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作者：威海新樓市 編輯發布於公號：威海新樓市
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根據威海的權威部門統計數據，進入2000年代以後，每一年在威海買房置業的非威海戶籍的購房者都超過了本地戶籍的購房者。威海房產市場是名副其實的「外向型」市場。
外地購房者給威海房地產市場帶來了繁榮和活力，也讓威海的房地產市場變得更加具有包容性和多變性。
包容性對購房者，對整個市場來說是正能量，可是多變性對購房者來說卻是風險因素。俗話說「知己知彼，百戰不殆」。只有了解了市場的變化，才能準確地作出理性的購房決策。
房價浮沉
威海的房價倍數級上漲始自2017年。支撐這次漲價的，是去房產庫存的大背景和全國房價2016年開始的從一線城市向二線城市、三線城市上漲的輪動效應。
2016年國慶節，恆大拿下原威海輪胎廠土地，並且在冬天的那幾個月里，案名恆大海上帝景的開發手續辦理完畢。2017年春節剛過就開始施工。第一張預售許可證是2017年6月8日拿到的。2017年6月18日，恆大海上帝景一期開盤。
或者是巧合，正是從這個時間節點開始，威海房價開啟了上漲模式。以至於至今人們都說威海房價上漲是恆大海上帝景惹的禍。
2016年，威海城區（環翠區、高區、經區、臨港區）房地產市場銷售走出低迷，銷售量達到了創記錄的32383套。
2017年，這個數字變成了38478。
恆大海上帝景以1157套榮膺2017年預售冠軍。購買人群中，非威海地區消費者購買了783套，比例高達67.68%。外地人撐起了恆大海上帝景的一片天。
在示範效應的帶動下，威海各個樓盤紛紛跟進漲價。
由此引得威海市政府在2017年9月出台調控新政，非威海戶籍人員購房取得到不動產權屬證書3年才能出售。
但此時已經撼動不了威海房價上漲的力量了。
2018年春節一過，某某樓盤又上調了房價的消息不絕於耳。「你買房了嗎?」成為大街小巷人們聊天的主要話題，銀行櫃檯前取錢買房的人越來越多……
在全面看漲的情緒下，2018年3月和6月，威高在經區、金猴在高區，分別以5312元/平和6321元/平的樓面地價造就了威海的年度「地王」。把威海住宅的樓面地價帶到了新的高度。拿地之後，兩個地王不約而同地選擇了和中國房地產大鱷合作開發，於是有了萬科威高翡翠公園和金猴龍湖天璞的閃亮登場。
2018年6月，威海城區（不含臨港區）絕大多數一手房價格突破10000元/平方米。
火熱的市場沖昏了某些人的頭腦，在瘋狂的上漲中，威海市場出現了諸多虛假預訂、虛假抵頂、捂盤惜售或變相囤積房源，惡意炒作等違規違法行為。
2018年6月27日，亂象被官媒報道。
6月28日晚，威海市住建局發布《關於進一步整頓規範威海市房地產市場秩序的通知》，針對報道的嚴重影響房地產市場秩序的行為，在全市開展整頓規範房地產市場秩序活動。
以該事件為節點，威海的房產銷售從雲端回落，再入塵埃。
2018年，威海市的預售房屋總量從2017年的38478套回落到27433套，減少11045套。
2019年春節過後，隨著春天的來臨，房價又開始蠢蠢欲動，數次出現小陽春。但是，2019年高層通過不同途徑表達對「房住不炒」的堅定信心。把高房價當作階級敵人看，真刀真槍的跟高房價博弈。
房價漲跌周期、經濟發展周期這些東西，在決心面前，一文不值！
還能漲嗎？
可以明確地告訴你，能漲。
1999年，威海市在中央電視台投放的具有里程碑意義的中國第一支城市形象廣告片把威海推向了世界。2003年山東省威海市由於在「改善人居和城市環境方面的突出貢獻」，榮獲２００３年度「聯合國人居獎」。依託環境資源優勢，威海在2004年正式創辦了「中國威海國際人居節」,成為世界上第一個以「人居」為主題的節日……
威海市「宜居」由此名聲在外，置業威海因此在多個地域範圍內成為一種潮流。上面已經說過，在威海每年的房地產預售中，外地購房者比本地購房者均多出了十幾個百分點。
請注意，這種情況並不僅僅在房價上漲的年份才出現，而是年年如此。出現一年可能是偶然，年年如此的話，意味著置業威海已經成為一種共識。
再看經濟，威海的整體實力，不管是在GDP，教育設施，旅遊資源，以及歷史底蘊，都是可圈可點的。威海城市規模適中，總人口280萬人左右。2018年1月入選首批社會信用體系建設示範城市。在全國地級市全面小康指數排名第24。2018榮獲中國大陸最佳地級城市30強。2019年前三季度的GDP數據顯示，威海在2800億元以上，增速在11％以上，非常可觀。
威海市的落戶政策寬鬆，在購房方面，沒有採取對非威海戶籍人口的限購政策（只有限售），積極吸納人口湧入。人口的增加伴隨著置業需求增加，影響著市場，對房價的上漲起到積極作用。
房子就像是城市的股票，是一個向上的力量，房子的價值，是城市的價值，如果哪個城市的經濟欣欣向榮，它能夠創造就業、吸引人口，就會有越來越多的人湧進來，這個城市的房價就不太可能下跌，城市的價值就體現在房子上。
住房需求的多寡取決於城市的發展潛力。據研究測算，未來10年，住房需求量最大的第一梯隊城市群有6個，分別為長三角、長江中游、京津冀、成渝、珠三角、山東半島。6個城市群的住房需求之和占全國需求總量的69.1%。如此之大的住房需求量，是房價持續上漲的根本原動力。
這就是威海房價仍然會上漲的理由所在。上一次上漲的邏輯中，首先是全國範圍內的輪漲傳遞，其次是大眾眼中的房產價值因素。雖然消費者衝動性購買的因素占比較大。但是不可否認，剔除激情成分，威海的房子的價值歸位是深層次原因。
不過，雖然從長期看房價會上漲，但是這會是一個周期很長的過程。而且短期內不能漲，甚至有小幅度下跌的可能。不過也沒有大跌。基本上就是在一個價格區間帶里不上不下地橫著。
大漲之後的變化
根據房天下網對威海市城區103個樓盤的統計，2019年10月，威海城區範圍內的房價中，除了臨港區的均價在6000元/平方米左右之外，傳統城區中的環翠區、高區、經區的房屋均價在11000元/平方米上下。
這是平均值，事實上，城區熱銷樓盤的均價已經達到了13000元/平方米。臨港區則達到了7500元/平方米。
短期內，房價不會大幅上漲。不只是威海，哪裡都一樣。在全國強調「堅持住房不炒，堅決遏制房價上漲」的背景之下，沒有哪個城市敢越雷池半步。
當下的房價能夠保持住現在的市場熱度，有穩定的成交量，就是好事。
從2017年開始，威海市房地產的供銷比逐漸上升到66%左右，到現在一直保持穩定。這說明威海的房產沒有過多的庫存。開發期和去化期基本持平。市場生態很健康。
目前，已經有華潤、恆大、萬科、龍湖、華發、碧桂園、富力等房產大咖布局威海。威海房地產市場呈現出「大鱷引領市場，本土大咖分化，小房企日漸沒落」的局面。此外威海城區內的好地塊越來越少，在好地塊上開發的樓盤成為稀缺資源。由此導致主城區房產價格整體提升。
產品結構方面，100-140平方米成交占比高達42.66%，成為絕對的主力。其次就是91-100平方米。占比為14.86%。改善型居住已經取代剛需型居住。80平以下小平方的房子，已經退出主流市場。
究其原因，購房成本的不斷增加促使購房者更為推崇「一步到位」，加之放開二胎，居住需求結構也產生了變化，四房需求增加，購房者因此更傾向於百平以上房源。
再次，從開發商角度來講，百平以上戶型利潤空間更大，且有助於提升產品舒適度從而獲得更強的市場競爭力。
此外，從2018年起，威海市規定，一手房的交付標準必須為全裝修。既然不能毛坯交房，很多開發商都選擇了精裝修。通過精裝修提升銷售溢價。
買房，找個好的買房顧問
以上歸納的是籠統層面的改變，細節層面的改變就五花八門了。這些改變意味著什麼？對於買房者，尤其是外地買房者來說，往往無從知曉。有時候恰恰是這些不得而知的細節之處，決定了所買房屋的居住品質和資產價值。
所以，買房有個好顧問非常有必要。買房顧問指的是房子的銷售人員。賣一手房的叫置業顧問，賣二手房的叫房產中介。沒有特殊原因的話，買房的過程中你是必須和他們打交道的。
一個好的銷售員，是你買房路上強大的助手；而一個經驗不足，半瓶子醋的傢伙，那就是豬隊友，很有可能給你帶來很大的損失。
因為干這行的入門門檻很低，但是對專業度的要求很高。底限很低，上限很高的職業最容易濫竽充數。
一個優秀的置業顧問，並不以逼定客戶掏錢為主要目標。他們會把樓盤的賣點精準地展現出來，告訴你購買這個樓盤的邏輯點在哪裡。甚至會坦白地告訴你項目的不利因素。把樓盤的優缺點都展示出來，讓你有充分的知情權。
如果一個置業顧問連區位圖、沙盤都講不好，或者一看就是背話術的那種感覺，直接PASS掉。只吹樓盤利好的銷售人員並不值得信任。
無論是置業顧問，還是二手房中介，開始有防備很自然。但是當你選擇了靠譜的戰友，請相信他們會對你的訴求上心。因為你們是共同的利益方，目的是為了達成交易。關鍵時刻，他們會發揮關鍵的作用，比如爭取到讓你心儀的優質房源等等。
對買二手房來說，要記住「專業的事情讓專業的人去做」這句話。既然選擇了中介，那就要信任你的中介，你的要求要強勢，在和房主的價格談判上，請相信中介會儘量為你爭取最大的空間。
請記住，只有房子成交，中介才有錢拿，所以他們通常都是熱情主動的。還要記住，買房的佣金最終是由你來支付的，所以你有權要求他們。