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作者：威海新樓市團隊 編輯發布於公眾號：威海新樓市
請注意，這不是演習，也不是房托，這是實實在在的搶房。
目標：恆大海上帝景96#樓、275#樓的公寓產品。
主力軍：大多都是威海本地人。（消息太突然，外地人可能還在路上）
起因：恆大海上帝景限時限量推出特價公寓7800元/平，精裝修交付。（均價在8000上下）。
要說恆大海上帝景項目，一直是威海樓市的焦點，恆大也不負眾望的不斷給購房者帶來「熱鬧」。這不在2020年開年之際，又是春節前的最後一個月，恆大海上帝景又給威海樓市點燃了一顆煙花。
（加一句吧，稿子還沒寫完，恆大特價活動已經結束，恢復了原價。短短兩天時間，整個售樓處嗨到了極點）
海上帝景回顧歷史
2016年9月，恆大集團敲定威海位於山東省威海市環翠區核心區域，東至海濱中路、南至望島路、西至青島路、北至膠州路地塊（原三角輪胎廠）。
2017年一期開盤並創下30分鐘售罄記錄，房價均價在12000元/平左右；11月份又推出二期產品，房價漲到13000元/平左右。
值得注意的是，威海房價也是在這個時間段開始出現井噴式上漲。所以，人們都認為是恆大海上帝景項目帶動了威海房價大幅上漲。實際上，是恆大趕上了一個好的節點，成為了第一個踏在浪尖上的衝浪者，但衝浪者又怎能催動海浪呢。
2018年1月份，恆大海上帝景住宅均價漲到14500/平元左右，7月份房價漲到均價15400元/平米左右；8月份，三期洋房加推，均價19000元/平米。
2019年5月加推三期高層，均價15400元/平；一直到2019年下半年，陸續有二期、三期剩餘樓棟加推，且均價在15500元/平左右；9月恆大開始推出特價公寓，由之前的12000元/平，直接優惠到9000—10800元/平，當時的東向看海戶型一房難求；11月特價加推42#、38號樓，且年底衝量特銷，售樓處第二次火爆了一把。
2020年1月，7800元左右價格加推公寓產品，成了2020年威海樓市第一彩。
威海公寓產品的價值與風險
公寓產品在北、上、廣這樣的大城市因戶型小總價低的緣故，同時又具備非常高的出租收益，是很多人熱衷投資的產品。而在威海這樣的小城市，公寓是否具有同樣的價值。我們一起分析一下：
1、戶型小，總價低，是很多外地人度假的選擇
公寓大多是精裝交付拎包入住，且戶型小總價低，是很多外地人來威海買房度假的不錯選擇。主要體現的是方便與靈活，不用太多資金投入，交房既住，空閒時間段可以出租。
2、便於出租
威海雖然人口不是很多，但需要租房的人群並不少，而且傾向於年輕群體，公寓有著價格低且空間獨立的優勢，是很多年輕人熱衷的選擇，有些地段的公寓租售比還是比較高的。
3、房價升值
在過去的幾年，任何類型的房子都具備一定的升值空間，公寓雖然比不了住宅的上漲速度與幅度，但有些好位置的產品也是具備一定的上漲空間，比普通理財產品都要高一些的。
公寓產品的風險主要體現在「接盤」者很少，而且過戶稅費高（部分公寓可以用購房發票抵扣稅費）。如果沒有很好的租售比，以房價上漲的速度來看，大部分都被稅費吞噬。所以，選擇公寓產品一定要謹慎，主城區內的海景公寓優先考慮，其次就是市區內較好地段，便於上班和生活的區域，周邊最好有大型商業中心或者景區等。
恆大海上帝景產品分析
恆大海上帝景位於海濱路與青島路之間，從地理位置上看，屬於威海市區南北方向的中間地段，也是威海綠軸規劃的中心點，周邊有科技館、展覽館、威海大劇院、圖書館。重點是與威海公園一路之隔，小區東門出來過海濱路既是美麗的海岸線，東向戶型窗口正面無遮擋看海，劉公島一覽無餘。
戶型分42/43/47/48/60/62/81/82平，東向看海戶型價格最高，基本沒有了，北向、南向也可以看海但效果要差很多，西向不能看海價格最低。
恆大旁邊唐人海灣公館公寓出租價格
恆大特價公寓火爆場面的深思
首先我們要看清現在的樓市環境：整體蕭條。如果不是價格非常低，很難調動購房者的熱情。從這一方面看，恆大確實做到了。重點是這次是公寓產品，一個樓市中算不上熱門的產品，價格上的實惠激起了威海潛在的購買力，而且大部分是本地人。本地的買房人是目前市場上最挑剔的買家。
之前買房的朋友真的沒必要擔心或者上火，其實更多的是營銷方案，限時限量推出的特價公寓激起了買房人的連鎖反應，給現場帶來了火熱的銷售氛圍，讓之前一些猶豫的客戶也下了決心，從結果來看毫無疑問是成功的。誰都不能保證自己一定買在最低點。
同時也側面展現了渠道是地產商目前最有效最快速的引爆銷售的工具。
威海當前市場標準精裝公寓均價基本在10000左右，而恆大本身就有品牌，產品，地段多重優勢，這次做特價推出的房子確實非常便宜，性價比可以說很高了。
同時也說明了現在很多人手中還是有錢的，威海如此，全國各個城市差不多也都是這樣，而且沒有更好的投資品種。只是迫於剛剛大漲過的樓市，風險所帶來的壓力使得投資客、剛需客都開始處於觀望情緒中。
目前有點類似於一線城市第一波大漲後的平緩期（2010年-2012年），大家都很敏感歷史新高的價格。從投資心理上來說，任何一個投資體，大多投資者都會認為越是處在歷史低位越是安全，越是高位風險越大。但都忽略了一點，低有低的原因，高有高的價值，尤其是一個投資品種趨於成熟期的時候，會開始出現分化，優勝略汰是任何資本市場的基本法則。但我們要明白，現象可能一樣，結果也許不會複製。
至於威海樓市中出現的一些特價房，我們要保持一個平靜的心態去面對。今天會有，明天可能就沒了，也許後天又會出來。買房要根據自己的需求和能力來定。投資公寓要綜合租售比、房價趨勢、國內樓市方向、政策傾向以及威海自身後期的發展等多方面因素。目前我們會更建議年輕人預算有限（替代租房），女性婚前財產，純度假或投資性用房的需求購買公寓產品。
通過現象看本質，僅以此事件作為今年威海樓市方向的一個參考吧。
來源：威海新樓市（ID：weihaixinloushi）
作者：威海新樓市 編輯：謝天