一看新城股份的豪頓華地塊、城投在漁港路、海濱路的項目就頭大，市區里新的樓盤面積越來越大，都在往高端使勁兒，大有豪宅化的趨勢
雖然從銷售情況看，面積小些的，九十到一百一這樣的會賣的更快，但新出的項目好像都不在乎這個，似乎在說，反正在市區開發剛需樓盤，剛需也夠不上，那不如直接開發迎合大改善的高端樓盤
我不知道是不是真的有這麼多高端客群，還是購房群體的分化就是這麼嚴重
造成的結果卻是，剛需群體只能在郊區新房和市區二手房之間打轉
最近接待的幾位客戶都是這樣的無奈
比如說這套華夏山海城海棠花園的房子
88平三室兩廳一衛，78.9萬，首付8萬
兩萬塊錢就能買一個車位
8千就能買一個家裝大禮包，包括裝修用的地板瓷磚吊頂乳膠漆、冰箱洗衣機電視等大件家電、床沙發衣櫃等家具，自己只要出一個人工費就可以了
說戶型真不大好，傳統戶型，南面兩個臥室，主臥有個陽台，洗的衣服都晾曬在這裡，從外面看這陽台就滿滿登登琳琅滿目，客廳還沒有窗，好在它客廳和北面房間之間的牆非承重，樣板間就做了個玻璃牆面，才給了客廳一些採光
就算是剛需客群，大家也知道好壞的，誰不知道客廳有窗好衛生間有窗好
但是，我的剛需是三個臥室，夫妻一個間，孩子一個間，老人一個間，或者兩個孩子一人一個間，我就這麼幾個錢
我也知道只能房子挑我，不能我挑房子
況且，再想想，這還是現房，不用擔心，還有個家裝包，另外掏的錢有限，還要求什麼呢
同樣的情況我在臨港的項目東方名都和基業天禧也遇到過
下面這個是東方名都的97平
下面這個是基業天禧的96平
都做了三室兩衛，這個面積能做出兩個衛生間，也就這兩家了
我記得有個客戶說太想要兩個衛生間了，早上的時候小孩哭老人蹲廁所，自己從起床一直忍到單位上廁所，那種經歷是從裡到外的凌遲
這個是碧水芸天項目的沙盤圖
可以看出，這個項目是四層搭配五層、十層、十一層
最高就是十一層
有的人的剛性需求是兩個衛生間，有人的剛性需求是拒絕高層
就像我們說臨港的恆融時代這個項目，不論是位置、配套，還是項目自身的外立面、產品都很好，但因為當地人不接受高層產品，它賣的就無比艱難
市區里的樓盤，洋房絕對是個稀缺物種，以至於所有項目都把自己十一層的小高叫做洋房（如果哪家賣的是大高層，它就可能這樣攻擊跟自己有競爭關係的樓盤：它那是十一層，小高層，算什麼洋房，真敢叫，太不要臉了）
稀缺是人為製造出來的
具體到個人，很多客戶天然對電梯對高樓層有抗拒甚至恐懼，擔心停電了被困，擔心風大了樓體會不會搖晃，擔心太高了不接地氣對身體不好
往小里說，每個人都有自己的柔軟點
往大里說，就是剛需也想要住洋房
這個項目迎合了這部分群體
碧水芸天所在的這個位置是曲家河，整個曲家河背靠香鼎山，北高南低，東西各有一條河流，從風水上講也是很好的
看這個84平兩室的戶型，真的是不因小而廢
大客廳、南北雙陽台、全明通透
橫向對比一下價格，這個項目均價六千五
碧水芸天的位置，這算是一個近郊的樓盤
在整個的近郊項目中，性價比是很高的，這個價格很有優勢
再就是，這個項目未來還有一些配套和價值提升的空間
第一是交通，它門前的海峰路，預計今年能打通，遠期有一個環山快速路的規劃（2035年）
第二是周邊開發，比如說，在建的里口山醫院、文化服務中心、羊亭家家悅購物中心，現在這個項目主要是離經區的配套近，以後用羊亭的這些配套也很方便
我所看到的這個房子最大的顧慮就是期房
雖然土地無抵押、可用公積金貸款，但期房還是期房
之前說市裡的項目，基本都是小戶型的賣得快，留下的多是大戶型的
郊區的項目也是這樣的
張村的壹品南山，賣到最後剩很多一百四的大戶型，羊亭的桂花園也是，業主都住進去這麼長時間了，還有不少一百二三十平的大戶型
不同點是
市區的項目很多都是戶型小的單價低，戶型大的單價高；而郊區的項目很多是戶型越大的單價越低
市區的項目戶型小的單價低，並不意味著呵護剛需群體，往往是因為戶型小的房子都是臨路的，比如說保利明玥風華，它家的89平的都分布在臨路的位置，134平的絕大部分都占據了小區中間的位置，既安靜又能享受小區中央景觀，比如說雲庭壹號，臨路的都是100平117平的大高層，十層的125平135平的都在裡面
市區的購買力相對來說，當然是更強的，所以改善戶型也是開發商重點推的，自然就要放在一個小區里最好的位置
郊區購買力本就弱，而且如果有實力且重視教育重視圈層的客群，會選擇容忍更長的通勤時間，把房子買在市區
就是說，同樣的總價，在郊區能買一套大房子，很多人為了孩子上學或者為了更好的圈層或者房子更保值以後更好出手，他們會選擇市裡面積小些的房子，而不是郊區面積大的房子
這樣一來，郊區的大平方就更難賣了
導致開發商會把大戶型的定價調得低於小戶型，甚至有很多時候，低到撿漏的程度
羊亭一個項目裕榮華府做過一次促銷，131平的房子單價5999，總價算起來只比110平的貴1萬塊錢，很快就搶了
現在這個市場，撿漏的心態是可以有的，但對大多數人來說，想辨別很難，手速想跟得上，也很難
前者主要說二手房，後者主要指新房
購房者想在二手房市場裡撿漏是比較難的，因為二手房市場的特殊性，有一些中介是專門做收房的，看到性價比高的房子，去跟房東談，壓低了價格，根據需要做一下裝修，再賣出去
為什麼說普通購房者辨別難，一是要迅速判斷這套房子是不是真的性價比高，是需要經驗和積累的，二是收房中介的反應速度以及獲取信息的面顯然更有優勢
在新房市場撿漏，難的就是手速
如果不清楚這個項目一向的價格，如果不相信給自己提供信息的人，即使這麼一套撿漏房擺在面前，也會猶猶豫豫，難以出手
當然了，我們不是非要跟房子較勁
發狠誰不會，對別人狠做不到，對自己狠總是可以的
不買房，租房唄
只是我們都知道房子貴的從來都不是房子本身，而是它的配套，我們希望孩子上更好的學校，我們希望去醫院方便，我們希望每天走路就能去菜市場超市，我們希望這樣暖風融融的好天氣能坐在小區的花架下聊聊天看看景，沒有突然駛來的車輛打擾，不用擔心孩子亂跑
前幾天還帶客戶去看了東昇文苑這個項目，因為項目都封頂了，能到工地去看實際情況，它這個項目在倒陰坡上，南高北低，採光是個大問題，當時客戶仰頭看著前面一棟樓在後一棟樓上的投影，說了一句：都是為了孩子呀
（東昇文苑能上山大實驗學校，而且緊鄰學校，都不用接送）
雖然可能算經濟帳，租房比買房合適
但我們都是有血有肉的，大多數時候，我們的感性是超過理性的
我們在賣的一些二手房，很多都是裡面有租客的，房東要賣房，租客也沒有辦法，有人想看房就得回去開門，賣出去自己就得找地方另租，如果這些事情跟自己正在忙的工作或是家事撞在一起，難免是要焦躁加倍
所以我們才想把自己好好安頓
人同此心
大改善可以理解，只是希望不要忘了還有很多的剛需群體