手握胜诉判决，缘何“房财两空”

原标题：手握胜诉判决，缘何“房财两空”

老百姓过日子，本就图个清静。相信谁也不愿意把自己扯到官司中去，即便因为一些事情，万般无奈走上法庭，也希望尽快有个结果。最让人头疼的是，拿到判决书，官司赢了，却遭遇不能执行。这样一来，原本经过法官的判决总算能拨云见日的糟心事，立刻变成压在胸口的愁心事。

今天，走进《律师帮帮忙》演播室寻求帮助的是金先生。多年前，他购买别墅，不仅帮业主垫付了七十万元的贷款，还将自己牵扯进一场场的诉讼之中。如今，虽然手握胜诉判决，却历经十三年，未能入住别墅，这中间到底有何问题？王兴华律师将为金先生拨开云雾，帮他指明诉讼方向，破解执行难。

案例回顾

2007年，金先生通过中介公司，看中了一套别墅。当时，这套别墅的售价为140万元，在买卖双方进一步沟通的时候，卖方提出，需要金先生先行拿出70万元，帮其将银行的贷款还清，这样才能拿回房产证与金先生签订正式的房屋买卖合同。考虑到多方面的因素，金先生在与对方签订意向合同后，决定帮卖方先行偿还银行贷款。

原以为在帮对方偿还了贷款之后，这套心仪的别墅就可以顺利进行买卖、过户。可随后的发展，却远远超出了金先生的预料。不仅长达十三年未能入住别墅，还将自己牵扯进了一场场诉讼之中。

原来，在金先生帮卖方偿还了70万元的贷款后发现，购房合同根本无法继续履行，只因对方根本没有房产证。无奈之下，金先生一纸诉状，将中介公司以及别墅的出卖人一起，告上法庭。

在这次诉讼中，金先生的主要诉求是希望卖方能够继续履行合同，如果实在不能履行，就解除合同，办理退款手续。

本案在通过一审、二审后，法院裁决让出卖方将钱款及相应的利息，还有根据合同约定，双倍返还的定金给付给金先生。然而金先生虽然赢了官司，却在执行过程中，遇到了阻碍。

在执行过程中，金先生获知，因为原房主欠了开发商的钱款，开发商压根就没有给房子办理房产证，所以无法进行强制执行。金先生怎么也没想到，卖家与开发商之间竟然会有如此复杂的纠葛。权衡过后，为了让房产尽快取得房产证，得以顺利执行，金先生选择退让，主动向开发商提出自己可以先行垫付卖家的欠款。可开发商却不愿配合，于是这个问题再一次陷入僵持状态。

正可谓一步错，步步错，金先生的遭遇让人揪心。十三年来，他被这起案子牵扯了太多的精力。当年为了购买别墅支付的70万元不仅一直没有要回来，如今不具备业主身份的他，就连小区的大门都进不去。面对金先生的种种困惑，让我们看看王兴华律师如何支招。

律师支招

王兴华律师表示，虽然金先生在一审二审中，都赢了官司，看似掌握了主动权。但实际上，在诉讼之初，错误的方向，让金先生错失了机会，与当初心仪的别墅失之交臂。

金先生在整个过程中，一直认为自己与卖方签订的是意向合同而非正式的房屋买卖合同，因此在诉讼过程中并没有坚持主张自己对于这套别墅的产权。对此，王兴华律师表示，金先生的理解存在一定的错误，意向合同只要基本条款完善，仍然可以继续履行。意向合同中如果意向明确，标的明确，是可以认定买卖关系，如果金先生当时选择坚持继续履行合同，王兴华律师认为反而能够达到更好的效果。

金先生在陈述中表示，自己当初放弃这套别墅的物权还有一个重要的原因。当时已经再次购房的金先生，考虑到北京的限购政策，因此主张退款以及赔偿。对此王兴华律师表示，这是金先生在法律上的理解错误。虽然在诉讼时金先生已经没有购房指标，但是只要法院认定这份当年签订的意向合同有效，完全可以不受购房指标的影响，继续主张拥有这套别墅。

在司法实践中，物权相对债权更有保障。一般情况下，如果能取得物权，它的执行效果都是大于债权的，这是一个基本原则。因为物权是不可转移的，而债权具有不确定性。

王兴华律师认为，在金先生最初的购房行为中，也存在诸多的问题和错误。在整个过程中，很多重要 的细节，仅仅只是听说，而非亲眼所见，这也是最终导致金先生的权益受到侵害的一个因素。 王兴华律师提示，购房是一个重大的行为，在听卖方描述的时候，一定要看到真实的资料，在没有看到相关资料的情况下，千万不要想当然的认为，事情本该如此。 回到金先生的问题上，如果卖方在销售的过程中存在虚构事实的情况，那么已经构成合同诈骗，金先生的困扰也可以通过刑事手段得以解决。

对于已经错失多次机会的金先生，王兴华律师建议，尽快采取法律手段维护自己的权益。对于双方依然存在争议，没有解决的问题，需要金先生出面，与法院进行沟通。首先要确认，卖房人是否愿意配合办理过户，如果他不愿配合，可以拒不履行判决为由对其采取强制措施。其次，在法院拍卖房产的过程中，开发商有义务协助执行，只要开发商将自己需要对方偿还的金额报出来，并予以认可，那么下一步就可以责令开发商，协助办理产权证的相关事宜。如果在一定时限内，产开发商不作出表态，法院可依职权认定房屋的价值，在这样的情况，金先生可以先行支付这些款项，待办理完房产证之后一并解决。