型幫助林清月成為臨港紅盤
一眼看上去，兩個戶型最大的差別就是廚房
顯然，雙衛的設計是占據了廚房的空間
上面那個廚房，一個人使用比較合適，而下面的廚房，三四個人在裡面都可以
對大多數剛需來說，廚房也是剛需，自己做飯才能省錢啊
而且，當兩人世界變成三口之家，除了自己的養生，還要給寶寶做輔食，廚房的使用頻率大大增加，不是一日三餐，而是三小時一餐，廚房太小的話很容易讓人肝火燒起來
喜歡這個戶型的人，很多都是對廚房敏感的人，日常買菜做飯，廚房不但是一個煮食物的功能空間，也是和家人交流的地方，你擇菜我煮湯的，手裡幹著嘴上聊著，他們更願意把那一個次衛的面積讓給廚房，而且最好就是林清月這種，不但U形，還放得下冰箱
雖然大家都有嘴饞下館子點外賣的時候，但能長久熨帖我們的中國胃的還是自家的廚房
我想這大概就是很多客戶選擇這個項目的原因
當然，我想一定也會有很多客戶跟我一樣，會覺得兩個衛生間更重要，比如說，兩個人同時急著上廁所了怎麼辦，早上上班上學高峰期，都爭著洗漱怎麼辦
我的生活里雖然沒有這樣的煩惱，但是在農村生活了一輩子的父母，每次過來都用不慣馬桶，甚至寧願跑出去上公廁，每每這個時候，我就覺得馬桶和蹲廁都是必須的
這些問題最好的解決辦法是，台盆外置，用廁所和洗漱的不衝突
其次，我們需要的是另一個蹲廁間或者馬桶間，而不是另一個衛生間
衛生間的洗浴空間是不大可能發生使用衝突的，所以一個洗浴空間足夠了，兩個衛生間都有洗浴空間就是一個浪費，如果只是多一個馬桶間，既能有效解決問題，又能節省空間
現在還有很多可選擇的簡易洗手池，可以按在馬桶間的角落，不占地方又實用，若是兩個人洗漱時間衝突，一個人用這個也沒有問題
而且，若是偶有來客，客人使用這個馬桶間，感覺對自己的隱私也更好，不知道大家什麼感覺，我是去到朋友家裡，在衛生間看到各種化妝品、私人物品、裝滿的洗衣籃，我自己是覺得很尷尬，同時又有那麼點窺私的罪惡快感，但你又不能在朋友說用衛生間的時候攔著人家，說等我先收拾一下
所以，如果能有這麼一個只承載了入廁和洗手功能的小衛生間，那真的是太實用了，而且還不浪費空間
以上這段就純屬意淫了，因為要完全寄希望於開發商願意
很多事情我們覺得很簡單，但對方不一定就去做
就比如，我太多次聽客戶聽同事們說，明明市場上有那麼多的好戶型，為什麼它就偏偏不用，還是在做老戶型
最後總結一下小三房的情況
對很多購房者來說，選擇小三房主要是一個功能的考慮，當下也許只有兩個人，並不需要三房，但是現在房價這麼高，以後置換不知道還需要多久，在這套房子裡住的時間也可能會很長，所以考慮到以後生一胎，乃至二胎，這樣的空間至少都不用太擔心
90多平做成三室，即使算上陽台飄窗的贈送，各個房間也是有限的，想要住的舒服，唯一的可能性就是換更大的面積
但是對大多數購房者來說，房價的壓力還是很大的，上來第一套就買大戶型難以承受
而接下來的新項目，大機率是沒有陽台贈送設備間贈送這些，而且戶型也大機率不會有什麼突破性的升級，也就是說，同樣的建築面積，能得到的實際使用空間會更小，而價格也並不大可能對購房者更友好
因此當下這些小三室在未來一段時間還是很有優勢的
當然前提是，在市區