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作者：威海新樓市 編輯發布於公號：威海新樓市
開春後房價逐步回暖
繼一線深圳、上海樓市回暖之後，許多二線、三線城市也逐步恢復常態。
數據顯示，目前全國樓市整體呈現穩步復甦態勢，重點城市商品住宅成交量逐步回升，基本恢復至去年四季度周均成交量六成水平。3月16日晚8點，深圳的「萬科星城」項目，當晚推出的288套房源，在7分鐘全部賣完，銷售額2.99億元。3月20日，蘇州的三個房地產項目同時開盤，幾乎都是「秒光」。3月24日新聞報道，龍湖旗下某項目的「戰績」：311套房源，10分鐘內搶光。
回到威海來看，很多人都沒想到，樓市的回暖速度竟來得如此迅速。在多項推動房企復工復產、推進售樓處安全有序開放的政策支持下，市區眾多項目可以針對性地做20%的低首付，銀行方面房貸利率同時回調，加上積累兩個月的需求集中入市，樓市回暖速度超出預期。
一些項目在疫情剛向好時，就已經趁熱造聲勢。許多項目應聲調整價格，一些品牌開發商的項目如華潤威海灣九里，龍湖春江彼岸，恆大海上帝景，萬達城市廣場等，均有不少本地客戶看在現場房、選房。這也符合我們在之前的文章里對市場的分析走向判斷，即：品牌一線房企會占據市場的主流。
一線核心海景項目持續走強
在之前的文章中，我們分析過，市區一線核心優質房產，長期跑贏市場平均增長水平，在三四線城市的市場上，金融屬性表現更穩健。相信大家在疫情期間也都觀察到了：恆大海上帝景的營銷造勢在朋友圈是家喻戶曉；華發在三月啟動後，銷售量也逐步走高，房源所剩也並不多；華潤威海灣九里更是將新推出的35和36#號樓拔到了17000~18000的價格，刷新威海市區一線海景歷史最高價，並且據網站後台數據顯示，由於新開盤影響，華潤威海灣九里的關注度訪問量也都處於歷史高位水平。就在昨天進行的線上開盤，銷售情況非常理想, 半小時勁銷2.5億。
在五年前，甚至三年前，許多威海本地人並不喜歡離海太近的房子，那時普通購房者對於品牌開發商也並未有太多的認知。以華潤為例，當時許多人對於華潤有填海工程的項目並不看好，普遍認為：「離海太近、太潮」等等，而威海房地產市場外向型屬性高，外地群體購買海景房比重大，經過這三年的市場陪跑，華潤包括其他一線核心海景項目以客觀存在的價格走勢領跑市場，許多在2015、2016，2017年三月前購房的群體也都實現了威海市場更高的回報率。分布在華潤的購房群體，也大都是城市真正的中產和高產階層，從華潤的停車場分布的好車雲集就可見一斑。同時在品牌裝修，物業服務，社區管理等方面的優勢也贏得了眾多業主的好評。在疫情期間，許多海邊封閉，公園關停，而有著好的綠化和海景資源的項目優勢便體現了出來。許多本地客群後知後覺，態度也逐漸「開明」起來，逐漸能夠接受甚至看好像恆大、華發、華潤等一線核心海景項目，當然，年輕人更是青睞有加。
市區一線核心海景項目有著復合型的資源和優勢，因此長期走在市場頂部。本次華潤新一期售價新高，但市場反應卻熱度不減，說明市場底部撐線預料之外的堅挺，筆者認為正是因為這一點。而最新拿地毗鄰華潤的漁港路新地塊，從歷史新高的價格上也可以印證這一點。（文末附地塊分析）
因此，在大環境維護房地產市場「穩定」向好，地方扶持房企，銀行放寬利率，市場需求集中小爆發的情況下，我們認為樓市在第二季度仍會穩中向好，不會出現大暴擊，也不會出現大漲價。一線核心海景項目仍會是市場關注度最高，長期走勢更穩健的，希望購房群體理性看待，避免焦慮，正確客觀地看待市場，主動做好購房規劃。
土地市場活躍
樓市的積極向好，同時也傳導到了上游——土地市場。
4月1日，威海市掛牌公示2宗土地，均位於環翠區，均為商住土地，總建面21.6萬㎡，起拍價總計14億元。
威自然資經掛字〔2020〕1-1號為商住用地，起拍價為7.24億元，最低樓麵價6712元/㎡，推測住宅產品為小高層和洋房的組合產品。威自然資經掛字〔2020〕1-2號為商住用地，起拍價為 7.09億，最低樓麵價6537.9元/㎡，推測住宅產品為 高層和洋房的組合產品。
6625起拍價是什麼概念呢，小編在這裡再重複一下：萬科威高翡翠公園項目在2018年拍地的時候，多家全國性房企18小時競價2000多輪,溢價率超過100%,最終威高地產以16.2億競得的樓面地價，成為威海新的單價地王，才是5210元/平米。而這塊地最低6625的地價，又是到了威海的地王級水平，而這個項目最終拍賣價格甚至更難以想像，突破7000元幾乎是大機率事情，如果更激烈到8000元，那麼其後期新房銷售價格也預計在16000起步，均價預計在17000~18000，逼近兩萬線甚至有可能突破兩萬。具體如何，還需要看後續拿地的開發商及規劃。
另外，在去年最熱的臨港板塊，也有多宗土地出讓。
3月25日，威海市自然資源和規劃局公開掛牌出讓（臨）字〔2020〕1-1號、（臨）字〔2020〕1-2號和（臨）字〔2020〕1-3號三宗國有建設用地使用權。此外，不少大型房企也瞄上了臨港區，僅2019年富力、中南、鑫都、威高、恆融等大牌房企紛紛上車，2020年年初，一地塊更是經過146輪競價，威海明海置業奮力廝殺最終奪魁。在2020年，受其他三區住宅的飽和度增加、地價以及購房族的關注、市政配套的漸趨完善等因素，臨港區也受到了房企的更多關注。
附文：市區漁港路核心地塊分析，威海市區最後一方好地塊，究竟怎麼樣？
出讓條件需參照以下執行：（一）宗地為現狀土地，出讓土地範圍內的清理和平整由競得人自行解決。（二）兩宗地塊均有外資要求：競得人所繳納的出讓金中須包含經商務部門認定的6500萬美元的外資，否則視為違約。（三）兩宗地的競買保證金分別為2億元。（四）兩宗地的最大建築高度不超過100米，其中住宅最大建築高度不超過80米。（來源：騰策顧問）
首先，我們來看一下地塊位置：
地塊位於漁港路南北兩側兩個地塊，金線頂路以南，被劉公島路環繞。同時就是位於威海著名一線核心海景——華潤威海灣九里正北側，可從27/28/29號樓北側看到。
以下是實際效果圖：
我們可以看到，地塊目前處於平整狀態，西側為夢海小區，北側是威海市第二中學，再往北則是威海灣、幸福門、老碼頭、菊花頂和北側山脈，可謂風水、位置極佳。
我們縱觀市區一線沿海，在海灣凸出的有兩塊：一是經區悅海公園，燈塔到海上公園，其中一些項目是威海的豪宅富人區，海景效果非常寬闊。第二塊，就是華潤威海灣九里到劉公島碼頭這塊了，相當於經區祥泰紫宸的位置（看海效果），但預估看海效果更好，因為它的正東方向則是劉公島，可以說是威海市區幾年內最難得的好地塊。
再說說項目周邊，熟悉的朋友可以略過~
項目北側為市第二中學北校區，也是主校區，未來孩子在高中讀書，是極其方便的（當然也需要考進去），周邊還有塔山中學、北竹島小學等。項目東側為規劃的城市綠地公園和遊樂設施，西側緊鄰大潤發商圈、骨科醫院、中醫院等等，周邊商街也分布的非常密集，可以滿足所有的生活需要。距離青島路、海濱路也只有1~2個紅綠燈的距離，位於城市最繁華的兩個商圈——望島萬達商圈和市區威高商圈之間，往來便利，此位置與華潤相仿，即：出可入市繁華，退可海闊天空，是市區鬧中取靜的稀有地塊。
此地塊據編者記憶，在2015年時就已著手平整了，那會兒還比較亂，跟華潤威海灣九里類似，是做了填海工作的。就是這一個填海，讓許多達到預算的本地人望而卻步。經過華潤的成功實踐，相信許多人對此也持有著比較開放的態度，預測此地塊會對市場形成巨大的吸引力。
同樣作為市區優質地塊，相比於戚家莊綠軸項目來說，綠軸項目靠近望海園中學，海景遜色許多，但位置不受海風影響，加上市博物館、圖書館等文化設施，對於一些本地人很有吸引力。但威海的房地產市場的特色是海景，同時受外來市場影響程度大，因此，我們認為，從投資角度而言，有條件的話，應該儘量選擇海景好的項目和地段。
網絡傳言，有許多大開發商和投資商關注這塊土地，市場上較為熱門的幾位有：僑鄉、威高、華潤等，網上也是眾說紛紜。筆者判斷很有可能是華潤，一方面在一線海景小區建設有著豐富經驗，二者可以跟威海灣九里小區，加上東側的規劃形成城市地標中心。
之前坊間有傳聞華潤將會拿下北側地塊，近期華潤更是將新推出的35、36#號樓價格上到18000，其信心可見一斑。但是最終地塊究竟花落誰家，我們拭目以待。後續我們會持續跟進地塊建設的詳細信息，關於地塊以及華潤威海灣九里的在售信息情況，請聯繫後台與我們的諮詢師聯繫。
來源：威海新樓市（ID：weihaixinloushi）
作者：威海新樓市 編輯：謝天
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