本文來源於公眾號--樓市地產觀
【每期一案】
2014年5月，房東李先生赴某房產中介公司掛牌出售一套位於寶山區的房屋，房屋空置，現狀為毛坯。同月，買家徐先生看中此套房屋。在經過中介公司的居間服務下，房東李先生與買家徐先生就房款總價與具體交易細節達成合意並簽署了房地產買賣協議。同年7月雙方簽訂了該套房屋的《上海市房地產買賣合同》，雙方約定該房屋風險責任轉移於交房手續當日。
同年8月，買方徐先生向房東李先生提出要對該套房屋進行裝修，希望提前交房，並表示其願提前向該房東支付部分購房款，房東表示同意。在中介公司人員的陪同下，2014年8月20日，買方徐先生對該房屋現狀進行了檢驗，雙方簽訂了《房屋交接書》，房東李先生在收到購房款後將該房屋鑰匙交付給徐先生。
2014年8月28日，當徐先生赴該房屋進行裝修之際，發現該房屋的水管大面積開裂，諮詢專業維修人員修復需貳萬元的費用。徐先生認為房屋所有權並未轉移至自己名下，應由房東李先生承擔該筆維修費用，後交涉未果。
2014年9月25日，雙方辦理了產權過戶手續，事後，客戶徐先生截留貳萬元房款。後雙方協商無果，房東李先生以徐先生未按期支付足額購房款為由，一紙訴狀將其告上了法庭，要求徐先生承擔違約責任。
【法律依據】
在二手房買賣合同中對風險責任承擔的方式主要有二種。
「轉移占有」即是通常意義上的交房，交房後買受方對房屋可享有占有、使用、收益的權利，相應的房屋的風險責任也理應由已實際的房屋占有房屋的買受方來承擔。
「權利轉移」即是房屋權利人的變更，即物權的變更。在這種情況下，房地產風險責任則由該房屋的權利人來承擔。按照《物權法》的規定，房屋的房地產權證上所記載的登記日期即為該房屋的權利變更日期。
根據我國相關法律規定，在買賣雙方未進行約定的情況下，不動產的風險責任自轉移占有之日起轉移給買受方。
【分析師觀點】
在上述案例中，購買方徐先生認為，房屋所有權尚未變更，該筆貳萬元的修繕費用就應該由房東李先生承擔並拒付部分房款。
分析師觀點：根據雙方在買賣合同中所約定，該房屋的風險責任自轉移占有之日前轉移給買受方，那麼無論該房屋所有權變更與否，都應由該房屋的實際占有人來承擔該房屋的風險責任，據此，徐先生的行為已侵害了房東李先生的權益，構成違約。鑒於此，分析師建議：
一、對於房屋風險責任轉移方式的約定，通常我們建議選擇以「轉移占有」這種方式較為合適。同時，對於「轉移占有」時間的約定，只有在不動產的權屬變更後，即通常在以買方為權利人的產證辦出後將更為妥當，避免因合同不能履行而給當事人造成的損失。
二、重視二手房房屋交接手續。特別是對房屋內基本配套設施及家具家電認真檢驗，並簽署《房屋交接書》，避免事後發現房屋暇疵而帶來不必要的損失。
三、對於事後發現房屋仍存有瑕疵的，買方能夠證明非交接房屋後所造成的，依舊可以追究房東的瑕疵擔保責任向其主張損害賠償，這個環節中舉證就顯得尤為重要。
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文章來源:樓市地產觀